ICADE - Rapport Financier Semestriel 2024

SOMMAIRE

CHIFFRES CLES .................................................................................................................................................................... 4

ACTIVITÉS DU GROUPE ....................................................................................................................................................... 8

1.  Faits marquants du premier semestre 2024 .............................................................................................................. 10

2.  Confirmation de la guidance 2024 ............................................................................................................................. 11

3.  Cession des activités de Santé : point d’étape ........................................................................................................... 12

4.  Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2024 ...................................................................................................... 12

5.  Performance par métier au 30 juin 2024 ................................................................................................................... 15

6.  Structure financière ................................................................................................................................................... 23

7.  Engagements RSE ....................................................................................................................................................... 25

REPORTING EPRA .............................................................................................................................................................. 26

1.  Actif net réévalué EPRA ............................................................................................................................................. 29

2.  Résultat net récurrent EPRA – Foncière ..................................................................................................................... 29

3.  LTV EPRA .................................................................................................................................................................... 30

4.  Taux de rendement EPRA – Foncière ......................................................................................................................... 31

5.  Taux de vacance EPRA– Foncière ............................................................................................................................... 32

6.  Ratio de coûts EPRA – Foncière ................................................................................................................................. 32

7.  Investissements EPRA – Foncière .............................................................................................................................. 33

INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES............................................................................................................................... 34

1.  Compte de résultat analytique Groupe Icade ............................................................................................................ 36

2.  Métier de la Foncière ................................................................................................................................................. 38

3.  Structure de l’endettement ....................................................................................................................................... 43

4.  Evénements postérieurs à la clôture ......................................................................................................................... 44

5.  Facteurs de risques .................................................................................................................................................... 44

6.  Revue des indicateurs du Groupe au 1er semestre 2024 .......................................................................................... 44

7.  Glossaire..................................................................................................................................................................... 46

GOUVERNANCE ................................................................................................................................................................. 52

1.  Evolution de la composition du conseil d’administration et de ses comités au 30 juin 2024 ................................... 54

2.  Composition du Comité exécutif................................................................................................................................ 57

COMPTES CONSOLIDÉS RÉSUMÉS AU 30 JUIN 2024 ........................................................................................................ 58

 États financiers consolidés au 30 juin 2024 ............................................................................................................... 60

 Notes annexes aux états financiers consolidés résumés au 30 juin 2024 ................................................................. 64

 Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle ................................................ 105

ATTESTATION DU RESPONSABLE DU DOCUMENT

J’atteste, à ma connaissance, que les états financiers consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint, présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu’une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.

Fait à Issy les Moulineaux, le 22 juillet 2024 

Nicolas Joly

Directeur général            

 • CHIFFRES CLES •

Chiffres clés

A la suite d’une revue des indicateurs du Groupe au 30 juin 2024, figure dans le Chapitre 4 du présent document, un tableau présentant l’ensemble des changements opérés au 30 juin 2024 ainsi que leurs impacts, limités, sur les résultats au 30 juin 2023 et au 31 décembre 2023. Un glossaire détaillé reprenant la méthodologie de calcul de chaque indicateur a également été introduit.

Groupe

Principales données financières                                                                                    30/06/2024                30/06/2023               Variation (%)

Métier Foncière

                                                                                                                                  30/06/2024                30/06/2023                     Variation

Variation /

                Répartition du patrimoine de la Foncière                                   Répartition du patrimoine de bureaux 

                                      (à 100% + QP CE)                                                                            (à 100% + QP CE)

1

2

3

¹   Principalement composé de commerces et d’hôtels

²   Bureaux diffus : 4,2 Md€ (88 %) / Bureaux situés dans les parcs d’affaires : 0,6 Md€ (12 %)

³   Bureaux diffus : 0,5 Md€ (68 %) / Bureaux situés dans les parcs d’affaires : 0,2 Md€ (32 %)

• CHIFFRES CLES •

Métier Promotion

                                                                                                                                         30/06/2024             31/12/2023                  Variation

Structure capitalistique

Répartition du capital au 30/06/2024

1. Faits marquants du premier semestre 2024

1.1. Des premières actions concrètes dans la mise en œuvre du plan stratégique ReShapE

En février 2024, face aux nouveaux enjeux de la ville 2050 et s’appuyant sur la complémentarité de ses activités de Foncière et de Promotion, Icade a présenté son nouveau plan stratégique ReShapE, à horizon 2028. En réponse aux mutations profondes des usages au sein des immeubles et des quartiers, ainsi qu’aux défis climatiques majeurs de la société, Icade s’est fixé 4 priorités stratégiques : 

•       poursuivre l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande : résilience de l’offre existante, reconversion et/ou cession d’actifs spécifiques et sélectivité accrue du pipeline ; 

•       accélérer la diversification du portefeuille en cohérence avec les besoins croissants de mixité : locaux d’activité, résidences étudiantes et Data Centers ; 

•       construire la ville 2050, mixte, innovante et durable ; 

•       maintenir une structure financière solide via une allocation de capital équilibrée, finançant des projets créateurs de valeur et contribuant à la réduction de la dette du Groupe. 

Au cours du premier semestre 2024, Icade a notamment travaillé à la reconversion des actifs to-be-repositioned, compte tenu de leur inadéquation aux nouveaux usages. Ces actifs représentent 12 % du portefeuille de bureaux au  30 juin 2024, vs 14 % au 31 décembre 2023.

En particulier, deux actifs ont été vendus au 1^er semestre par la Foncière au pôle Promotion afin de les transformer en programme de logements.

•       En co-promotion avec la SEMPRO, aménageur de la ville du Plessis-Robinson, Icade Promotion s’est porté acquéreur de l’immeuble de bureaux Arcade en vue de créer un nouveau quartier emblématique, Le Carré Haussmann. Ce quartier, composé de commerces et de 650 logements, vise les meilleures certifications en matière environnementale, grâce notamment à 4 735 m² de surfaces désimperméabilisées et végétalisées et à la réalisation d’un grand bassin participant à la constitution d’un îlot de fraicheur sur le site. La commercialisation de l’opération est d’ores et déjà lancée pour un démarrage des travaux de la première tranche (251 logements) fin 2024 et une livraison en 2026.

•       Le 16 juillet, Icade Promotion a finalisé l’acquisition d’une tour de bureaux de près de 8 900 m², au centre de Lyon, en vue de sa réhabilitation en 101 logements de standing d’ici fin 2026. Le rythme de commercialisation de ce programme est soutenu auprès des particuliers et un bloc de 47 logements sociaux a été cédé en juillet 2024 à Lyon Métropole Habitat. 

Par ailleurs, Icade progresse, conformément à ses objectifs, sur les projets annoncés de diversification de son portefeuille d’actifs : 

•       dépôt du permis de construire pour le projet de développement d’un immeuble d’activité de 17 100 m² à Rungis (Ottawa) au 2^ème trimestre 2024 ;

•       obtention en mars 2024 du permis de construire d’une résidence étudiante City Park à Levallois Perret ;

•       lancement des travaux du Data Center loué par Equinix dans le Parc des Portes de Paris - livraison attendue au 3^ème trimestre 2025 - et obtention de la PTF (Proposition Technique et Financière) pour le raccordement au réseau de distribution d’électricité dans le cadre du projet de construction d’un Data Center hyperscale de 130 MW sur le Parc Paris Orly-Rungis - livraison anticipée en 2031.

Enfin, Icade contribue à la construction de la ville 2050 à travers des programmes illustrant le savoir-faire d’Icade Promotion dans la réalisation de projets mixtes d’envergure tels que :

•       le campus numérique de la Plateforme à Marseille dont les travaux ont été lancés pour un chiffre d’affaires de c. 53 M€, en vue d’une livraison en septembre 2026 ;

•       le campus industriel et technologique PIOM à Montpellier, d’une surface de 30 000 m², livré en juin 2024.

1.2. Hausse de +11,8 % du dividende au titre de l’exercice 2023

L’assemblée générale du 19 avril 2024 a approuvé à l’unanimité le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2023 d’un montant de 4,84 € par action, en croissance de +11,8 % par rapport au dividende 2022, et intégrant 2,54 € par action lié à la réalisation en 2023 de la première étape de cession des activités de Santé.

Le rendement sur dividende ressort à 13,6 % sur la base du cours de l’action au 29 décembre 2023.

Après le versement le 6 mars 2024 d’un acompte de 50 %, soit 2,42 € par action, le paiement en numéraire du solde du dividende, soit 2,42 € par action, est intervenu le 4 juillet 2024 (avec un détachement le 2 juillet 2024).

1.3. Première société en Europe à soumettre deux résolutions sur le climat et la biodiversité, largement approuvées à l’assemblée générale

Icade s’est démarquée, lors de l’assemblée générale du 19 avril 2024, en étant la première société cotée en Europe à soumettre au vote de ses actionnaires deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité : 

•       la résolution Say on Climate portant sur les résultats du Groupe en 2023 en matière de réduction de l’intensité carbone (-35 % pour la Foncière et -12 % pour la Promotion sur la période 2019-2023) et de réduction des émissions de CO₂ du Groupe (-21 % en valeur absolue sur la période 2019-2023), en ligne avec la trajectoire 1,5°C validée par la SBTi ; et

•       la résolution Say on Biodiversity portant sur les avancées du Groupe en faveur de la préservation de la biodiversité avec notamment (i) la mesure des opérations de promotion ayant un impact positif sur la nature entre l’avant et l’après projet (représentant 52 % des programmes lancés en 2023) et (ii) la mesure des indicateurs de biodiversité sur les parcs d’affaires (impact sur les sols, la faune, la flore, l’eau, etc.).

Ces deux résolutions ont été très largement approuvées : la résolution Say on Climate à 99,30 % et la résolution Say on Biodiversity à 98,65 %.

2.   Confirmation de la guidance 2024

Sur la base des résultats du Groupe au 30 juin 2024 et des anticipations pour le deuxième semestre, dans un contexte politique incertain en France depuis plusieurs semaines, Icade confirme viser pour l’année 2024 un Cash-Flow Net Courant total entre 3,55 € et 3,70 € par action constitué (i) du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques pour un montant compris entre 2,75 € et 2,90 € par action et (ii) du Cash-Flow Net Courant des activités abandonnées pour c.0,80 € par action.  

Les principales hypothèses sous-jacentes sont les suivantes : 

•       un ralentissement de la croissance de l’activité de la Foncière au deuxième semestre 2024 sous l’effet du départ prévu de certains locataires et de la baisse des produits de placement ; 

•       une stabilisation de l’activité de Promotion après un réajustement important qui s’est matérialisé par des dépréciations significatives au 1^er semestre ; 

•       le Cash-Flow Net Courant des activités abandonnées est d’ores et déjà sécurisé à 95 %, compte tenu des produits comptabilisés par Icade (58 M€) au 1^er semestre 2024 au titre de sa détention résiduelle dans les activités de Santé.

3.   Cession des activités de Santé : point d’étape

A la suite de la signature d’un protocole avec Primonial REIM (dénommé désormais Præmia REIM) et les actionnaires minoritaires d’Icade Santé (dénommée désormais Præmia Healthcare) et d’Icade Healthcare Europe (dénommée désormais IHE Healthcare Europe), Icade a annoncé en 2023 la cession de ses activités de Santé en trois étapes. 

Dès lors, Præmia REIM a repris la gestion de l’ensemble des actifs immobiliers détenus par Icade Santé et IHE. La cession des activités de Santé s’est traduite par la déconsolidation de ces activités en juillet 2023. 

La première étape de la transaction, conclue en juillet 2023, correspondait à la cession de 63% de la participation d’Icade dans Icade Santé à Præmia REIM et Sogecap pour un montant total de 1,45 Md€. La plus-value de cession au titre de cette première étape a généré une obligation de distribution de dividende d’un montant de 5,08 € par action, dont 2,54 € distribués en 2024.

Dans un environnement peu favorable aux investissements (taux élevés, baisse de la collecte des SCPI, pression sur la valeur des actifs), le Groupe poursuit les discussions avec Præmia REIM et d’autres investisseurs, etconfirme sa stratégie de cession de sa participation dans les activités de Santé, conformément aux termes des accords.

L’étape 2 consiste en la cession du solde des titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare^[1], pour un montant estimé au 30 juin 2024 à c. 0,8 Md€^[2]. Le Groupe a pour objectif de finaliser l’étape 2 d’ici fin 2025.  

Celle-ci peut se faire graduellement via : 

•       l’acquisition d’actions complémentaires par Præmia REIM, financée par la collecte du fonds CapSanté ; 

•       et/ou via le rachat par des investisseurs institutionnels tiers des actions résiduelles détenues par Icade.

L’étape 3 passe par la cession du portefeuille international IHE (Italie, Portugal et Allemagne) qui représente pour Icade^[3] un montant de c. 0,5 Md€⁵ au 30 juin 2024, dont 194 M€ de prêt d’actionnaires entre Icade et IHE. Le Groupe a pour objectif de finaliser l’étape 3 d’ici fin 2026. A ce titre, un processus de marketing du portefeuille d’actifs italiens est en cours.

4. Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2024

¨     Stabilité du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques portée par la performance de la Foncière  Amélioration du résultat financier

¨     Diminution de l’EPRA ANR NTA de -6,9 % expliquée essentiellement par une baisse contenue des valorisations par rapport à décembre 2023

Dans un souci constant d’amélioration de la clarté de sa communication financière, le Groupe a procédé au cours du premier semestre 2024 à une revue de ses indicateurs, et a conduit une étude de perception auprès d’un panel d’investisseurs et d’analystes.

A l’aune des commentaires recueillis, des recommandations de place, notamment de l’European Public Real Estate Association et des meilleures pratiques de marché, deux typologies de modification ont été introduites, afin de procurer des informations plus pertinentes :

•       le périmètre de calcul de certains indicateurs a été ajusté pour correspondre au périmètre de consolidation des comptes IFRS, majoré de la part détenue dans les entités sous contrôle conjoint (co-entreprises) ;

•       la méthodologie de calcul de certains indicateurs du Groupe a été modifiée.

En annexe du communiqué des résultats semestriels 2024 (et dans le Chapitre 4 du Rapport Financier Semestriel), figure un tableau présentant l’ensemble des changements opérés au 30 juin 2024 ainsi que leurs impacts, limités, sur les résultats au 30 juin 2023 et au 31 décembre 2023. Un glossaire détaillé a également été introduit.

(en M€)                                                                                                                                   30/06/2024                            30/06/2023                      Variation (M€)                            Variation (%)

(a)  Les autres produits liés à l'activité sont principalement constitués des refacturations de charges locatives

(b)  Au 30 juin 2023, en application de la norme IFRS 5, le résultat net part du Groupe de la Foncière Santé du premier semestre 2023 avait été classé sur la ligne « Résultat des activités abandonnées » dans les états financiers du Groupe

Au 30 juin 2024, les revenus consolidés IFRS du Groupe sont stables à près de 699 M€ dans des marchés toujours sous pression. Les revenus locatifs de la Foncière sont en croissance à 187,8 M€ (+3,7 %), soutenus par l’indexation des baux, tandis que le chiffre d’affaires de la Promotion est globalement stable à 503,2 M€ (-0,8 %), grâce à l’écoulement du backlog résidentiel constitué à fin 2023.

L’Excédent Brut Opérationnel enregistre une baisse significative au 30 juin 2024 à 67,1 M€, vs 154,8 M€ en 2023 sur la même période, compte tenu de 85 M€ de dépréciations comptabilisées sur les opérations de promotion en portefeuille. Dans un environnement de marché défavorable et compte tenu de la pression à la baisse sur les prix des ventes en bloc constatée au premier semestre, Icade a mené une revue exhaustive des opérations afin d’ajuster le bilan économique des programmes lancés aux nouvelles conditions économiques, de reconfigurer ou d’abandonner les programmes les plus incertains ou les moins rentables. 

Cet impact a été en partie compensé par une gestion rigoureuse des coûts de fonctionnement.

L’amélioration du résultat opérationnel inclut l’effet de la baisse contenue de la juste valeur des immeubles de placement au premier semestre 2024 à -268,5 M€, vs -565 M€ au premier semestre 2023.

Le résultat financier est en nette amélioration grâce à l’effet combiné de (i) la maîtrise du coût de la dette à 1,52 % au 30 juin 2024, (ii) la hausse des produits de placement de +19 M€ par rapport à la même période l’année dernière, (iii) la perception de produits liés à la détention résiduelle dans les activités de Santé (48 M€ de dividendes et 9 M€ d’intérêts sur le prêt d’actionnaire consenti à IHE Healthcare Europe (IHE)) et (iv) la comptabilisation d’une soulte de 13 M€ lors de l’opération de rachat obligataire. 

Le résultat net part du Groupe s’élève à -180,5 M€, en amélioration par rapport à juin 2023 (-475,4 M€) sous l’effet notamment d’une moindre variation de la valeur des immeubles de placement au 30 juin 2024 par rapport à la même période l’année dernière. 

Compte tenu de la cession des activités de Santé, Icade communique sur un Cash-Flow Net Courant Groupe, composé (i) du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, que sont la Foncière et la Promotion, et (ii) du Cash-Flow Net Courant des activités abandonnées, à savoir les activités résiduelles de Santé.

(En M€)                                                                                                         30/06/2024         30/06/2023     Variation (M€)          Variation (%)

Le Cash-Flow Net Courant Groupe est en baisse de -18,1 %, à 169 M€ au 30 juin 2024.

Le Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques est stable à 111,1 M€, par rapport au 30 juin 2023. Il résulte de performances contrastées selon les métiers :

•       Le Cash-Flow Net Courant de la Foncière est en forte croissance à 134,6 M€ (+35 M€ par rapport au 1^er semestre 2023), compte tenu de la hausse des revenus locatifs, de la baisse des charges et des coûts de fonctionnement et de l’amélioration du résultat financier.

•       Le Cash-Flow Net Courant de la Promotion est négatif à -20,9 M€ (-34,5 M€ par rapport au 1^er semestre 2023), compte tenu de la comptabilisation de dépréciations significatives sur les opérations en portefeuille. Hors impact de ces provisions, le Cash-Flow Net Courant de la Promotion s’élèverait au 30 juin 2024 à 13,1 M€, soit un ordre de grandeur comparable à celui du premier semestre 2023.

Le Cash-Flow Net Courant des activités abandonnées affiche une baisse sensible de 95,1 M€ à 57,8 M€ par rapport au 30 juin 2023. Depuis la déconsolidation des activités de Santé, il est composé des dividendes de Praemia Healthcare et d’IHE Healthcare Europe, ainsi que des intérêts perçus au titre du prêt d’actionnaire accordé par le Groupe à IHE.

L’actif net réévalué NDV du Groupe s’élève à 5 181 M€ (68,3 € par action), en baisse de -6,9% par rapport au 31 décembre 2023 (5 566 M€ ou 73,3 € par action) principalement sous les effets combinés suivants : 

•       la perte du semestre de -181 M€, soit -2,4 € par action (incluant notamment l’effet de la baisse de valeur du portefeuille de la Foncière à hauteur de -3,3 € par action) ; 

•       le versement de l’acompte sur dividendes de -183 M€, soit -2,4 € par action ;

•       la baisse de la juste valeur de la dette à taux fixe sur la période pour -46 M€, soit -0,6 € par action.

L’actif net réévalué NTA du Groupe ressort, quant à lui, à 4 745 M€ (62,6 € par action) en recul de -6,9 % par rapport au 31 décembre 2023, du fait de la perte du semestre et du versement de l’acompte sur dividende.

Enfin, l’actif net réévalué NRV du Groupe ressort au 30 juin 2024 à 5 092 M€ (67,2 € par action) et suit globalement la même tendance de baisse de -6,5 % sur un an, pour les mêmes raisons.

Le ratio LTV droits inclus ressort au 30 juin 2024 à 35,9 %, en augmentation de +2,4 pts comparé à fin 2023, expliqué principalement par (i) la baisse de la valeur du patrimoine foncier hors droits (+1 pt) et (ii) la hausse de la dette nette (+1,2 pt).

5. Performance par métier au 30 juin 2024

5.1. Foncière : progression des revenus et du Cash-Flow Net Courant et baisse contenue des valorisations

¨     Hausse des revenus locatifs bruts (+4,1 % en LfL), portée par l’effet indexation (+5,5 %), et croissance solide du Cash-Flow Net Courant de +35,2 %

¨     Dynamisme commercial : c.56 000 m² de baux signés et renouvelés

¨     Baisse contenue des valorisations (-3,8 % en LfL) après le fort ajustement en 2023

¨     Indicateurs opérationnels solides sur les bureaux well-positioned et les locaux d’activité : LfL des revenus respectivement de +6,4 % et +7,8 %, taux d’occupation financier >90 % et évolution contenue de la valorisation des actifs respectivement de -3,7 % et +0,7% en LfL

Principales données financières

(en M€)                                                                                                                      30/06/2024                30/06/2023                      Variation

* Ces chiffres n'incluent pas les cessions internes

Variation à

5.1.1. Activité locative solide avec près de 56 000 m² signés et renouvelés

Sur le premier semestre 2024, 51 baux ont été signés ou renouvelés pour près de 56 000 m², représentant 16,3 M€ de loyers faciaux annualisés à 6,3 ans fermes en moyenne. Ce volume se répartit équitablement entre les nouvelles signatures et les renouvellements.

Les résultats au 30 juin 2024 doivent s’interpréter au regard de la performance historique record de l’année 2023. L’activité locative du premier semestre illustre, par ailleurs, plusieurs tendances de marché :

•       Reprise des transactions supérieures à 5 000 m². En particulier, Icade a (i) prolongé un bail de 8 400 m² au

Pont de Flandre auprès de Planeta Formation et Universités pour 3 années complémentaires, portant la

durée ferme du bail à 7 ans et (ii) renouvelé 6 500 m² à 6 ans avec la SNCF sur l’immeuble Monet, à SaintDenis.

•       Demande confirmée pour des actifs répondant aux meilleurs standards dans des zones bien localisées. Ainsi, 85 % des signatures et renouvellements sur le segment des bureaux concerne des actifs wellpositioned (soit c. 37 000 m²). A titre d’exemple, Schneider Electric a signé une surface complémentaire de 3 700 m² à 9 ans fermes sur l’immeuble Edenn situé à Nanterre Préfecture, au pied du RER E.

•       Activité dynamique sur le segment des locaux d’activité. Près de 9 000 m² ont été signés ou renouvelés, soit 16 % du volume total, dont plus de 5 000 m² au sein du Parc Paris Orly-Rungis et c. 3 000 m² au sein du Parc des Portes de Paris. 

Au premier semestre 2024, les libérations de surface représentent environ 16,4 M€ de loyers faciaux annualisés, et concernent notamment la sortie du Crédit Lyonnais sur l’immeuble Tolbiac à Villejuif, et de Thales et d’ESI Group à Rungis. Sur les échéances de baux prévues au second semestre (options de break ou fin de bail), les congés reçus au 30 juin 2024 représentent plus de 30 M€ de loyers annualisés – dont 10 M€ sur l’actif Pulse à Saint-Denis occupé actuellement par le Comité d’Organisation des Jeux Olympiques.

                                                                                          Taux d'occupation financier* (%)                        Durée moyenne des baux* (années)

Classes d’actifs                                                            30/06/2024           31/12/2023               Variation             30/06/2024            31/12/2023

Bureaux well-positioned 3,9

Bureaux to-be-repositioned 1,9

SOUS-TOTAL BUREAUX 3,5

Activités 3,1

Autres  5,4

TOTAL FONCIÈRE 3,6

(*) Données à 100% et en quote-part des co-entreprises

Le taux d’occupation financier s’établit à 87,2 % au 30 juin 2024, en diminution de -0,7 pt par rapport au 31 décembre 2023, en lien avec les départs de locataires intervenus au premier semestre 2024. La baisse du taux d’occupation porte principalement sur les bureaux to-be-repositioned, tandis que le taux d’occupation financier sur les segments des bureaux well-positioned et des locaux d’activité reste supérieur à 90 %.

5.1.2. Allocation du capital ciblée et pipeline diversifié

Au 30 juin 2024, les investissements s’élèvent à 83,1 M€⁷, en baisse de -32 % par rapport au premier semestre 2023. Cette baisse au 30 juin devrait toutefois être pour partie compensée sur le second semestre 2024 en raison du retard pris dans certains travaux au premier semestre. 

Les investissements sont orientés en priorité vers les immeubles de bureaux well-positioned (65,1 M€) et servent au financement des opérations en cours de développement (53,0 M€) comme Edenn et Next. Le solde des investissements concerne principalement des capex d’exploitation pour 30 M€ dont des travaux de rénovation ou d'optimisation de la performance énergétique des bâtiments et des avantages commerciaux.

La Foncière a signé en juillet 2024 des promesses de vente portant sur deux actifs de bureaux localisés à Marseille pour un montant total de c.44,5 M€, en ligne avec l’ANR au 30 juin 2024. Ces opérations témoignent de la liquidité d’actifs core et de petite taille sur le marché de l’investissement, à des rendements autour de 6 %.

Par ailleurs, comme indiqué précédemment, la Foncière a vendu au pôle Promotion deux actifs de bureaux to-berepositioned pour un montant total de 66 M€, en ligne avec l’ANR au 31 décembre 2023, afin de les reconvertir en logements.

⁷ Voir le détail des investissements dans le Reporting EPRA en annexes du présent communiqué des résultats semestriels 2024 (ou dans le chapitre 3 du rapport financier semestriel 2024)

Au 30 juin 2024, les projets lancés représentent un volume total d’investissements limité de 907 M€, dont 288 M€ restent à décaisser, et des loyers annualisés supplémentaires de 45 M€ dont 21 M€ à fin 2025, sécurisés à hauteur de 82 %. 

Le pipeline est particulièrement bien sécurisé avec 3 des 4 projets livrés au cours des 18 prochains mois, précommercialisés à 100%. Par ailleurs, la commercialisation de l’actif de bureaux Edenn s’est poursuivie ce semestre avec la signature par Schneider Electric d’une extension au BEFA existant, portant ainsi le taux de pré-commercialisation de l’immeuble à 71 %. 

Les projets sont diversifiés et cohérents avec les orientations établies dans le cadre du plan stratégique ReShapE. Le pipeline contribue à l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande avec les projets 29-33 ChampsElysées, Edenn ou Next et participe à la diversification du portefeuille à travers les projets de Data Center dans le parc des Portes de Paris ou le projet hôtelier à Rungis.

Conformément aux ambitions du Groupe en matière RSE, Icade vise à ce que l’intégralité des projets en cours de développement obtiennent les meilleurs niveaux de certification (HQE et BREEAM niveau Excellent) ou soient alignés avec les critères de la taxonomie européenne. 

5.1.3. Ajustement contenu des valorisations

Variation à périmètre   Variation à périmètre (Données hors droits en M€, à 100% + QP CE)      JV 30/06/2024                  JV 31/12/2023                  Variation (M€)                  courant (%)                constant (%)

(a) inclut principalement des hôtels, des actifs de commerces

Au 30 juin 2024, la valeur du portefeuille de la Foncière s’établit à 6,6 Md€ hors droits contre 6,8 Md€ à fin 2023, en baisse de -3,4 % à périmètre courant.

Après un ajustement important des valorisations en 2023 (-17,9 %^[4]), le patrimoine affiche, au 1^er semestre 2024, une baisse de valeur contenue de -3,8 % à périmètre constant, malgré des variations toujours disparates selon les typologies d’actifs :

•       L’évolution des valeurs des locaux d’activité repasse en territoire positif avec une légère progression de +0,7 % à périmètre constant soutenue par la stabilisation des principaux paramètres d’expertise (Valeur Locative de Marché et taux de rendement) et par l’indexation des loyers.

•       La valeur des bureaux well-positioned baisse seulement de -3,7 %, l’effet négatif de la décompression résiduelle des taux étant atténué par un effet positif des loyers additionnels (bail EDF sur Origine, bail Schneider sur Edenn).

•       Les bureaux to-be-repositioned restent les actifs les plus exposés aux corrections de valeur, avec une baisse additionnelle de -7,3 % au cours du premier semestre 2024, soit en cumulé -46 % au cours des 24 derniers mois. 

5.1.4. Cash-Flow Net Courant (CFNC) en solide progression de +35,2 %

(en M€)                                                                                                                 30/06/2024       30/06/2023 Variation (M€)        Variation

Eléments récurrents :                                                                                                                                                                

(a)                  Les "Eléments récurrents non courants" correspondent à l'amortissement des biens d'exploitation et à la charge IFRS 2 sur les plans d'attribution gratuite d'actions.

(b)                  Les "Eléments non courants" regroupent la variation de juste valeur des immeubles de placement, le résultat des cessions, la mise en juste valeur des instruments financiers et d'autres éléments non courants.

Le Cash-Flow Net Courant de la Foncière affiche une croissance solide de +35,2 % à 134,6 M€ soutenue par (i) la hausse des revenus locatifs, en particulier des bureaux well-positioned et des locaux d’activités, (ii) la maîtrise du taux de marge et des coûts de fonctionnement et (iii) l’amélioration du résultat financier. 

                                                                                           Activité locative                                                                             Variation totale Variation à périmètre

(en M€)                                                                                             et indexation *            Autres **                                    (%)                         constant (%)

(*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées  

(**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline) 

Les revenus locatifs de la Foncière s’élèvent à 187,8 M€ au 30 juin 2024, en croissance de +6,8 M€ par rapport au 30 juin 2023, soit +3,7 % à périmètre courant et +4,1 % à périmètre constant, incluant une contribution de +1,2 % liée aux indemnités de résiliation. Les effets périmètre sont limités à -0,5 M€ au 1^er semestre.

La croissance s’explique principalement par l’effet de l’indexation (+5,5 %), compensé en partie par l’effet des sorties (-1,2 %) et la réversion négative sur les renouvellements (-0,2 %).

Les performances sont contrastées selon les classes d’actifs avec une croissance supérieure à l’effet indexation sur les segments des bureaux well-positioned et les locaux d’activités, à respectivement +6,4 % et +7,8 % à périmètre constant par rapport au 1^er semestre 2023. 

Les revenus locatifs nets de la Foncière s’établissent à 168,9 M€, en augmentation de +7,9 M€ par rapport au 30 juin 2023 (+4,9 %) compte tenu d’une correction ponctuelle sur les coûts de l’énergie, moins élevés qu’anticipé en 2023. Le taux de recouvrement des loyers à fin juin 2024 reste élevé à 97 % reflétant la solidité de la base locative de premier plan constituée à près de 85 % par des grands groupes, des établissements de taille intermédiaires et du secteur public. 

Enfin, le résultat financier de la Foncière est en amélioration de +24,1 M€, du fait notamment de l’effet combiné de (i) l’augmentation des produits de placement (+16,3 M€) et (ii) la diminution du coût de l’endettement brut pour (-7,3 M€). 

5.2. Promotion : une performance opérationnelle reflétant l’ajustement aux conditions de marché

¨     Volume des réservations sur le diffus en baisse de -6 %, dans un marché en repli de -21 %^[5]

¨     Volume de réservations bloc en hausse de +5 % dans des conditions financières moins favorables (-5 % en valeur)

¨     Chiffre d’affaires stable mais résultats impactés par les dépréciations significatives de 63 M€ après impôts sur les opérations en portefeuille

¨     Poursuite d’une politique sélective de lancement de nouveaux projets

Principales données financières

                                                                                                                                  30/06/2024                30/06/2023                      Variation

5.2.1. Activité en ralentissement malgré une meilleure performance que le marché

Pression sur les prix en résidentiel

Dans l’activité résidentielle, le pôle Promotion enregistre 2 110 réservations pour un montant de 538 M€, soit une baisse contenue de -1 % en volume et de -8 % en valeur. L’activité reste soutenue par les réservations en bloc auprès des investisseurs institutionnels, même si celles-ci bénéficient de conditions moins favorables qu’en 2023.

Sur le diffus, l’activité du pôle Promotion est en baisse de -6 % en volume et de -10 % en valeur, mais reste meilleure que le marché, en repli de -21 % par rapport à la même période l’année dernière. Dans un environnement fiscal et financier peu favorable, les particuliers représentent toujours une part limitée des investisseurs (18 % des réservations au 30 juin 2024 vs 24 % au 30 juin 2023). 

Malgré quelques signaux positifs récents sur le marché - baisse amorcée des taux d’emprunt^[6], recul du taux de désistement des particuliers à 27 % (vs 32 % au 30 juin 2023), amélioration du délai d’écoulement de 22 à 19 mois par

rapport au 31 décembre 2023), les événements politiques en France en ce début d’été 2024 font peser de nouvelles incertitudes sur la reprise du secteur.

Les réservations en bloc, en croissance de +5 % en volume, soutiennent toujours l’activité mais les conditions sont moins favorables avec des baisses de prix entre -10 % et -15 % par rapport à l’année dernière. Les investisseurs institutionnels représentent 53 % du volume total avec 1 116 lots réservés au 1^er semestre 2024 (vs. 1 066 lots sur la même période l’année dernière), dont 2/3 de bailleurs sociaux. 

Activité tertiaire en repli

L’activité tertiaire est en net repli, avec une baisse des ventes actées de -35 % en valeur à 16 M€ (vs 25 M€ au 1^er semestre 2023). Début juillet 2024, Icade Promotion a néanmoins signé deux promesses de VEFA sur des immeubles de bureaux (4 200 m² à Villeurbanne sur le site de l’ancienne clinique du Tonkin et 4 500 m² à Lyon à la croisée du quartier d’affaires de la Part-Dieu, de la Tête d’Or et de l’animation des Brotteaux). 

Consommation du backlog constitué à fin 2023

Le backlog au 30 juin 2024 s’établit à 1,7 Md€, en retrait de -6,7 % par rapport à fin 2023. Cette évolution reflète (i) une relative stabilité du backlog résidentiel avec -1,5 % à 1,5 Md€ et (ii) un repli du backlog tertiaire^[7] de -36 %, du fait de l’avancement de programmes importants tels que l’ensemble immobilier Envergure à Romainville (93) et Audessa à Lyon.

Plus de 47 % du backlog à fin juin 2024 est sécurisé par des ventes actées.

Le backlog sécurisé à fin juin 2024 inclut 733,2 M€ de prestations restant à réaliser sur les entités consolidées par intégration globale (voir note 7.1 des comptes consolidés résumés au 30 juin 2024) et 77,6 M€ en quote-part groupe dans les co-entreprises.

5.2.2. Activité stable mais résultats impactés par les dépréciations significatives comptabilisées à la suite de la revue exhaustive du portefeuille d’opérations

(en M€, à 100% + QP CE)                                                                                         30/06/2024       30/06/2023 Variation (M€)              Variation

(a)  Résultat opérationnel courant retraité de la charge de redevance de marque facturée par Icade.                

(b)  Les "Éléments non courants" regroupent les dotations aux amortissements, des dépréciations de stock et d'autres éléments non courants.

Le chiffre d’affaires économique de la Promotion est stable au 30 juin 2024 à 582,9 M€ (dont 577,5 M€ de chiffre d’affaires à l’avancement), vs 583,4 M€ au 30 juin 2023, malgré une répartition différente entre les segments d’activité. En effet :

•       le chiffre d’affaires de l’activité résidentielle s’élève à 456,8 M€, en hausse de +32 M€ par rapport au 1^er semestre 2023, soutenu par l’avancement du backlog constitué fin 2023 (1,6 Md€) ; 

•       le chiffre d’affaires de l’activité tertiaire s’élève à 116,7 M€, en baisse de -40 M€ par rapport au 1^er semestre 2023, qui avait été marqué par la cession opportuniste de l’immeuble de bureaux situé rue Taitbout à Paris pour 40 M€.

Dans un environnement de marché toujours dégradé, marqué par des nouvelles baisses de prix notamment sur les réservations en bloc et le contexte politique incertain, Icade a opéré une revue exhaustive et détaillée du portefeuille d’opérations consistant :

•       pour les projets en cours de travaux, à réviser les grilles de prix pour tenir compte des dernières conditions de marché, notamment sur le prix des ventes en bloc ; 

•       pour les projets avant démarrage des travaux :

o    à déprécier l’intégralité des frais d’étude engagés lorsqu’il a été décidé d’abandonner ou de reconfigurer les projets ;

o    à réviser la valeur des terrains en cohérence avec le nouveau bilan promoteur ou sur la base du prix de revente lorsqu’il a été décidé d’abandonner le projet. 

Cette analyse approfondie des projets a ainsi conduit à comptabiliser des dépréciations significatives de 85 M€ avant impôts (soit 63 M€ après impôts) :

•       46 M€ (34 M€ après impôts) concernent des opérations poursuivies et sont, à ce titre, intégrés aux éléments courants ;

•       et 39 M€ (29 M€ après impôts) portent sur des opérations reconfigurées ou abandonnées et entrent dans les éléments non courants.

Dès lors, la marge immobilière nette de la Promotion, le Résultat Opérationnel Economique Courant et le Cash-Flow Net Courant de la Promotion sont négativement impactés par ces dépréciations. 

A noter néanmoins, une gestion rigoureuse des coûts de fonctionnement de la Promotion au premier semestre 2024 qui permet une baisse de -9,5% à -7 M€ (-5,7 M€ après impôts) par rapport au 1^er semestre 2023, liée à des efforts sur la masse salariale et à la cession de l’activité AMO et Expertise Santé le 30 juin 2023.

Le Résultat Net Part du Groupe s’élève à -66,9 M€ (vs -12,7 M€ au 30 juin 2023),compte tenu des dépréciations supplémentaires passées en éléments non courants à hauteur de 29 M€ (après impôts). 

(en M€, à 100% + QP CE)                                                                                        30/06/2024                31/12/2023                   Variation (M€)

A noter que le BFR et l’endettement net présentés couvrent l’ensemble de l’activité de Promotion et intègrent également les projets d’aménagements et les réserves foncières dont les autorisations administratives peuvent ne pas avoir été encore obtenues ou purgées. 

Le besoin en fonds de roulement du pôle Promotion s’élève à 498,6 M€ au 30 juin 2024, en diminution de 72,5 M€ par rapport à fin 2023. Cette baisse est principalement expliquée par les dépréciations enregistrées sur le portefeuille d’opérations. Comme les années précédentes, le BFR à fin juin est plus élevé que le BFR de fin d’année, les signatures de réservation en bloc étant habituellement concentrées sur le 2^ème semestre.

La gestion des stocks est rigoureuse avec une maîtrise du stock d’invendus sur des programmes terminés (17 M€ au 30 juin 2024 vs 19 M€ au 31 décembre 2023). 

La dette nette totale est en légère augmentation par rapport à fin 2023 (+13,8 M€) du fait d’un décalage temporel des encaissements sur le début du 2^ème semestre. Elle est en baisse de -28,7 M€ par rapport à fin juin 2023.

5.2.3. Politique sélective de lancement de nouveaux projets

Icade continue de se montrer prudent et sélectif dans le lancement de nouveaux projets. Cela se traduit par :  • une baisse des mises en commercialisation de -40 % (1 795 lots au 30 juin 2024 contre 3 011 lots à la même période en 2023) ;

•       la diminution du stock commercial mis à l’offre de -5 % par rapport à fin 2023 ; 

•       une augmentation du taux de pré-commercialisation des projets lancés en travaux (pré-commercialisation observée sur les programmes lancés depuis le début de l’année supérieur à 80%, vs 59% sur le 1^er semestre 2023, dont c.50 % sur le diffus) ;

•       un recul des lancements de travaux de -56 % en volume et de -69 % en valeur (214 M€ au 1^er semestre 2024 vs 695 M€ au 1^er semestre 2023).

Au 30 juin 2024, le portefeuille foncier total s’élève à 11 965 lots représentant un chiffre d’affaires potentiel de 2,6 Md€ HT en vision économique, en baisse de -8,8 % en valeur par rapport au 31 décembre 2023. L’abandon des projets représente 2 461 lots et devrait peser à hauteur de 555 M€ sur le portefeuille foncier d’ici la fin de l’année.

6. Structure financière

¨     Liquidité solide couvrant 3,6 années d’échéance de dette

¨     Gestion proactive de l’échéancier de dette à travers le rachat de 350 M€ d’obligations à échéance 2025 et 2026

¨     Gestion proactive de la dette et des placements contribuant à la performance du résultat financier

¨     Structure bilantielle reflétant l’absence de cessions au 1^er semestre 2024 et l’ajustement contenu des valorisations

Principales données financières

                                                                                                                                         30/06/2024             31/12/2023                  Variation

6.1. Liquidité solide couvrant 3,6 années d’échéance de dette

Au 30 juin 2024, le Groupe dispose d’une position de liquidité très confortable de plus de 2,6 Md€ pour une dette brute de 4,7 Md€. La liquidité est composée de : 

•       c. 1,0 Md€ de trésorerie nette des découverts bancaires, en baisse de -0,5 Md€ par rapport au 31 décembre 2023, à la suite du paiement de l’acompte sur dividendes en mars 2024 (183 M€) et du rachat de 350 M€ d’obligations en mai 2024 ; et 

•       1,68 Md€ de lignes de crédit non utilisées (hors disponibilités de tirage des opérations de promotion), en ligne avec le volume du 31 décembre 2023. Au cours du premier semestre 2024, Icade n’a pas eu recours à ces lignes et a conservé la totalité de son encours de lignes de crédit intégralement disponibles.

Nette de la couverture des NEU CP, qui constituent des ressources à court terme, la liquidité s’élève à 2,4 Md€ au 30 juin 2024 et couvre les échéances de dette du Groupe jusqu’en 2028.

Le Groupe a maintenu au 1^er semestre 2024 son encours de NEU CP à 225 M€, en ligne avec la position du 31 décembre 2023, afin d’en limiter l’impact sur ses charges financières. Sur la période, le taux moyen des NEU CP s’élève à 4,21%, pour une maturité moyenne de 3 mois.

6.2. Gestion proactive de l’échéancier de dette et de dérivés

Au premier semestre 2024, Icade a utilisé une partie du produit perçu en 2023 lors de la réalisation de la première étape de la cession des activités de Santé, pour réduire ses échéances de dette court terme 2025 et 2026. 

En mai 2024, Icade a ainsi racheté avec succès 350 M€ d’obligations dont 142,5 M€ d’obligations 2025 et 207,5 M€ d’obligations 2026. Cette opération, réalisée à un prix inférieur au pair, a en outre permis d’enregistrer une prime de +12,7 M€ (impact en non courant). 

Le Groupe conserve une structure de financements équilibrée et diversifiée, composée à 57 % de financements désintermédiés et à 43 % de financements bancaires. La durée de vie moyenne de la dette^[8] au 30 juin 2024 s’établit à 4,3 ans, contre 4,6 ans au 31 décembre 2023.

Par ailleurs, en cohérence avec ses ambitions en matière RSE, Icade présente une structure de financements majoritairement durables : 69 % de ses financements sont verts ou adossés à des objectifs en matière d’intensité carbone et de préservation de la biodiversité (vs 65 % au 31 décembre 2023). Le 22 juillet 2024, Icade a publié son Green Financing Report, présentant l’ensemble des financements verts (1,75 Md€) et les actifs éligibles (2,5 Md€) – disponible via ce lien Financement de marché long-terme.

Icade maintient une politique prudente en matière de gestion du risque de taux. Au 30 juin 2024, la dette projetée du second semestre 2024 est intégralement couverte. Par ailleurs, Icade a renforcé en juin 2024 son profil de couverture à long terme, via la souscription de swaps à départ forward de 100 M€ démarrant en janvier 2027, d’une maturité 7 ans, au taux de 2,55 %.

6.3. Maîtrise du résultat financier

Le résultat financier est en nette amélioration au 30 juin 2024 à -6,7 M€, vs -44,6 M€ au 30 juin 2023. 

Le Groupe affiche un coût moyen de la dette en légère baisse au 30 juin 2024 à 1,52% (vs 1,60% à fin 2023). Celui-ci bénéficie notamment de (i) l’effet des couvertures très attractives entrées en vigueur le 31 décembre 2023 (125 M€ de swaps à 0,37 %, échéance 2031) et (ii) la réduction de l’encours de dette brute par rapport au 1^er semestre 2023 (baisse des NEU CP et remboursement de 100 M€ de lignes à taux variables en 07/2023). 

Par ailleurs, le coût de l’endettement net s’améliore substantiellement (-1,9 M€ vs -38,2 M€ au 30 juin 2023), sous l’effet conjugué de la hausse des produits de placement (+19 M€) et des intérêts perçus au titre de l’avance accordée par Icade à IHE Healthcare Europe (+9 M€).

En conséquence, le ratio ICR ressort en forte augmentation à 34,0x (vs 4,1x au 30 juin 2023).

6.4. Structure de bilan reflétant l’absence de cessions au S1 2024

Dans un environnement de marché sous pression, l’évolution des ratios de bilan reflète les ajustements enregistrés sur les activités de Foncière et de Promotion au 1^er semestre 2024.

•       Le ratio Loan-to-Value droits inclus augmente à 35,9 % (vs 33,5 % au 31 décembre 2023), du fait de la baisse de valorisation du patrimoine de la Foncière et de l’absence de cessions au cours du premier semestre dans un marché de l’investissement pratiquement à l’arrêt.

•       Le ratio Dette Nette / EBITDA majoré des dividendes des sociétés MEE et déconsolidées augmente à 11,4x (vs 7,0x au 31 décembre 2023), compte tenu de l’impact important des dépréciations de la Promotion sur l’EBITDA.

En mars 2024, Standard & Poor’s Global a abaissé la perspective de la notation de crédit long terme BBB+ d’Icade de « stable » à « négatif », dans un contexte de pression sur l’activité de Promotion et d’ajustement des valorisations des actifs de la Foncière plus marqué qu’anticipé. S&P Global a également ajusté les seuils des ratios financiers^[9] d’Icade pour une notation BBB+, et a fixé désormais comme objectifs cibles : 

•       un ratio Dette nette / (Dette nette + Capitaux Propres) inférieur à 40 % (vs « towards 35 % » précédemment), prenant en compte l’influence positive de la Caisse des Dépôts et Consignations, actionnaire de référence d’Icade à hauteur de 39,2 % au 30 juin 2024 ; • un ratio Dette nette / EBITDA S&P inférieur à 8,5x (inchangé) ;  

•       un ratio ICR S&P supérieur à 3,8x (inchangé).

Le Groupe a pris acte de ces ajustements et réaffirme sa volonté de maintenir une politique financière rigoureuse et prudente.

En juillet 2024, S&P a confirmé la notation du Groupe BBB+, perspective négative.

6.5. Covenants bancaires

(a) A noter que la valeur minimale du patrimoine a été abaissée à 4 Md€ dans l'exhaustivité des documentations de financement bancaire, postérieurement à la clôture. Au 30 juin 2024, les seuils de 4 Md€ ou 5 Md€ coexistaient encore dans les documentations de crédit.

Les ratios de covenants sont respectés au 30 juin 2024 et présentent une marge confortable par rapport à leur limite.

7. Engagements RSE 

7.1. Exemplaire dans la gestion de l’énergie

Au 1^er semestre 2024, Icade poursuit l’intégration et le développement de nouvelles infrastructures énergétiques et décarbonées (adaptation du profil de consommation énergétique, développement sur le patrimoine de bornes de recharge pour véhicules électriques, accélération du recours aux énergies renouvelables). 

En particulier, Icade a reçu l’écusson Cube Flex, initiative sponsorisée par la Commission de régulation de l’énergie, soulignant la qualité et la flexibilité de sa politique de gestion de l’énergie. Ce prix récompense la capacité à diminuer ponctuellement l’appel de puissance électrique en anticipation et en réponse à un signal EcoWatt pour consommer au meilleur moment et réduire les risques de coupures. 

Par ailleurs, Icade a également sécurisé l’intégralité de son approvisionnement en énergie électrique et gaz, 100% vert origine France, pour les trois prochaines années (période 2025-2027). Cette anticipation permet de disposer d’un coût de l’énergie maîtrisé, en amont de la fin du dispositif d’ARENH (Accès Régulé à l’Electricité Nucléaire Historique) prévu au 31 décembre 2025.

7.2. Reconnu comme faisant partie des leaders du secteur

Icade a rejoint cette année la « A List » du Carbon Disclosure Project (CDP), la plaçant parmi les leaders du secteur en matière de transparence et de performance sur le changement climatique. Le Groupe se situe au-dessus de la moyenne sectorielle (niveau B) et parmi les 2 % d’entreprises les mieux notées au niveau mondial. 

Pour la 3^ème année consécutive, le Financial Times souligne l’engagement d’Icade dans la lutte contre le changement climatique et positionne le Groupe en 2024 à la 1^ère place parmi les entreprises françaises du secteur immobilier et en 4^ème place à l’échelle européenne.

Indicateurs de référence dans le secteur des foncières, Icade présente ci-dessous l’ensemble des indicateurs de performance de l’European Public Real Estate Association (EPRA) qui a été établi en conformité avec ses recommandations.

Principales données EPRA                                                                                    30/06/2024        31/12/2023            Variation           Voir Note

Principales données EPRA                                                                                    30/06/2024        30/06/2023            Variation           Voir Note

1. Actif net réévalué EPRA

₍en M€)                                                                                                                                          30/06/2024      31/12/2023      30/06/2023

(a)  Au 30 juin 2023 et au 30 juin 2024, solde du dividende dû au titre de l'exercice précédent et versé respectivement en juillet 2023 et 2024.

(b)  S’élève à 75 813 248 au 30 juin 2024 après annulation des actions auto détenues (-456 085 actions) et impact positif des instruments dilutifs (+34 788 actions).

2. Résultat net récurrent EPRA – Foncière

(en M€)                                                                                                                                                           30/06/2024            30/06/2023

(a) Les Autres activités correspondent à la promotion, aux activités abandonnées ainsi qu'aux opérations inter-métiers et autres.

3.   LTV EPRA

4.   Taux de rendement EPRA – Foncière

Le tableau ci-dessous présente le passage entre le taux de rendement net Icade et les taux de rendement définis par l’EPRA. Le calcul prend en compte l’ensemble des immeubles de la Foncière en exploitation. Il est présenté à 100% et en QP pour les Co-Entreprises (CE).

(à 100% + QP CE)                                                                                                                                   30/06/2024                31/12/2023

                                                                                                                                                    Foncière

                                                                                            TOTAL AU           Bureaux             Bureaux            Sous-                                                                     TOTAL AU

 30/06/2024 well- to-be- total Activité Terrains Autres 31/12/2023 positioned repositioned Bureaux

(en M€, à 100% + QP CE)

(1) Immeubles en Développement, réserves foncières, surface en attente de restructuration. et actifs assimilés à des créances financières (PPP)

5. Taux de vacance EPRA– Foncière

(à 100% + QP CE)                                                                                                           30/06/2024             31/12/2023            30/06/2023

^(a) Hors PPP, y compris Autres actifs

Taux de vacance

EPRA au

                                                                               Valeurs locatives de marché des            Valeur locative de marché ^30/06/2024 

(en M€, à 100% + QP CE)                                                          surfaces vacantes (A)                                      totale (B) ^{(= A/B)}

^(a) Hors PPP, y compris Autres actifs

6.   Ratio de coûts EPRA – Foncière

Les données ci-dessous présentent le détail du ratio de coûts EPRA sur le périmètre de la Foncière.

(en M€, à 100% et en QP CE)                                                                                                                                  30/06/2024       30/06/2023

7.   Investissements EPRA – Foncière

Les investissements sont présentés selon les préconisations de l’EPRA sur le périmètre de la Foncière. 

                                                                                              30/06/2024                                                 30/06/2023                          

                                                                                                              Joint-                                                          Joint-

100%                Total         100%        Total (en M€)                   ventures ventures

1. Compte de résultat analytique Groupe Icade

1.1. Compte de résultat analytique au 30 juin 2024

Afin de faciliter la comparaison, le compte de résultat analytique du Groupe pour la période se terminant le 30 juin 2024 est présenté en utilisant le même format que celui adopté pour la période se terminant le 30 juin 2023. La colonne intitulée "Activités abandonnées" fait référence, pour le premier semestre 2024, aux dividendes reçus et produits d’intérêts des participations résiduelles non consolidées dans les activités de Santé, la mise à la juste valeur de celles-ci au 30 juin 2024 ainsi que les facturations de prestations administratives et d’intérêts à ces activités. Pour le premier semestre 2023, cette colonne comprend le résultat des activités Santé sur cette période, comptabilisé en tant que résultat des activités abandonnées, net des refacturations internes. Ces refacturations comprennent les honoraires de gestion immobilière, les prestations administratives et les intérêts sur les prêts, avances et cash pooling.

Promotion Retraitement

Total Groupe

                                                                                                                                                         (Vision IFRS                                                                  Total

Foncière  (vision

                                                                                                                                                  économique(Coentreprises                                               Groupe 

économique*)

*) Promotion)

(en M€)                                                                                                                                                 

                                                                                                               187,8                             

                                                                                                                                        577,5   

                                                                                                                   7,5                    5,5   

                                                                                                                 (8,0)                (5,3)   

 (2,3)   

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les coentreprises en quote-part de détention.

1.2. Compte de résultat analytique au 30 juin 2023

Promotion  Retraitement

Total Groupe 

                                                                                                                                                         (Vision IFRS                                                              Total

Foncière (vision

                                                                                                                                                  économique(Coentreprises                                             Groupe

économique*)

*) Promotion)

(en M€)                                                                                                                                                  

                                                                                                               181,1                             

                                                                                                                                        576,0   

                                                                                                                   9,5                    7,4   

                                                                                                              (31,6)                 (9,0)   

 (1,4)   

* Les agrégats du compte de résultat incluent les entités contrôlées et les coentreprises en quote-part de détention.

2. Métier de la Foncière 

2.1. Evolution des valorisations du patrimoine de la Foncière

à 100% + QP CE

Locaux d'activité                                                                                                                                                                                                                                                                                           

*Retraité des changements de catégories d'actifs entre deux périodes, comme le passage de la catégorie "projets en développement" à la catégorie "exploitation" lors de la livraison d'un immeuble.

(a) Variation nette des cessions de la période, des investissements, des variations de valeur des actifs assimilés à des créances financières (PPP) et des évolutions de fiscalité sur la période

(b) Établi par rapport à la valeur d’expertise hors droits, pour les immeubles en exploitation.

(c)  intègre également un actif situé en Péri-Défense

(d) Principalement hôtels et commerces

Les indicateurs Prix en €/m2, Taux de rendement net droits inclus et Taux de vacance EPRA sont présentés hors PPP et pour les immeubles en exploitation uniquement

A la suite de la revue des indicateurs du Groupe au premier semestre 2024, le tableau ci-après présente le passage entre la valeur du patrimoine hors droits au 31 décembre 2023 telle que publiée le 19 février 2024 en vision Quote-Part Groupe et la valeur du patrimoine hors droits au 31 décembre 2023 recalculée sur le périmètre en vision 100 % IFRS majorée de la part détenue dans les co-entreprises.

                                                                                          31/12/2023                         31/12/2023 

                                                                                       à 100% + QP CE                          en QPG                                 Variation                               Variation

dont actifs en exploitation**              6 096,3         5 787,4         +308,9          +5,3% dont actifs hors exploitation**                     750,7             682,0             +68,7             +10,1%

* inclus le reclassement de 6 actifs de la catégorie "Autres" vers " Terrain"

** Retraité des changements de catégories d'actifs entre deux périodes, comme le passage de la catégorie "projets en développement" à la catégorie "exploitation" lors de la livraison d'un immeuble. 

Var. à

                                                                           JV                  JV 31/12/2023 des Investissements et        Var. à périmètre               périmètre              JV

(en M€, à 100% + QP CE)                                                               actifs cédés (a)                      autres (b)                       constant         constant (%)

(a) Comprend les cessions en bloc ainsi que les cessions partielles (ventes par lot ou actifs dont la part de détention d’Icade a diminué sur la période).

(b) Comprend les capex, les engagements 2024 des VEFA, les acquisitions. Comprend également le retraitement des droits et frais d’acquisitions, de la variation de valeur des actifs acquis sur l’exercice, des travaux sur actifs cédés, des évolutions de droits de mutation et des variations de valeurs des actifs assimilés à des créances financières

(c) inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces

2.2. Investissements par nature

Capex         Total au    Total au (en M€, 100%)                        Acquisitions             Développements      d'exploitation

2.3. Pipeline

                                                                                                              Date de                                   Loyers         Yield       Investisse-      Reste à         Pré-

                                                              Nature des                                                                              Surface

       Nom du Projet                   Territoire                                                   Typologie               Livraison                               attendus        On        ment Total       réaliser commer-

                                                                 travaux                                                                                   à 100%

                                                                                                          prévisionnelle                              (M€)            Cost                  (M€)            (M€) cialisation

Notes : données à 100% + QP CE

2.4. Revenus locatifs

2.4.1. Evolution des revenus locatifs du pôle Foncière par zone géographique

                                                                                                                                             Périmètre courant           Périmètre constant

(en M€, à 100%)                                                                     en valeur          en %        en valeur          en %

2.4.2. Revenus locatifs nets et taux de marge

                                                                                                                 30/06/2024                                            30/06/2023

                                                                                               Revenus locatifs                                      Revenus locatifs

Marge Marge (en M€, à 100%)             nets          nets