Covivio - Résultats semestriels 2024 : Premier semestre transformant et perspectives relevées

Paris, le 22 juillet 2024, 7h00

Résultats semestriels 2024

Premier semestre transformant et perspectives relevées 

« Le premier semestre 2024 marque un tournant pour Covivio. Tout en renforçant sa structure financière, le Groupe a montré sa capacité à saisir les opportunités, avec le renforcement de son exposition à l’hôtellerie, la signature d’un protocole d’accord avec AccorInvest et un nouveau partenariat en résidentiel allemand. En parallèle, le succès du déploiement de l’offre premium en bureaux a permis un net rebond du taux d’occupation. Ce fort dynamisme permet à Covivio de relever ses perspectives de résultat net récurrent pour l’exercice 2024. »

Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio

Des avancées stratégiques majeures au premier semestre

Renforcement de la structure financière 

Croissance de +6,5% des revenus à périmètre constant

Résultat net récurrent en hausse de +3%, stabilisation des valeurs d’actifs

►       Résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) en hausse de +3%, à 231 M€ (2,24€/action, soit -4,8%) 

►           Croissance du patrimoine de +2%, à 15,4 Md€ part du Groupe. A périmètre constant, les valeurs commencent à se stabiliser 

(-1,3%) grâce à une légère hausse en hôtels et une stabilité en bureaux (à Paris et Milan) et en résidentiel allemand  ► Actif net réévalué (EPRA NTA) en hausse de +2,3% à 8,7 Md€ (-7,5% par action, à 77,7€/action)

Stratégie ESG : de nouvelles avancées

►           96% du patrimoine doté d’une certification, dont 69% de bureaux certifiés HQE/BREEAM Very Good ou au-dessus ►             Nouvelle hausse de la part de la dette liée à des objectifs ESG, à 61% (vs 57% fin 2023 et 38% fin 2022)

Perspectives 2024 relevées 

► Extraction du potentiel de croissance par la réversion, le travail d’asset management (dont la finalisation attendue au 2^nd semestre de l’échange d’actifs avec AccorInvest) et l’indexation

► Objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2024 de l’ordre de 460 M€ (contre un objectif initial de 440 M€), soit une hausse de +6% par rapport à 2023

L’EPRA Earnings ajusté et les EPRA NTA, NDV et NRV constituent des Indicateurs alternatifs de performance tels que définis par l’AMF et sont détaillés dans les sections 3. Eléments financiers, 5. Reporting EPRA et 7. Glossaire du présent document. Les procédures d’examen limité sur les comptes semestriel ont été effectuées. Le rapport d’examen limité est en cours d’émission. 

Principaux indicateurs opérationnels et financiers 

  * EPRA Earnings Ajusté

Covivio : un patrimoine diversifié et en amélioration continue  

Covivio détient un patrimoine de 23,0 Md€ (15,4 Md€ PdG) d’actifs en Europe, géré selon trois piliers stratégiques :

1.     La localisation au cœur des capitales européennes et des principaux quartiers d’affaires et de loisirs, en particulier à Paris, Berlin et Milan. 94% des actifs se situent dans des localisations centrales^[1] et 99% à moins de 5 minutes à pied d’un transport en commun.

2.     Une approche hospitality innovante et évolutive, inspirée du savoir-faire en hôtellerie, pour accompagner l’évolution des attentes des utilisateurs. Cela se traduit notamment par une logique d’opérateur intégré, une politique servicielle et une relation client ambitieuses, adossées à des offres flexibles et sur-mesure. Cette approche est saluée par les clients utilisateurs des immeubles Covivio, l’enquête Kingsley réalisée auprès de 270 utilisateurs bureaux en France, Italie et Allemagne ayant révélé une satisfaction globale de 3,9/5 (vs benchmark à 3,6). 

3.     Le développement durable : Covivio est un opérateur engagé dans la transition climatique, pour un impact positif et durable sur la ville. Cet objectif s’illustre notamment par une trajectoire carbone ambitieuse (baisse des émissions de -40% de 2010 à 2030) et est salué par les principales agences de notation. 

Le patrimoine est composé à 50% (-2pts par rapport à fin 2023 et -10pts vs 2020) de bureaux en France, Italie et

Allemagne, dont 69% en centre-ville (vs 59% en 2020) et 25% dans les principaux centres d’affaires ; 30% (-1pt) de logements principalement à Berlin (57% du portefeuille résidentiel) ; et 20% (+3pts) d’hôtels situés dans les grandes villes touristiques européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres, etc.), loués ou gérés par les opérateurs leaders : Accor, IHG, Marriott, B&B, NH Hotels, etc.

42% du patrimoine est situé en Allemagne, 34% en France, 17% en Italie et 7% dans les autres pays européens.

Des avancées stratégiques majeures au premier semestre 

Renforcement significatif de l’exposition à l’hôtellerie 

Au cours du premier semestre, Covivio a repris 8,7% du capital de sa filiale Covivio Hotels, en échange d’actions nouvelles Covivio, principalement auprès de Generali, et détient dorénavant 52,5% du capital de Covivio Hotels. 

Cette opération s’inscrit dans un mouvement stratégique de rééquilibrage du patrimoine, en augmentant ainsi l’exposition à l’hôtellerie, secteur ayant démontré sa capacité à surperformer l’inflation et la croissance du PIB sur une longue période et offrant des perspectives de croissance prometteuses. La progression des nuitées est ainsi attendue à +5%/an d’ici 2030², tandis que l’offre future ne représente que 2% du parc existant en moyenne en Europe.

Avec cet apport, qui équivaut à l’acquisition de 500 M€ d’actifs, Covivio se renforce dans l’un des patrimoines les plus qualitatifs du marché, constitué de 311 hôtels prime situés à 90% dans les principales villes touristiques européennes comme Paris, Berlin, Rome, Londres, Barcelone ou Madrid. 

La part de l’hôtellerie dans le patrimoine de Covivio s’élève désormais à 20%, contre 17% fin 2023, accélérant ainsi l’équilibrage du patrimoine entre les hôtels, les bureaux et les logements.

Signature du protocole d’accord avec AccorInvest, pour un échange d’hôtels créateur de valeur  

En parallèle de ce renforcement, Covivio a franchi une étape significative en vue d’extraire le potentiel de création de valeur de son patrimoine hôtels. Covivio Hotels a ainsi signé en juin un protocole d’accord avec AccorInvest portant sur le remembrement de la propriété des murs et fonds de commerce d’hôtels détenus conjointement, en ligne avec les conditions définies lors de l’entrée en négociations exclusives en novembre 2023. 

Covivio Hotels détient les murs de 54 hôtels loués au Groupe AccorInvest en loyer variable sur chiffre d’affaires, dans le cadre de baux long terme. Le Groupe AccorInvest est propriétaire et exploitant des fonds de commerce de ces hôtels, et a signé des contrats de gestion long terme avec le Groupe Accor.

Le protocole porte sur l’acquisition par Covivio Hotels de 24 fonds de commerce³ - permettant ainsi le remembrement de ces hôtels qui seront détenus en murs et fonds par Covivio Hotels - en contrepartie du transfert à AccorInvest des murs de 10 autres hôtels qui seront alors détenus en murs et fonds par AccorInvest.

La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente 208 M€⁴ et la valeur convenue des fonds de commerce rachetés par Covivio Hotels représente 266 M€⁵. Sur la base des chiffres 2023, le montant des loyers annuels des actifs cédés à AccorInvest représente 11 M€ et l’EBITDA des fonds de commerce acquis par Covivio Hotels représente 31 M€.

L’opération permet ainsi à Covivio Hotels d’acquérir des fonds de commerce localisés dans des zones à forte attractivité touristique et bénéficiant d’un potentiel de création de valeur significatif au travers de travaux de repositionnement et d’optimisation de la gestion. Certains de ces hôtels resteront sous enseignes Accor (en contrat de gestion ou de franchise), d’autres feront l’objet d’un changement de marque.

La finalisation de l’opération est prévue pour le dernier trimestre 2024. 

Création d’une joint-venture en résidentiel allemand 

Au cours du premier semestre, Covivio et la CDC Investissement Immobilier ont mis en place un partenariat stratégique en résidentiel allemand, via l’acquisition par la CDC Investissement Immobilier d’une participation de 49% dans un portefeuille berlinois (39% auprès de Covivio Immobilien, filiale de Covivio à 61,7%, et 10% auprès de Covivio).

2 Source : Oxford Economics

3 Via l’acquisition de titres de sociétés propriétaires et exploitantes de fonds de commerce

4 Hors droits 

5 Droits inclus

Ce portefeuille, représentatif du patrimoine résidentiel berlinois de Covivio, comprend 8 actifs situés dans plusieurs des quartiers les plus attractifs de Berlin et totalise environ 70 000 m² (dont 770 appartements, 15 800 m² de surfaces commerciales et un parking public de 274 places). Cette opération a été signée sur la base d’une valorisation du portefeuille de 274 M€ (à 100%), en ligne avec les valeurs d’expertise à fin décembre 2023. Le financement hypothécaire adossé au portefeuille a été maintenu en place. 

La création de cette joint-venture illustre l’intérêt de CDC Investissement Immobilier pour le marché résidentiel berlinois, souligne la qualité du patrimoine et le savoir-faire des équipes locales de Covivio. Celles-ci continuent d’assurer l’asset et le property management du portefeuille, en déployant notamment une stratégie ambitieuse d’amélioration de la performance environnementale à horizon 2030, en lien avec les objectifs ESG des deux partenaires. 

Succès de l’offre premium en bureaux 

Le semestre a également été marqué par le succès de l’offre bureau du Groupe, reposant sur trois piliers que sont la centralité, de hautes performances ESG et une approche hospitality.

Ce positionnement stratégique et cette offre innovante permettent à Covivio de bénéficier d’une dynamique locative favorable sur l’ensemble de son patrimoine de bureaux. Au total, 74 100 m² de nouvelles commercialisations et renouvellements ont été signés sur les six premiers mois de 2024. 

Le patrimoine bureaux est majoritairement constitué d’actifs de centre-ville (69%), permettant de capter un potentiel de réversion important, de +9% en moyenne sur les actifs Core, dont +15% dans les centres-villes. Ceci s’illustre principalement à Paris QCA (+22% sur 3 661 m² de l’immeuble Avenue Delcassé), à Francfort (+55% dans FAC, sur 1 502 m²), à Berlin (+43% sur 1 438 m² dans l’actif Fischerinsel) ou encore dans le centre-ville de Milan (+39% sur 867 m² à Via Messina, +20% sur 718 m² à Via Rombon). 

Covivio a par ailleurs signé plusieurs succès locatifs sur le reste de son patrimoine : en France, 2 700 m² supplémentaires dans Maslö à Levallois-Perret (loué à 100%), 1 800 m² dans Urban Garden, à Issy-les-Moulineaux (désormais occupé à 84%, un an après sa libération), 1 270 m² dans l’immeuble IRO à Châtillon (occupé à 69%) et 2 200 m² dans Belaïa à l’aéroport d’Orly (occupé à 96%), désormais directement desservi par la ligne de métro 14. Plusieurs succès locatifs sont également à noter en Allemagne, avec 3 100 m² loués sur l’actif Sunsquare à Munich

(occupé à 79%) et 1 270 m² renouvelés sur Zeughaus, à Hambourg. A Milan, 30 000 m² ont été renouvelés sur l’actif Lorenteggio.

Le taux d’occupation s’inscrit ainsi en nette croissance, de +3pts depuis le premier trimestre 2023 et de +0,6pt sur le semestre, à 95,1%.

Renforcement de la structure financière 

311 M€ de nouveaux accords de cessions signés en 2024

Dans un marché de l’investissement ralenti, Covivio a signé pour 311 M€ part du Groupe (455 M€ à 100%) d’accords de cessions, avec une marge moyenne de +3% sur les valeurs d’expertise de fin 2023 et un taux de rendement moyen de 5,0%. Le Groupe est ainsi en ligne avec son plan de cessions de 1,5 Md€ entre fin 2022 et fin 2024, avec près de 1,2 Md€, soit 80% du plan d’ores et déjà sécurisés. 

Les bureaux ont concentré la plus large part des accords de cessions, pour 142 M€ en part du Groupe (183 M€ à 100%), avec une marge moyenne de -1,6%. Les cessions ont porté sur un total de 21 actifs, dont 12 en France (majoritairement des immeubles de bureaux non core convertis ou à convertir en résidentiel) et 9 en Italie (principalement issus du portefeuille Telecom, en régions). 

En résidentiel allemand, 129 M€ part du Groupe (189 M€ à 100%) ont été cédés, en prime moyenne de +5,6% sur les valeurs d’expertise, avec notamment : la création de la joint-venture avec la CDC, en ligne avec les valeurs de fin 2023, contribuant au programme de cessions à hauteur de 93 M€ en part du Groupe, et la poursuite des ventes à l’unité, pour 25 M€ en part du Groupe (38 M€ à 100%), en prime moyenne de +40%. 

En hôtellerie, les accords de cessions ont totalisé 40 M€ en part du Groupe (83 M€ à 100%), en prime moyenne de

+10,7% sur les valeurs d’expertise. Elles ont principalement concerné des hôtels non stratégiques en Allemagne et Espagne, ainsi que des cessions conjointes de murs et fonds de commerce avec AccorInvest. 

Renforcement des fonds propres de 536 M€ sur le semestre 

Les fonds propres ont été renforcés de 536 M€ sur le semestre : 280 M€ provenant de l’opération d’échange d’actions sur Covivio Hotels, et 256 M€ issus de l’option de paiement du dividende en actions, souscrite par 77,5% du capital à 38,6€/action, traduisant le soutien des actionnaires, en particulier les principaux, représentés au conseil d’administration. 

1,3 Md€ de financements ou refinancements 

Depuis le début d’année, Covivio a sécurisé plus de 1,3 Md€ de financements ou refinancements (709 M€ en part du Groupe) pour une maturité moyenne de 7 ans, tant sur le marché obligataire que bancaire. 

En mai 2024, Covivio Hotels a notamment émis pour 500 M€ d’emprunts obligataires verts (Green bonds), à maturité

2033, avec une marge de 148 pb. L’émission a été largement variabilisée afin de tirer parti de la très bonne situation de couverture du Groupe. Sur le marché hypothécaire, 765 M€ de financements ont été sécurisés, principalement sur des portefeuilles d’hôtels en Espagne et de résidentiel allemand.

La liquidité nette disponible du Groupe a continué de progresser, à 2,5 Md€ (vs 2,4 Md€ fin 2023). Elle couvre désormais les échéances de dette jusque fin 2026. 

Des indicateurs de dette améliorés  

Le ratio d’endettement (LTV) baisse de nouveau au premier semestre, de -50 pb, à 40,3%. Ce ratio, proche de la politique de LTV inférieure à 40%, bénéficiera de l’effet plein du résultat récurrent au 2^nd semestre. Le ratio dette nette / EBITDA évolue lui aussi favorablement, en baisse à 12,1x (vs 12,3x fin 2023).

La dette dispose d’une maturité moyenne de 4,9 ans (stable) et conserve une forte protection contre la hausse des taux d’intérêt : le taux de couverture est de 95%, pour une maturité moyenne des instruments de couverture portée à 6,1 ans. Le taux moyen de la dette de Covivio s’établit à 1,68% et est attendu en dessous de 2,5% jusque fin 2028.  

L’agence de notation Standard & Poor’s a confirmé, le 7 mai 2024, sa notation BBB+, perspective stable sur Covivio.

Revenus en hausse de +6,5% à périmètre constant

Sur les six premiers mois de 2024, les revenus ressortent à 500 M€ et 327 M€ en part du Groupe, en progression de +2% sur un an à périmètre courant. L’effet des ventes de bureaux est plus que compensé par le renforcement en hôtellerie et la dynamique opérationnelle positive sur les trois classes d’actifs. A périmètre constant, les revenus progressent de +6,5%, grâce à l’indexation (3,1 pts), la hausse du taux d’occupation et des loyers lors des relocations et renouvellements (2,9 pts) et les revenus variables en hôtellerie (0,6 pt).

En hôtellerie, la croissance des revenus se poursuit, en hausse de +5,2% à périmètre constant. Cette performance est attribuable tant aux loyers fixes, en hausse de +4,4%, qu’aux revenus variables, en hausse de +6,1%. A périmètre courant, la hausse des revenus ressort à +15,1%, bénéficiant au deuxième trimestre du renforcement de la participation dans Covivio Hotels.

En bureaux, face à la polarisation croissante du marché locatif, le positionnement haut de gamme de Covivio (centralité, haute performance environnementale, offre servicielle ambitieuse) porte ses fruits. Les loyers reculent de -4,5%, en raison des cessions d’actifs réalisées en 2023 et 2024, mais progressent fortement à périmètre constant, de +8,8%, principalement portés par l’indexation (4,4 pts), le rebond du taux d’occupation (+3,8 pts) et la réversion positive (+0,6 pt).  

En résidentiel allemand, la croissance des loyers à périmètre constant reste soutenue, à +3,9%. Elle provient de l’indexation (pour 1,7 pt), des programmes de travaux d’amélioration des logements (pour 1,3 pt) et des relocations (pour 1,1 pt) avec réversion élevée (+22%, dont +35% à Berlin). Le taux d’occupation s’établit à un niveau toujours élevé de 99%. 

Le taux d’occupation moyen du patrimoine progresse de +40pb à 97,1% (vs 96,7% fin 2023), tandis que la durée moyenne ferme des baux s’établit à 6,8 ans. 

Croissance du patrimoine de +2% à périmètre courant et stabilisation à périmètre constant

Le marché de l’investissement en immobilier est resté ralenti au premier trimestre 2024 sur la plupart des classes d’actifs, à l’exception de l’hôtellerie. Depuis le deuxième trimestre, les signaux positifs sont plus nombreux. Les transactions se sont multipliées en hôtellerie, tandis que les larges transactions ont fait leur retour en résidentiel allemand, et que les bureaux les plus recherchés se négocient autour de 4% de rendement. 

Dans ce contexte, le patrimoine de Covivio ressort en croissance de +2% à périmètre courant, à 15,4 Md€ en part du Groupe (23,0 Md€ à 100%) tout en s’équilibrant, avec le renforcement en hôtellerie et les cessions de bureaux. 

A périmètre constant, les valeurs d’actifs varient de -1,3%, marquant notamment une croissance en hôtels et en logements à Berlin, et une stabilisation sur les bureaux à Paris et Milan.

Le patrimoine hôtels, porté par la croissance des revenus, progresse de +0,5% à périmètre constant. La croissance concerne en particulier les hôtels en France (+1,1%) et dans le sud de l’Europe (+1,3%), tandis que l’Allemagne fait exception, à -0,7%. Le patrimoine affiche un rendement moyen de 6,0%.

En bureaux (-2,6% à périmètre constant), la France et l’Italie affichent des valeurs quasi stables (-1,2%), portées par les performances de Paris QCA (+2,0%) et Milan (-0,8%). En Allemagne, les valeurs continuent de s’ajuster, en baisse de -10% sur le semestre, en raison d’un marché de l’investissement particulièrement atone et d’un rendement de haut de cycle plus faible (2,5% sur le bureau prime à Berlin mi-2022 vs 2,7% à Paris et 3% à Milan). Le rendement moyen du patrimoine bureau augmente de +20pb, à 5,7%.

Enfin, le résidentiel allemand affiche des valeurs stables à périmètre constant (-0,1%), dont des progressions dans les meilleures localisations (+2,3% à Berlin, qui représente 57% du patrimoine). La valeur moyenne du patrimoine résidentiel s’établit à 2 435 €/m², dont 3 081 €/m² à Berlin et 1 776 €/m² en Rhénanie-du-Nord Westphalie, et le rendement moyen remonte de +10pb sur six mois, à 4,2%. Le patrimoine est valorisé en valeur bloc. Pour autant, 49% du patrimoine, soit 2,3 Md€, sont d’ores et déjà mis en copropriété, en particulier à Berlin (68% / 1,9 Md€), où l’écart entre valeur bloc et prix de vente au détail atteint +50%.

Au 30 juin 2024, le rendement moyen du patrimoine de Covivio ressort ainsi à 5,3%, en hausse de +20 pb sur six mois. 

Croissance du résultat net récurrent, dans un contexte de désendettement

Résultat net récurrent de 231 M€, en hausse annuelle de +3% 

La solide croissance des revenus à périmètre constant, la maîtrise des coûts de fonctionnement et la baisse des frais financiers permettent une croissance du résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) de +3,3% sur un an, à 230,8 M€ (2,24€ par action, soit -4,8% en raison de l’augmentation du nombre moyen d’actions). 

Le résultat net de Covivio est quant à lui quasi nul, à -8 M€, la légère baisse des valeurs étant en très large partie compensée par le résultat récurrent.

Actif net réévalué EPRA NTA de 77,7€/action

L’actif net réévalué de continuation (ANR EPRA NTA) ressort à 8 662 M€, en hausse de +2,3% sur six mois, la montée  au capital de Covivio Hotels (en échange d’actions nouvelles Covivio) faisant plus que compenser la baisse modérée des valeurs d’actifs à périmètre constant. Par action, il s’inscrit à 77,7€, en baisse de -7,5%, en raison de la hausse du nombre de titres liée à la souscription par 77,5% des actionnaires au paiement du dividende en actions. L’ANR de liquidation (EPRA NDV) s’établit à 77,8€/action (8 668 M€) et l’ANR de reconstitution (EPRA NRV) ressort à  9 511 M€ et 85,4€ par action. 

La stratégie ESG continue de porter ses fruits

Poursuite de la hausse du patrimoine certifié, désormais à 96% 

Covivio a continué de faire croitre le taux de certification de son patrimoine : la part bénéficiant d’une certification HQE, BREEAM, LEED ou équivalent, en opération et/ou en construction, atteint désormais 95,9% (+0,6 point vs 2023).

En outre, la part des immeubles de bureaux bénéficiant des meilleurs niveaux de certification (Very Good et au-dessus) s’établit à 68,9%, en hausse de +1,7 pt par rapport à fin 2023.

Cette politique d’amélioration environnementale de l’intégralité du portefeuille contribue activement à l’atteinte des ambitions ESG du Groupe, notamment celle de réduire de -40% ses émissions de gaz à effet de serre entre 2010 et 2030 (sur l’ensemble des scopes 1, 2 et 3 et la totalité du cycle de vie des actifs : matériaux, construction, restructuration et exploitation). 

Progression des notations ESG au premier semestre 

Début février 2024, Covivio a été reconnu par le CDP (Carbon Disclosure Project) pour son leadership en matière de transparence et de performance sur le changement climatique, avec l'obtention de la note « A », meilleure note possible. Covivio fait ainsi partie du cercle restreint (1,6%) des entreprises ayant obtenu la note « A », parmi plus de 20 000 entreprises évaluées.

En juin 2024, l'agence Sustainalytics a amélioré la notation de Covivio de 3 points, à « 4,8 » (contre 7,9 précédemment), évaluant son niveau de risque ESG comme étant « négligeable » et le classant dans le « Top 5 » du secteur et le « Top 20 » mondial.

Hausse de la part de la dette associée à des critères ESG 

Pionnier dans l’émission d’obligations vertes (Green bonds) depuis 2016, Covivio a poursuivi le renforcement du poids de sa dette verte (associée à des objectifs ESG), porté à 61% au 30 juin 2024 (contre 57% fin 2023 et 38% fin 2022).

Perspectives 2024

Relèvement des perspectives de résultat net récurrent 2024

Le renforcement dans Covivio Hotels et les solides performances opérationnelles en bureaux permettent au Groupe de relever son objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté)2024, autour de 460 M€ (contre 440 M€ initialement), en croissance de +6% vs 2023.

Le Groupe vise également le retour à un paiement du dividende uniquement en numéraire au titre de 2024, avec un taux de distribution supérieur à 80%.

Poursuite du renforcement en hôtellerie et extraction du potentiel de croissance sur le patrimoine 

A moyen terme, Covivio se donne pour priorités (i) de poursuivre le renforcement en hôtels et (ii) d’extraire le potentiel de croissance de son patrimoine, en particulier à Paris, Milan et Berlin.

Au-delà des perspectives favorables du marché hôtelier, le renforcement du premier semestre et les opérations d’asset management en cours représentent plus de 50 M€ (part du Groupe) de revenus supplémentaires en hôtellerie. L’échange d’actifs avec AccorInvest doit notamment permettre de générer 10 M€ de revenus supplémentaires, auxquels s’ajouteront les revenus issus des programmes de capex identifiés (environ 75 M€ et près de 20% de retour sur investissement). Enfin, Covivio prévoit de convertir certains immeubles de bureaux en hôtels. Deux projets ont déjà été identifiés, à Paris et Boulogne, pour près de 90 M€ d’investissements et 7 M€ de revenus supplémentaires.

Acteur majeur des grandes capitales européennes que sont Paris, Milan et Berlin, Covivio entend aussi poursuivre l’extraction de valeur de son patrimoine, en accompagnant la transformation de ces villes :

•       A Paris, Covivio possède notamment 11 immeubles de bureaux issus du portefeuille historiquement loué à Orange. La libération progressive de ces actifs d’ici 2030 va permettre de les transformer en bureaux prime ou en hôtels, et d’en accroitre significativement les revenus, avec un potentiel de plus de 60 M€ contre  30 M€ actuellement.

•       A Milan, Covivio détient une capacité de développement de près de 100 000 m² d’immeubles mixtes à Symbiosis et sur la zone du futur village Olympique de Scalo di Porta Romana, pouvant générer 45 M€ de revenus.

•       A Berlin, Covivio est un acteur majeur du résidentiel où le déséquilibre entre l’offre et la demande ne cesse de s’accroître et soutient la croissance des loyers à long terme. Le dernier indice de marché (Mietspiegel) publié fin mai est ainsi ressorti à +7,4% sur un an sur les localisations des immeubles de Covivio. Dans ce marché, Covivio bénéficie d’un patrimoine parmi les plus prime, disposant d’un important potentiel de réversion locative (+35%), de valorisation via les programmes de ventes à l’unité (avec une marge de plus de 50%) et d’amélioration de la performance énergétique des logements (rentabilité moyenne de 5% à 10%). Covivio participe aussi au renouveau du centre-ville et livrera en 2027 son projet mixte sur Alexanderplatz.

  AGENDA

          ► Activité du 3^ème trimestre 2024 :                                                              22 octobre 2024

          ► Capital Markets Day 2024 (Paris) :                                                         28 novembre 2024

 CONTACTS

                                 Relations Presse                                            Relations Investisseurs

                                Géraldine Lemoine                                                   Vladimir Minot

Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00   Tél : + 33 (0)1 58 97 51 94 geraldine.lemoine@covivio.fr             vladimir.minot@covivio.fr            

Louise-Marie Guinet

Tél : + 33 (0)1 43 26 73 56 covivio@wellcom.fr

 A PROPOS DE COVIVIO

Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa culture européenne, Covivio invente l’expérience utilisateur d’aujourd’hui et dessine la ville de demain. 

Acteur immobilier de préférence à l’échelle européenne, Covivio se rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants.

Opérateur européen de référence avec 23,0 Md€ de patrimoine Covivio accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de performance responsable.

Construire du bien-être et des liens durables, telle est ainsi la Raison d’être de Covivio qui exprime son rôle en tant qu’opérateur immobilier responsable auprès de l’ensemble de ses parties prenantes : clients, actionnaires et partenaires financiers, équipes internes, collectivités, générations futures. Par ailleurs, son approche vivante de l’immobilier ouvre à ses équipes des perspectives de projets et de parcours passionnants.

Le titre Covivio est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris (FR0000064578 - COV), admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF « SIIC France », CAC Mid100, dans les indices de référence des foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », ainsi que dans les indices ESG FTSE4 Good, CAC SBT 1.5°C, DJSI World et Europe, Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20), Euronext® CDP

Environment France EW, Stoxx ESG, Ethibel et Gaïa et bénéficie des reconnaissances et notations EPRA BPRs Gold Awards (rapport financier et développement durable), CDP (A), GRESB (90/100, 5-Star, 100% public disclosure), VigeoEiris (A1+), ISS-ESG (B-) et MSCI (AAA).

Notations sollicitées :

Volet financier :             BBB+ / perspective Stable par S&P

1.  BUSINESS ANALYSIS                12

2.  BUSINESS ANALYSIS BY SEGMENT         21

A. OFFICES                  21 B. GERMAN RESIDENTIAL                30 C. HOTELS              36

3.  FINANCIAL INFORMATION                 41

4.  FINANCIAL RESOURCES                   50

5.  EPRA REPORTING          55

6.  FINANCIAL INDICATORS                    65

7.  GLOSSARY              66

1. BUSINESS ANALYSIS

A. REVENUES: €500 MILLION AND €327 MILLION GROUP SHARE IN H1 2024

1: Like-for-like change || 2: Operating Properties (EBITDA)

Group share revenues, up +1.8% at current scope, stand at €326.8 million vs. €321.2 million in H1 2023, due to:

„  The reinforcement of the stake in Covivio Hotels (+€8 million); „ The +6.5% increase on like-for-like basis, split between:

o    Offices: +8.8% like-for-like, driven by indexation and letting activity; o Hotels: a sustained like-for-like revenue increased by +5.2%, due to the continued rebound in variable revenues (EBITDA + variable leases) of +6.1% and a +4.4% like-for-like growth for fixed lease properties;

o    German Residential: a continued robust growth of +3.9% like-for-like.

„  Reduction in office exposure through disposals (-€14 million);

„  Deliveries of new assets (+€2 million), in Greater Paris and Berlin; 

„  Vacated assets for redevelopment (-€5 million), mostly in Paris Western Crescent and first ring, for conversion into residential or hotel.     

B. LEASE EXPIRIES AND OCCUPANCY RATES 

1. Lease expiries: average firm residual duration of 6.8 years 

Average lease duration by activity 

                                                      By lease end date                                By lease end date

(1st break)

Lease expiries schedule

In 2024, lease expiries with first break options represent €25 million, of which €18.0 million are already managed (€3.6 million of hotels, €11.7 million of offices for which tenant has no intention to vacate the property and €2.7 million of offices to be converted into hotels). Only €7.0 million (1.0% of Annualized revenue) are still to be managed in offices, mostly on core assets for which tenant decision is not known yet. 

2. Occupancy rate: 97.1% secured, +0.4pt vs. 2023

                                                                      Occupancy rate (%)

The occupancy rate continued to increase, by +40bps over six months, to 97.1% for the whole portfolio. This is linked with the rebound in offices by +60bps to 95.1%, thanks to several lettings in Greater Paris. 

C. BREAKDOWN OF ANNUALIZED REVENUES

                                         By major tenants                                                                  By activity

7%

D. STABLE COST TO REVENUE RATIO

¹Ratio restated of IFRIC21 impact (property tax), spread over the year

E. DISPOSALS: €311M OF NEW AGREEMENTS 

1: GS: Group share

New disposals and agreements totalled €311 million Group share (€455 million at 100%) at the end of the semester. 

These disposal agreements were made of offices for the largest part, for a total of €142 million Group share, with an average margin of -1.6%. It dealt with 12 offices in France and 9 offices in Italy (mostly from the Telecom portfolio, in regions). 

In German residential, €129 million Group share (€189 million at 100%) of disposal agreements were achieved over H1, with an average premium of +5.6% vs. 2023 book values. Major achievements were the creation of a joint venture with CDC Investment on a portfolio in Berlin, in line with the values at the end of 2023, contributing €93m (Group share) to the disposal program, and, at the same time, the Group continued with its privatisation program, selling €25m Group share (€38m at 100%), at an average premium of 40%. 

In the hotels business, disposal agreements totalled €40m Group share (€83m at 100%), at an average premium of +10.7% to appraised values. These mainly concerned non-strategic hotels in Germany and Spain, as well as joint disposals (opco and propco) in France with AccorInvest.

INVESTMENTS: €214M GROUP SHARE REALIZED 

€214 million Group share (€263 million at 100%) of capex were realized during the first 6 months of the year to improve the quality of our portfolio and create value:       

„  Capex in the development pipeline totalled €110 million Group share (€125 million at 100%),

„  €71 million Group share (€100 million at 100%) relate to works on the operating portfolio (including 2/3 of valorisation work), of which €35 million in German residential (54% for modernization capex, generating additional revenue),

„  €33 million capex on office to residential conversion projects (built to sell).

F. DEVELOPMENT PROJECTS:

1. Committed office pipeline: €93m of revenues in Group share, 85% in city centers 

Covivio has an office pipeline of 10 buildings which will generate €93m of revenues in France, Germany, and Italy, the bulk of it (85%) in the city centers of Paris, Milan and Berlin, where demand for prime assets is high. Capex still to be spent on the committed development pipeline reach €584 million (€167 million per year by 2027 on average).

This pipeline is highly pre-let (55%, +2 pts compared to end-2023) and will participate to the continued improvement of the portfolio quality towards centrality & grade A buildings (100% of the projects certified “Excellent” or above).  

„  Expected deliveries before year-end 2024: 2 projects in Milan (The Sign D, Rozzano).

„  Deliveries from 2025 refer to 8 projects in Paris CBD (Grands Boulevards, Monceau), Paris 1st ring (turnkey development for Thalès), Milan (Corte Italia, Symbiosis G+H), Berlin (Loft), Düsseldorf (Icon) and Berlin (Alexanderplatz). 

1. Business analysis - Group share 

2024 half-year results

¹  Surface at 100%

²  Including land and financial costs

³  Yield on total rents over total budget 

17

2. Build-to-sell pipeline 

Total 

                                                                                                                             Total                               1

                                                                                                                                    ¹                         Budget                   Pre-sold

     Committed projects                                                      Units                 Budget 

_(€m, 100%)                      (€m, Group   (%) share)

     Berlin (1 project)                                                                  92                                                                                                

     Berlin (2 projects)                                                               117                                                                                                

¹ Including land and financial costs

„  At the end of June 2024, the German build-to-sell pipeline deals with 3 projects located in Berlin, where housing shortage is the highest in Germany, totalling 209 residential units and a total cost of €73 million Group share.

„  The current French pipeline is composed of 6 projects located mainly in the Greater Paris and Bordeaux, representing 804 residential units, a total cost of €152 million Group Share. 94% of the projects are already presold. 

„  The total margin of the committed pipeline reaches 8%.

3. Managed Pipeline

In the long-term, Covivio also owns more than 293,000 m² of landbanks that could welcome new development projects:

► in Paris, Greater Paris and Major French Cities (180,000 m²) mainly for turnkey developments;

► in Milan with Symbiosis (23,000 m²) and Porta Romana (76,000 m²); ► and approximately 14,000 m² in Germany, mostly in Berlin.

2024 half-year results

G. PORTFOLIO

Portfolio value: +2.0% at current scope, -1.3% like-for-like change

¹ LfL: Like-for-Like                                                                                                                                                                               

The portfolio increased by +2% at current scope, to reach €15.4 billion Group share (€23.0 billion at 100%). This is mostly explained by the reinforcement in hotels, offsetting the impact of disposals in offices.

On a like-for-like basis, the portfolio value changed by -1.3% mostly due to: 

„  Overall in offices, asset values were down -2.6% on a like-for-like basis, with substantial disparities linked to centrality and geography. France and Italy (85% of office portfolio value) displayed almost stable values (of which +2% in Paris CBD), while Germany values (15% of office portfolio value) continued to adjust (-10% over H1);

„  Germany Residential values stabilized in H1 (-0.1%) on a like-for-like basis. A stronger performance was achieved in Berlin (57% of German residential portfolio), at +2.3% like-for-like. Average value per m² for residential part of the portfolio is €2,435/m², of which €3,081/m² in Berlin. Assets are valued at their block value.

49% of the portfolio, worth €2.3 billion, is already divided into condominium, particularly in Berlin (68%; €1.9 billion), where the unit sale value is 50% above the block value.

„  In Hotels, portfolio values increased slightly (+0.5%), of which +0.6% for fixed leases and stable values for operating properties. 

Geographical breakdown of the portfolio at end of H1 2024

                                                                                                                                                                          19

H. LIST OF MAIN ASSETS

The value of the ten main assets (excl. Dassault Systèmes Campus & Thalès Campus) represents 14% of the portfolio Group share, stable vs end 2023.

2024 half-year results

2. BUSINESS ANALYSIS BY SEGMENT 

A. OFFICES: 50% OF COVIVIO’S PORTFOLIO

Covivio has implemented an overall offices strategy based on centrality, hospitality, and sustainability. This strategy has been executed by increasing investments on best-in-class assets in central locations, improving the quality of the existing portfolio and exiting from non-core areas.

Today, quality has become a much more important driver of future growth for Covivio, which owns offices with high levels of centrality and accessibility, A-quality buildings, and top-level service offering. These offices buildings are located in

France (27% of Covivio’s portfolio), Italy (16%), and Germany (7%) totalling €9.3 billion (€7.7 billion Group share) as of end-June 2024.

This offices strategy is bearing fruit, as illustrated by the increase in occupancy rate in 2024, by +60bps to 95.1%.  

Covivio's portfolio is split as follows:

and the WALB (3.8 years) are lower, with a disposal or conversion into residential strategy. 

1. European office market: confirmed polarization, slowdown in investments¹

        1.1.      French offices: stabilizing take-up and yields  

Take-up in Greater Paris office market reached 853,400 m² in H1 2024, down -5.1% year-on-year. At the same time, customer demand continues to polarize, as the preference for best places continues to increase: 

► Paris inner city outperformed, with take-up up +12.2% year-on-year to 428,900m². 

► Paris inner city counted for 47% of the total take-up in Greater Paris (vs. 40% on average over the last 5 years).

The immediate offer increased by +5% over the last six months to 4.98 million m² and the vacancy rate now stands at 9.0%, up by +30bps year-to-date, but with strong disparities: below 3% in Paris CBD and close to 15% in the first ring and La Défense. 

Scarcity of best assets in city centers continues to impact positively prime rents, reaching all-time levels in Paris at €1,070/m²/year (+7% yoy), and with transactions currently under marketing at €1,200/m²/year. Incentives in Greater Paris increased slightly to 26.0% in H1 2024, up +50bps vs. end-2023, with maintained disparities across sub-markets, from 13.1% in Paris North-East to 42.8% in La Défense. 

¹ Sources: Immostat, JLL, Cushman & Wakefield, Savills, BNP Real Estate, DILS

                                                                                                                                                                          21

Office investments in Greater Paris totaled €985 million over H1 2024, down –65% YoY. Prime yields remained stable over the first semester, at 4.25% in Paris CBD. Mood in the investment market seems improving over the last weeks, looking at the increased number of transactions under negotiations (of which > €500m at yields around 4%).

        1.2.      Milan offices: dynamic letting market and better investment market 

Milan office market recorded a total take-up of 185,000 m² in H1 2024, -9% year-on-year. Demand is still focused on buildings in prime locations, offering good level of services, as demonstrated by the level of grade A/A+ properties, which count for 80% of the total take-up in Milan.

The average vacancy rate in Milan was up by +10bps in Q1 2024, to +11.3%, with strong disparity between the centre (where most of Covivio’s portfolio is located), at 6.7% and the periphery.

The intense demand for high-quality spaces, combined with the scarcity of grade A assets, contributed to a new increase of prime rents in Milan, at €750/m²/year (+7% year-on-year), according to DILS.

With a total amount of €830 million invested in H1 2024, the Italian office investment market rebounded strongly compared to last year (€400 million). Prime yields stabilized, at 4.25% according to BNP Real Estate.

        1.3.      Germany offices: +4.5% in take-up, prime rents up +5% yoy on average

Take-up in Germany top six markets in H1 2024 increased by +4.5% year-on-year to 1,164,000 m², boosted by Dusseldorf (+33%), Munich (+17.5%) and Berlin (+11%).  

Vacancy rates reached 5.9% on average, up +30 bps over six months. Hamburg (4.2%) and Berlin (5.2%) recorded among the lowest vacancy rates, followed by Munich at 5.8%, while in Frankfurt and Dusseldorf vacancy levels remained higher, respectively at 10% and 7.8%. 

Prime rents grew on average by +5.1% vs. H1 2023, with varying performances: strong growth in Düsseldorf and Munich (+11%), +2% in Frankfurt and stable in Berlin.

Investment volumes in German Offices declined by -22% YoY in H1 2024 to €1.6 billion. Prime yields stabilized since end-2023, at 4.4% on average for the top 6 cities in Germany (of which 4.25% in Berlin and Hamburg, 4.5% in Frankfurt and Dusseldorf). 

2. Accounted revenues: +8.8% on a Like-for-Like basis

                                                                 100%                                                   Group share                               

1 LfL: Like-for-Like

Compared to last year, rental income decreased by -€7.4 million, mainly due to: 

„  Strong like-for-Like rental growth (+€12.1 million) of +8.8%, a very good performance mostly driven by the impact of strong indexation (+4.4pts contribution) and letting activity,

„  Disposals (-€13.2 million) realized in 2023 (-€7.2 million) and in 2024 (-€6.0 million),

„  Impact of vacated assets to be converted into hotel or residential (-€5.1 million) partially offset by deliveries of new assets (+€2.2 million),

„  Some base effects with 2023 indemnities (-€3.3 million compared to 2023).

3. Annualized revenue

4. Indexation

Fixed-indexed leases are indexed to benchmark indices (ILC and ICC in France and the consumer price index for foreign assets) :

„  For current leases in France, 93% of rental income is indexed to ILAT, 5% to ICC and 2% to ILC.

„  In Italy, the indexation of rental income is usually calculated by applying the increase in the Consumer Price Index (CPI) on each anniversary of the signing of the agreement. 

„  Rents are indexed on the German consumer price index for 42% of leases, 10% have a fixed uplift and 32% have an indexation clause (if CPI goes above an annual increase between 5% and 10%). The remainder (16%) is not indexed and mainly let to public administration.

5. Busy rental activity: 74,079 m² renewed or let during 2024

2024 was a dynamic semester for letting activity, with 74,079 m² let or renewed, with the main lettings shown below:

„  27,225 m² have been let or pre-let in 2024, of which: 

o    3,661 m² on Paris, The Line, o 3,085 m² on Sun in Munich, o         3,009 m² of pre-lettings on the development part of Dusseldorf, Icon, o            2,664 m² on Levallois, Maslo, now 100% let, o         2,817 m² of pre-lettings on the development portfolio (Rozzano), o         2,184 m² on Orly, CDO Belaïa, o      1,766 m² on Issy les Moulineaux, Urban Garden now 84% let, o             1,502 m² on Frankfurt, FAC, o          1,438 m² on Fischerinsel in Berlin,  o         1,270 m² on Chatillon, IRO, now 69% let.

„  46,854 m² have been renewed, of which:

o    30,234 m² on Milan, Lorenteggio, o          7,870 m² on Orly, CDO Askia, o      4,320 m² on Dusseldorf, Icon,  o       1,270 m² on Hamburg, Zeughaus.

„  29,297 m² were vacated, mostly in France (21,705 m²) and Germany (6,361 m²) o 13,612 m² for redevelopment (€1.5 million of top up rents, Group share), mostly for new offices in Chalonsur-Saone and Melun.

o    15,685 m² on assets to be relet, of which 4,554 m² have already been relet.

6. Lease expiries and occupancy rate

6.1. Lease expiries: firm residual lease term of 5.0 years

In 2024, €21.5 million of leases will expire, of which €14.4 million already managed (€11.7 million for which tenant has no intention to vacate the property and €2.7m on assets going to be transformed into hotels). €7.0 million are still to be managed (1.0% of Covivio annualized revenues), mostly on core assets for which tenant decision is not known yet. 

6.2. Occupancy rate: 95.1% at end June-2024, +60 bps vs end-2023

„  In France, the occupancy rate increased by +90bps to 95.0%, compared to 94.1% at end-2023, mostly due to the dynamic letting activity in H1 2024.

„  In Italy, the occupancy rate level decreased by -10bps to 98.6%, compared to 98.7% at end-2023, mainly due to disposals of fully occupied assets (Telecom portfolio), almost fully offset by letting activity.

„  In Germany, the occupancy rate increased by +130 bps to 87.7% vs. end-2023. This is mainly linked to lettings, especially on Sun in Munich.           

7. Portfolio values

7.1. Change in portfolio values: -1.3% on offices 

The portfolio value decreased by - €98 million since year-end-2023 (-1.3%), mainly driven by:

„  - €207 million from changes in values,

„  + €138 million invested in development projects and upgrading works on assets in operation, „ - €64 million from disposals.

7.2. Change on a like-for-like basis: -2.6%

        ¹        LfL : Like-for-Like || ²  Yield excluding assets under development

The -2.6% change in Like-for-Like value is driven by several effects: 

„ Strong resilience of France (-1.4%) and Italy (-1.0%) assets, especially in city centers with values back to stability, while some further limited adjustments were needed outside city centers, „ -10% value decline in Germany, in line with a more muted investment market in H1.

The average yield increased by +20bps to 5.7%.

8. Assets partially owned

Partially owned assets are the following:

-    CB 21 Tower (75% owned) in La Défense.

-    The Silex 1 and 2 assets in Lyon (50.1% owned and fully consolidated).

-    So Pop project in Paris Saint-Ouen (50.1% owned and fully consolidated).

-    Streambuilding project in Paris 17^th (50% owned and fully consolidated).

-    The Dassault campuses in Vélizy (50.1% owned and fully consolidated).

-    The New Vélizy campus for Thales (50.1% owned and accounted for under the equity method).

-    Euromed Centre in Marseille (50% owned and accounted for under the equity method).

-    Coeur d’Orly in Greater Paris (50% owned and accounted for under the equity method).

 2. Business analysis - Group share German residential – 2024 half-year results

B. GERMAN RESIDENTIAL: 30% OF COVIVIO PORTFOLIO 

Covivio operates in the German residential segment through its 61.7% held subsidiary Covivio Immobilien. The figures presented are expressed as 100% and as Covivio Group share.

Covivio owns around ~41,100 units in Berlin, Hamburg, Dresden, Leipzig, and North Rhine-Westphalia, representing €7.2 billion (€4.5 billion Group share) of assets. 

Covivio is mostly exposed to A-cities in Germany, with a 100% exposure to metropolitan areas above 1 million inhabitants and 90% in cities above 500,000 inhabitants. Covivio targets the high-end of the housing market. 

Exposure to Berlin, where housing shortage is the highest in Germany, represents 57% at end-June 2024. Covivio’s portfolio in Berlin is of high quality, with 68% of buildings built before 1950 and 68% of the surface already divided into condominiums.

1. Continued rise in markets rents and rebounding investment market 

„  In Germany, the demand for housing continued to rise since the start of the year, in a context of increasing number of inhabitants (population in Germany reached a record high level of 84.7 million inhabitants according to Destatis), while building completions, at 294 000 units in 2023, remained far from the Government target (> 400 000 units / year). 

„  This shortage continues to support rents in Germany and especially in Berlin. According to Immoscout24, in H1

2024, average asking rents for existing buildings were by +4.2% to €8.56/m²/month in Germany and by +7.2% to €13.8/m²/month in Berlin. For new buildings, rents were up up by +8.7% year-on-year in Germany to

€12.2/m²/month and by +8.6% in Berlin to €19.5/m².

„  After several low quarters for the German residential investment market (for multi-family buildings above 30 units), volumes rebounded in H1 2024, by +25% to €3.3 billion according to BNP Real Estate. The private market also shows signs of stronger appetite since the beginning of 2024, as shown by private real estate loans recorded by the Bundesbank, up +15% year-on-year to €76.5 billion over the first 5 months of 2024.

„  Average asking prices were also trending upwards in Q1 2024. According to Immoscout24, prices for existing buildings increased by +2% over H1 in Berlin to €4,641/m² (-0.1% over one year), still well above the current valuation of Covivio’s residential portfolio (€3,081/m² in Berlin). The average square meter price for new buildings also increased to €6,471/m² in H1 2024 (+3.1% over H1 and +5.1% over one year). 

In H1 2024, Covivio's activities were marked by:

„  Continued high rental growth: +3.9% on a like-for-life basis, now well above inflation;  

„  Creation of a joint-venture on a €274 million Berlin portfolio, through a partnership with CDC Investissement Immobilier;  

„  Stability in values: -0.1% on a 6-months like-for-like basis, of which +2.3% in Berlin.

2. Accounted rental income: +3.9% like-for-like  

of which Residential  121.4 78.4 125.5 81.0 +  3.4% +4.0%  85% of which Other commercial ²  20.5 13.4 21.1 13.8 +  3.0% +3.8%  15%

1 LfL: Like-for-Like || 2 Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc

Rental income amounted to €94.8 million Group share in H1 2024, up +3.3% (+€3.0 million) thanks to:

„  In Berlin, like-for-like rental growth is +4.5% (+€ 2.8 million), driven by the indexation (+1.7 pts) and relettings (+1.4 pts) with high uplift (+35% in H1 2024).

„  Outside Berlin, like-for-like rental growth was strong in all areas (+3.4% on average, +€2.2 million) due to the reletting impact (including modernizations) and the indexation.

„  These effects were partly offset by disposals closed in 2023/2024 (-€0.8 million).

3. Annualized rents: €190.4 million Group share

                                                         2,592,367                 39,560                  256.2                         163.1

                                                           233,628                  1,532                    43.8                           27.2

¹ Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc || 2 North Rhine-Westphalia

Rental income (€8.8/m²/month on average) offers solid growth potential through reversion vs. our achieved reletting rents in all our markets including Berlin (30%-35%), Hamburg (10%-15%), Dresden and Leipzig (10%-15%) and in North RhineWestphalia (15%-20%).

4. Indexation 

Rental income from residential property in Germany changes depending on multiple mechanisms.

4.1. Rents for re-leased properties:

In principle, rents may be increased freely, provided the property is not financed through governmental subsidies. 

As an exception to the unrestricted rent setting principle, cities like Berlin, Hamburg, Cologne, Düsseldorf, Dresden and Leipzig have introduced rent caps (Mietpreisbremse) for re-leased properties. In these cities, rents for re-leased properties cannot exceed the public rent reference (Mietspiegel) by more than 10%, except in the following conditions: 

„  If the property has been modernised in the past three years, the rent for the re-let property may exceed the +10% limit by a maximum of 8% of the costs to modernise it.

„  In the event the property is completely modernised (work amounting to more than one-third of new construction costs excl. Maintenance), the rent may be increased freely.

„  If the rent received from the previous tenant is higher than the +10% limit, then the previous rent will be the limit in the case of re-letting.

Properties built after 1 October 2014 are not included in the rent cap.

4.2.  For current leases:

For residential tenants, the rent can generally be adjusted based on the local comparative rent (Mietspiegel), which is usually determined based on the rent index. In addition to this adjustment method, an index-linked or graduated rent agreement can also be concluded. A successive combination of adjustment methods can also be contractually agreed (e.g. graduated rent for the first 5 years of the contract, followed by adjustment to the local comparative rent).

Adjustment to the local comparative rent: The current rent can be increased by 15% to 20% within three years, depending on the region, without exceeding the local comparative rent (Mietspiegel). This type of contract represents c. 90% of our rental income.

4.3.  For current leases with work carried out:

If works have been carried out, rents may be increased by up to 8% of the cost of work excl. maintenance, in addition to the possible increase according to the rent index. This increase is subject to three conditions:

„  The works aim to save energy, increase the utility value, or improve the living conditions in the long run. „ The rent increase takes effect 3 months after the declaration of rent increase.

„  The rent may not be increased by more than €3/m² for work to modernise the property within a six-year period (€2/m² if the initial rent is below €7/m²).

5. Occupancy rate: a high level of 99.0%

The occupancy rate stands at 99.0% It has remained above 98% since the end of 2015 and reflects the Group's very high-quality portfolio and low rental risk.

6. Portfolio values: €7.2 billion (€4.5 billion Group share)

6.1. Change in portfolio value: -2.8%

In the first half of 2024, the portfolio decreased by -2.8% at current scope, to €4.5 billion Group share, mostly driven by the creation of a joint-venture, contributing to €93 million of disposals Group share.

6.2. Stable values on a like-for-like basis: -0.1% 

1 LfL: Like-for-Like 6 months || 2 Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc || 3 NRW: North Rhine-Westphalia

The average value of residential assets is €2,551/m², with €3,208/m² in Berlin (€3,081 on pure residential) and €1,776/m² in North Rhine-Westphalia. The average yield increased by +10 bps vs. end of 2023 to 4.2%. Assets are valued at their block value. 49% of the portfolio is already divided into condominiums, particularly in Berlin (68%), where the unit sale value is 50% above the block value.

In H1 2024, values decreased –0.1% on a like-for-like basis versus end-2023, reflecting a renewed appetite for large portfolios in German residential.

7. Maintenance and modernization CAPEX

In half-year 2024, CAPEX totalled €54.7 million (€19.4 /m²; €34.7 million in Group share) and OPEX came to €9.8 million (€3.5 /m²; €6.2 million in Group share).

On average, modernization projects, which totalled €29.4 million in H1 2024 (€18.8 million in Group share), have an immediate yield around 5%, going up to 10% post relettings.

                                                                                        North Rhine -Westphalia                                                                                                Berlin - €23.3m (€ 17.8 / m²)   

                                                                                                                                                 € 9.6 / m² modernization                      

                              €19.2m (€ 17.4 / m²)                                                                                                    € 8.2 / m² maintenance                  

                              € 9.3 / m² modernization                                                                                                                                                        

                              € 8.0 / m²   maintenance                                                                                                                             

                                  Hamburg   - €7.5 m (€ 50.0 / m²)                                                                                                                      

                € 26.9 / m² modernization                                                                                                 € 23.1 / m² maintenance                                                 Dresden & Leipzig             - €4.8m (€ 17.9 / m²)                            

                                                                                                                      € 9.6 / m² modernization                                                 

                                                                                                                     _{€ 8.3 / m² maintenance}                                                   

C. HOTELS: 20% OF COVIVIO’S PORTFOLIO 

Covivio Hotels, a 52.5%-owned subsidiary of Covivio as of 30 June 2024 (vs. 43.9% at end-2023), is a listed property investment company (SIIC) and leading hotel real-estate player in Europe. It invests both in hotels under lease (fixed or variable) and in hotel operating companies.

The figures presented are expressed at 100% and in Covivio Group share (GS).

Covivio owns a high-quality hotel portfolio (311 hotels, 43,402 rooms) worth €6.4 billion (€3.1 billion in Group share), focused on major European cities and let or operated by major hotel operators such as Accor, B&B, Mariott, IHG, NH Hotels, etc. This portfolio offers geographic and tenant diversification (across 12 European countries) as well as several asset management opportunities via different ownership methods (hotel lease and hotel operating properties).

1. Hotels market: continued increasing performances 

European hotels performance in the first half of the year is increasing compared to 2023. The average RevPAR (revenue Per Available Room) in Europe shows an average increase of +4% year-on-year at end-May 2024, as the market continues its positive momentum, supported by the rise in occupancy rates and average prices. 

„  Southern European countries, particularly Spain and Italy, are showing very strong performances, increasing respectively by +15% and +8%.

„  Germany is continuing to catch up with a RevPAR growth of +4%. 

„  In France, RevPAR growth is more modest at +1%, impacted by travel delays during the pre-Olympic period. 

„  On the investment side, volumes remained strong, reaching €4.5 billion in Q1 2024, +45% vs. Q1 2023. France, Spain, and the United Kingdom account for the majority of transactions (60%). 

Assets partially owned by Covivio Hotels include mostly: 

•       91 B&B assets in France, including 89 held at 50.2% and 2 held at 31.2%

•       25 AccorInvest assets in France (23 assets) and Belgium (2 assets), between 31.2% and 33.3% owned.

2. Accounted revenues: +5.2% on a like-for-like basis 

¹ LfL: Like-for-Like                                                                                                                                                                

Hotel revenues increased by +5.2% like-for-like (+€10.0million Group share) compared to H1 2023, due to:

„  Lease properties:

•       Variable leases (23% of hotels revenue), up +9.3% on a like-for-like basis, mostly linked with the steep increase of variable rents in the south of Europe, compensating a slowdown in Paris area impacted by the pre-Olympic period.

•       Fixed leases (57% of hotels revenue), up +4.4% like-for-like, mostly through positive indexation.

„  Operating properties (20% of hotels revenue): mainly located in Germany and in the north of France. The +2.9% like-for-like increase in EBITDA is mostly explained by improved performances in Germany (+10%). 

3. Annualized revenue

Breakdown by operators and by country (based on 2024 revenues), totalling €178.8 million in Group share:

Revenues are split using the following breakdown: fixed (55%), variable (22%) and EBITDA on management contracts (23%).

4. Indexation

Fixed leases are indexed to benchmark indices (ILC and ICC in France and consumer price index for foreign assets).

5. Lease expiries: 11.8 years hotels residual lease term

6. Portfolio values: +21% at current scope

6.1. Change in portfolio values 

At the end of June 2024, the portfolio reached €3.1 billion (Group share), reflecting a €527 million increase (+21%) compared to year-end 2023. This growth can be attributed primarily to the increased stake in Covivio Hotels (from 43.9% to 52.5%), a significant step for Covivio in enhancing its presence in the hotel industry, along with a positive change in value amounting to €13 million.

6.2. Change on a like-for-like basis: +0.5%

At the end of June 2024, Covivio held a unique hotel portfolio (311 hotels / 43,402 rooms) of €3.1 billion group share (€6.4 billion at 100%) in Europe. This strategic portfolio is characterised by:

„  High-quality locations: average Booking.com location grade of 8.9/10 and 90% in major European city destinations.

„  Diversified portfolio: in terms of countries (12 countries, none representing more than 33% of the total portfolio), and segment (68% economic/midscale and 32% upscale).

„  Major hotel operators with long-term leases: 16 hotel operators with an average lease duration of 11.8 years.

The portfolio value increase by +0.5% like-for-like:

-          On a like-for-like basis, the hotel portfolio increased by +0.5% over 6 months. This variation is mainly explained by the stabilization of capitalization rates and continued revenue growth, driven by the strong performance of variable revenue hotels and the indexation of fixed rents.  

-          The hotel portfolio has an average yield excluding duties of 6.0%.

3. FINANCIAL INFORMATION AND COMMENTS

Covivio’s activity involves the acquisition or development, ownership, management, and leasing of properties, particularly Offices in France, Italy and Germany, Residential in Germany, and Hotels in Europe. 

Registered in France, Covivio is a public limited company with a Board of Directors.

The German Residential information in the following sections include some Office assets owned by the subsidiary Covivio Immobilien.

CONSOLIDATED ACCOUNTS

3.1. Scope of consolidation 

On 30 June 2024, Covivio’s scope of consolidation includes companies located in France and several European countries. The main equity interests fully consolidated but not wholly owned companies are as follows:

3.2. Accounting principles

The consolidated financial statements have been prepared in accordance with the international accounting standards issued by the IASB (International Accounting Standards Board) and adopted by the European Union on the date of preparation. These standards include the IFRS (International Financial Reporting Standards), as well as their interpretations. The financial statements were approved by the Board of Directors on 19 July 2024. 

3.3. Simplified income statement - Group share

„  €314.1 million net revenue (+1%)

Net revenue in Group share increased especially thanks to both dynamic rental activity and strong operating activity in hotels, the reinforcement in Covivio Hotels, despite the impact of disposals in offices. Also refer to 1. Business Analysis

„  Amort. & net change in provisions:

Note that this item includes the amortisation linked to the right of use according to IFRS 16. This amortization of right of use is mainly related to owner-occupied buildings and headquarters.  

„  Change in the fair value of assets:

The income statement recognises changes in the fair value (-€246.7 million) of assets based on appraisals carried out on the portfolio. This line item does not include the change in fair value of assets recognised at amortised cost under IFRS but is taken into account in the EPRA NAV calculation (hotel operating properties, flex-office assets and other own occupied buildings). For more details on changes in the portfolio by activity, see section 1 of this document.

„  Income from asset disposals & disposals of securities:

Income from asset disposals contributed +€1.8 million during the period. 

„  Cost of net financial debt:

Restated of the other financial products and the capitalization of interests on projects under development, the cost of net financial debt increases due to the rise in interest rates partially offset by a decrease of the average net debt.  

„  Interest charges linked to finance lease liability:

The Group rents some land under long term leasehold. According to IFRS 16, such rental costs are stated as interest charges. The slight increase refers to the hotel activity linked to the reinforcement in Covivio Hotels and the evolution of the exchange rate GBP.

„  Value adjustment on derivatives:

The fair value of financial instruments (hedging instruments) is impacted by changes in interest rates. The P&L impact is a revenue of +€15.5 million.

„  Share of income of equity affiliates 

The equity affiliates include Hotels in Europe and the France / Italy Offices sectors:

•       OPCI Covivio Hotels: three hotel portfolios, B&B (16 hotels), Campanile (19 hotels) and AccorHotels (35 hotels) 80%-owned by Crédit Agricole Assurances.

•       Lenovilla: the New Vélizy campus (47,000 m²), let to Thalès and co-owned with Crédit Agricole Assurances.

•       Euromed in Marseille: one office building (Calypso) and a hotel (Golden Tulip) in partnership with Crédit Agricole Assurances. 

•       Coeur d’Orly in Greater Paris: two buildings in the Orly airport business district in partnership with ADP.

•       Phoenix hotel portfolio: 32% stake held by Covivio Hotels (52.5% subsidiary of Covivio) in a portfolio of 25 Accor Invest hotels in France & Belgium and 2 B&B in France.

•       Fondo Porta di Romana in Milan is a joint venture between Covivio (24.52%), Coima and Prada to participate to the acquisition of a plot of land in South Milan (future Olympic game village).

•       Zabarella in Padua is a joint venture between Covivio (64.74%) and Carron Cav. Angelo SpA (35.26%) to participate to the project in development Pauda Zabarella (transformation office to residential).

„  Taxes

The corporate income tax amounted to -€6.1 million driven by:

▪  Foreign companies that are not or are only partially subject to a tax transparency regime (Italy, Germany, Belgium, the Netherlands, and Portugal).

▪  French subsidiaries with a taxable activity.

Adjusted EPRA Earnings at €230.8 million