Covivio - résultats annuels 2023 : Objectifs dépassés et croissance continue du résultat récurrent

Paris, le 15 février 2024, 18h30

Résultats annuels 2023

Objectifs dépassés et croissance continue du résultat récurrent

« Dans un environnement immobilier impacté par la hausse des taux, Covivio s’est rapidement adapté, notamment via 720 M€ de nouveaux accords de cessions. En parallèle, le travail d’asset management et la hausse des revenus de +6,4% à périmètre constant ont permis au résultat récurrent de s’inscrire en croissance. Nous maintiendrons en 2024 notre discipline financière, tout en poursuivant la croissance de notre résultat récurrent. » Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio

Très bonnes performances opérationnelles

►       Hôtels : négociations avec AccorInvest pour un remembrement des murs et fonds de commerce, créateur de valeur

►      Bureaux : près de 131 000 m² commercialisés et augmentation du taux d’occupation à 94,5%

►       Résidentiel : accélération de la réversion locative, à +21%, dont +31% à Berlin

►      Maintien à des niveaux élevés du taux d’occupation (96,7%) et de la durée moyenne ferme des baux (7 années)

Croissance de +6,4% des revenus à périmètre constant 

►             1 Md€ de revenus consolidés et 648 M€ part du Groupe, soit +2,4% à périmètre courant et +6,4% à périmètre constant  ► Bureaux : hausse des loyers à périmètre constant de +5,2%

►      Résidentiel allemand : accélération de la hausse des loyers à périmètre constant, à +3,9% (vs +3,1% en 2022)

►      Hôtels : +12,7% à périmètre constant, dont +9% sur les loyers fixes et +19% sur les revenus variables

Un bilan de qualité et renforcé

►      En avance sur l’objectif de cessions : 720 M€ de nouveaux accords en 2023 

►      Réduction de la dette nette de près de 700 M€ 

►      Doublement de la liquidité à 2,4 Md€, couvrant les échéances de dette jusqu’au 1^er trimestre 2026

►       Maintien d’un ratio de levier (LTV) maîtrisé, à 40,8%, malgré la baisse des valeurs de -10% à périmètre constant

Résultat net récurrent en croissance de +1% en 2023, malgré le désendettement

►       Résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) en hausse de +1%, à 435 M€ (4,47€/action) vs objectif initial de 410 M€

►       Actif net réévalué (EPRA NTA) impacté par les baisses de valeurs : -21% sur un an, à 84,1€/action

Stratégie ESG : nouvelle progression des indicateurs, de la satisfaction clients et des notations 

Perspectives 2024

L’EPRA Earnings ajusté et les EPRA NTA, NDV et NRV constituent des Indicateurs Alternatifs de Performance tels que définis par l’AMF et sont détaillés dans les sections 3. Eléments financiers, 5. Reporting EPRA et 7. Glossaire du présent document. Les procédures d’audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification sera émis après finalisation des vérifications spécifiques.

Principaux indicateurs opérationnels et financiers 

  * EPRA Earnings Ajusté

Covivio : un patrimoine diversifié et en amélioration continue  

Covivio détient un patrimoine de 23,1 Md€ (15,1 Md€ PdG) d’actifs en Europe, géré selon trois piliers stratégiques :

1.     La localisation au cœur des capitales européennes, ainsi que des principaux quartiers d’affaires et de loisirs, en particulier Paris, Berlin et Milan. Ainsi, 94% des actifs se situent dans des localisations centrales^[1] et 99% à moins de 5 minutes à pied d’un transport en commun.

2.     Une approche hospitality innovante et évolutive, inspirée du savoir-faire en hôtellerie, pour accompagner la mutation des villes et l’évolution des attentes des utilisateurs. Cela se traduit notamment par une logique d’opérateur intensifiée, une politique servicielle et une relation client ambitieuses, adossées à une offre flexible forte.

3.     Le développement durable, Covivio étant un opérateur engagé dans la transition climatique, pour un impact positif et durable sur la ville. Cet objectif s’illustre par une trajectoire carbone ambitieuse (baisse des émissions de 40% de 2010 à 2030) et est salué par les principales agences de notation. 

Le patrimoine est composé à 52% (-3pts sur 1 an) de bureaux en France, Italie et Allemagne, dont 69% en centreville et 25% dans les principaux centres d’affaires ; 31% (+1pt) de logements principalement à Berlin et les grandes villes de la Rhénanie-du-Nord Westphalie ; et 17% (+2pts) d’hôtels situés dans les grandes villes touristiques européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres, etc.), loués ou gérés par les opérateurs leaders : Accor, IHG, Marriott, B&B, NH Hotels, etc.

Très bonnes performances opérationnelles 

Hôtels : nouvelles opérations majeures dans un marché hôtelier porteur 

Les performances en hôtellerie sont restées très dynamiques en 2023. En moyenne en Europe, les RevPAR ressortent ainsi en hausse de +16% par rapport à 2019 (et de +18% vs 2022), grâce à des prix moyens en hausse de +23%, tandis que le taux d’occupation s’améliore (+5,1 pts vs 2022 et -3,6 pts vs 2019). Les principales expositions géographiques de Covivio ont surperformé, avec des croissances de RevPAR de +32% en Italie, +22% en France, +20% au Royaume-Uni et +18% en Espagne. 

Dans ce contexte, Covivio a poursuivi sa stratégie d’asset et de brand management en vue d’optimiser sa rentabilité et de garantir une offre hôtelière toujours plus adaptée aux attentes des utilisateurs. 

En novembre 2023, le Groupe est entré en négociations exclusives avec AccorInvest, en vue de rassembler la propriété de murs et fonds de commerce. Covivio, via sa filiale Covivio Hotels^[2], est propriétaire de 54 hôtels loués à AccorInvest en loyer variable sur chiffre d’affaires, dans le cadre de baux à long terme. AccorInvest est propriétaire des fonds de commerce de ces hôtels, et a signé des contrats de gestion long terme avec le Groupe Accor.

L’opération de remembrement prendrait la forme d’un échange de fonds de commerce, actuellement détenus par AccorInvest, contre des murs d’hôtels appartenant à Covivio. A l’issue de l’opération, 24 hôtels seraient désormais détenus en murs et fonds par Covivio et 10 par AccorInvest.  

La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente environ 92 M€^[3] (au rendement de 5%) et la valeur convenue des fonds de commerce rachetés par Covivio environ 114 M€^[4] (au rendement de 12%). Cette opération, relutive pour Covivio dès la première année (9 M€ de revenus supplémentaires pour une sortie de cash de 22 M€ en part du Groupe), permettrait en outre de pouvoir optimiser à terme les performances de ces hôtels. Ainsi, des programmes de capex à forte rentabilité (>20%) sont attendus, offrant une perspective de croissance des résultats et de création de valeur.

La dynamique d’asset management s’est également poursuivie sur les autres parties du patrimoine :

-       Sur le portefeuille en loyers fixes, Covivio a signé avec Melia de nouveaux baux de 15 ans sur 3 hôtels en

Espagne, à Barcelone, Valence et Malaga, avec une hausse des loyers fixes d’environ 30% et un rendement sur investissement (15 M€ à 100%, 6 M€ part du Groupe) de l’ordre de 9%. Au second semestre, une extension du bail de 9 ans a également été conclue avec NH Hotel sur un hôtel à Madrid, accompagné d’une hausse du loyer de +15% ;

-       Sur le patrimoine détenu en murs et fonds, des programmes de capex pour un total de près de 70 M€ à 100% (30 M€ part du Groupe) ont été lancés, avec un objectif de rentabilité supérieure à 15%. Sur l’exercice, des travaux sont notamment en cours sur le Westin Grand Berlin, en vue de rénover les espaces communs (lobby, bar, restaurant, salles de réunion) et sur deux hôtels à Bruges, pour y rénover les chambres et espaces communs, créer des synergies de gestion et améliorer les performances énergétiques.

Bureaux : activité locative soutenue et renforcement de la centralité  

Dans un marché locatif polarisé, où la demande se concentre sur les immeubles les plus centraux et offrant les meilleures performances environnementales et servicielles (80% de la demande à Milan se concentre sur des immeubles grade A), Covivio tire les fruits de son positionnement haut de gamme. Près de 131 000 m² de nouvelles commercialisations et renouvellements ont été signés en 2023, dont 40 700 m² sur le seul 4^ème trimestre. Le taux d’occupation, qui avait reculé à 92,2% fin mars 2023 suite à deux livraisons d’actifs et un départ de locataire, s’inscrit depuis en net rebond, de +230 pb, pour atteindre 94,5% en fin d’exercice (soit +10 pb vs 2022). 

Ces succès locatifs s’illustrent par l’accélération de la commercialisation des immeubles récemment livrés. C’est le cas de So Pop à Paris/Saint-Ouen, avec 11 600 m² commercialisés, permettant de faire passer le taux

d’occupation de 36% fin 2022 à 71% actuellement. 11 700 m² ont aussi été signés dans Maslö à Levallois-Perret, désormais occupé à 87% (vs 28% fin 2022). Covivio a également loué 7 700 m² dans l’immeuble Urban Garden à Issy-les-Moulineaux, libéré au 1^er trimestre 2023 et déjà reloué à hauteur de 70%. A Châtillon, 2 450 m² ont été loués sur l’immeuble IRO, portant le taux d’occupation à 64% (vs 57% fin 2022), tandis que 5 800 m² ont été commercialisés ou renouvelés sur la tour CB21 à La Défense, désormais louée à 100% (vs 93% fin 2022). En

Allemagne, l’immeuble Zeughaus à Hambourg a quant à lui vu son taux d’occupation augmenter de +14 pts sur un an, à 96%, suite à la relocation de 9 200 m². 

En parallèle, Covivio a continué de capter le potentiel de réversion élevé des loyers sur son patrimoine de centre-ville, de +12% en moyenne en 2023, comme à Lyon (+14% dans Silex² sur 2 300 m²) ou Milan (+23%, pour 4 800 m² au total, sur les immeubles via Messina et via Amedei). 

La dynamique locative est porteuse en France et en Italie (84% du patrimoine bureaux). En Allemagne, de premiers succès locatifs ont été enregistrés en 2023 : les 16 488 m² de nouvelles commercialisations et 47 426 m² de renouvellements ont permis d’augmenter de 1,3 pt le taux d’occupation et de capter une réversion locative de +5%. Pour autant, le taux d’occupation, actuellement de 86,4%, reste impacté par la récession économique et par 18% d’actifs non core. Afin d’accélérer l’amélioration des performances, une nouvelle équipe d’asset management a été constituée, sous l’impulsion d’Alexei Dal Pastro, CEO Italie de Covivio, qui devient également responsable de l’activité bureaux en Allemagne. Fort du succès du repositionnement du patrimoine en Italie, Alexei Dal Pastro apportera sa connaissance fine du produit et son expérience managériale éprouvée.

Enfin, Covivio poursuit le travail de recentrage et d’extraction de la valeur de son patrimoine. Deux anciennes centrales téléphoniques libérés par Orange feront l’objet d’un redéveloppement pour 135 M€ de capex et un rendement marginal moyen de 6,5% : Grands Boulevards (7 500 m², livraison 2027) et Monceau (11 200 m², livraison 2025). Ces deux projets sont situés à Paris QCA, qui affiche une pénurie d’offre de qualité, avec un taux de vacance de 2,7% fin 2023 et des loyers prime en hausse de +7% sur un an, à 1 070€/m². 

Résidentiel allemand : hausse de la qualité du patrimoine et extraction de valeur dans un contexte de pénurie

Le déséquilibre entre offre et demande de logements s’est encore renforcé en 2023. La population a connu une nouvelle hausse, à plus de 84 millions d’habitants, tandis que les nouvelles constructions et les attributions de permis de construire, se sont encore contractées, bien loin de l’objectif gouvernemental de 400 000 nouveaux logements par an. Ainsi, à Berlin, la pénurie de logements est maximale et les loyers de marché progressent de nouveau significativement sur un an, de +6% pour les logements existants (à 12,9€/m²) et +9% pour les logements neufs (à 19,4€/m²). 

Dans ce contexte, Covivio a poursuivi son travail d’asset management sur l’exercice :

-       En captant la réversion locative : le travail de relocation sur près de 3 300 baux a permis d’afficher une réversion locative moyenne de +21% en 2023, dont +31% à Berlin. 

-       En poursuivant les programmes de capex de modernisation, venant améliorer la qualité du patrimoine et réduire sa consommation énergétique. 78 M€ (50 M€ part du groupe) ont été investis en 2023 avec une rentabilité entre 5 et 10%.

-       Via le travail de valorisation du patrimoine : Covivio a livré 227 nouveaux logements (coût de revient de 

66 M€ et 44 M€ part du Groupe) sur des terrains attenants à ses immeubles ou via des élévations de toitures. Situées à Berlin, ces opérations affichent un rendement locatif moyen de 5,0% et une marge sur les logements cédés de +23% en moyenne (prix de vente moyen de 5 100 €/m²). Le Groupe a également poursuivi son programme de ventes à l’unité, avec près de 128 logements cédés pour 53 M€ (35 M€ en part du Groupe) à 5 200€/m² en moyenne, soit une marge sur la valeur d’expertise de +46%. 

Un bilan de qualité et renforcé

En avance sur le plan de cessions : 720 M€ de nouveaux accords signés en 2023

Dans un marché de l’investissement ralenti, Covivio a signé pour 900 M€ à 100% et 720 M€ part du Groupe d’engagements de cessions, avec une marge moyenne de -7,5% sur les valeurs d’expertise de fin 2022 et un taux de rendement moyen de 4,2%. Le Groupe est ainsi en avance dans la réalisation de son plan de cessions (communiqué en décembre 2022) de 1,5 Md€ d’ici fin 2024, avec près de 920 M€, soit 61% du plan d’ores et déjà sécurisés.

La majeure partie des cessions (77% et 551 M€ part du groupe) concernent des actifs de bureaux, dans une logique de rééquilibrage du patrimoine et de cristallisation de la valeur. Covivio a notamment cédé l’immeuble Anjou, à Paris, pour un rendement de 3,5%. Un ensemble de bureaux en périphérie de Montpellier a été cédé pour 78 M€ et un rendement de 6,6%. Covivio a également signé une promesse de vente sur un immeuble de bureaux non core vacantsitué à Charenton, pour un montant de 49 M€. 

En résidentiel allemand, la qualité du patrimoine a permis de sécuriser 80 M€ (120 M€ à 100%) d’accords de cessions, essentiellement à Berlin, avec une marge moyenne de +16% : 35 M€ (53 M€ à 100%) de ventes à l’unité (marge de +46%) et 44 M€ (67 M€ à 100%) pour 4 immeubles vendus en bloc, en ligne avec les valeurs d’expertise. 

En hôtellerie, 65 M€ (152 M€ à 100%) de cessions ont été signées, principalement sur des actifs non core : 10 hôtels économiques et moyennes gammes en France et 2 hôtels en Espagne, orientés clientèle d’affaires, en prime de +2% sur les valeurs de fin 2022. 

Enfin, Covivio a apuré sa poche non stratégique en signant 24 M€ (54 M€ à 100%) de promesses de vente sur des actifs de commerce. 

Doublement de la liquidité, couvrant les échéances de dettes jusqu’au 1^er trimestre 2026

En 2023, Covivio a sécurisé plus de 1,9 Md€ de financements ou refinancements (1,7 Md€ en part du Groupe), 86% étant associés à des critères ESG, pour une maturité moyenne de 7 ans. Bénéficiant d’une dette diversifiée, Covivio a été actif tant sur le marché bancaire qu’obligataire. 

735 M€ de crédits corporate associés à des critères ESG ont été sécurisés, sur une durée moyenne de plus de 6 ans, auxquels s’ajoutent 495 M€ de financements hypothécaires. Sur le marché obligataire, outre deux extensions de souches existantes pour 99 M€ chacune, Covivio a émis en novembre 2023 pour 500 M€ d’emprunts obligataires verts à maturité 2032, sur la base d’une marge de 168 pb. L’émission a été largement variabilisée afin de tirer parti de la très bonne situation de couverture du Groupe et contribue à l’allongement de la maturité de la dette.

Le travail de désendettement et de financement a ainsi permis de doubler la liquidité nette disponible du Groupe sur un an, à 2,4 Md€ fin 2023. A cette liquidité viendront s’ajouter près de 300 M€ (part du Groupe) de promesses de ventes restant à encaisser dans les prochains mois.

Des indicateurs de dette solides

Noté BBB+, perspective stable, par S&P, Covivio affiche un bilan solide. Les cessions de l’exercice ont contribué à la baisse de la dette nette de près de 700 M€ sur un an, à 6,9 Md€. Ce désendettement, malgré la baisse des valeurs d’expertise, a permis de contenir la hausse du ratio d’endettement (LTV), à 40,8%. Le ratio Dette nette / EBITDA s’inscrit pour sa part en nette diminution, à 12,8x (vs 14,5x fin 2022), et le ratio de couverture des intérêts (ICR) se maintient à un niveau élevé de 6,4x.

La dette dispose d’une maturité moyenne de 4,9 ans (vs 4,8 ans fin 2022) et est largement protégée contre la hausse des taux d’intérêt : taux de couverture de 92% pour une maturité moyenne des instruments de couverture de 5,9 ans. Ainsi, malgré la vive remontée des taux d’intérêt de marché, le taux moyen de la dette de Covivio est resté contenu, à 1,50% vs 1,24% fin 2022. 

Revenus en hausse de +6,4% à périmètre constant

En 2023, les revenus locatifs s’établissent à 1 011 M€ et 648 M€ en part du Groupe, en progression de +2% sur un an à périmètre courant. La baisse des revenus bureaux, liée aux cessions, est plus que compensée par l’accélération de l’indexation, le rebond en hôtellerie et la solide croissance en résidentiel allemand. A périmètre constant, les revenus affichent une progression de +6,4%, portée par l’indexation (3,5 pts), la hausse des loyers lors des relocations et renouvellements (0,6 pt) et les revenus variables en hôtellerie (+2,3 pts).

En bureaux, les loyers diminuent de -3,2% suite aux cessions d’actifs réalisées en 2022 et 2023, mais progressent de +5,2% à périmètre constant, portés par l’indexation et la dynamique locative, constatée sur toutes les géographies : +4,0% en France, +6,4% en Italie et +6,5% en Allemagne. 

En hôtellerie, les revenus ont continué à bénéficier de la forte croissance de l’activité en 2023, avec une hausse de +12,7% à périmètre constant. Cette performance repose en premier lieu sur le rebond continu des revenus variables (43% du patrimoine hôtelier), tant par les loyers variables avec AccorInvest (+19%, portés par la solide performance des actifs parisiens), que le résultat des hôtels détenus en murs et fonds (+19% également, avec une forte croissance en France et un rebond progressif en Allemagne). Les loyers progressent aussi sur les actifs en bail fixe (57% du patrimoine hôtelier), de +9% à périmètre constant, soutenus par l’indexation (+3,1%), les opérations d’asset management (+5,7%). 

En résidentiel allemand, la croissance des loyers à périmètre constant accélère, à +3,9% en 2023 (vs +3,1% en 2022), et ce sur l’ensemble des géographies : Hambourg (+4,4%), Berlin (+4,0%), Rhénanie du Nord Westphalie (+3,9%) et Dresde et Leipzig (+2,9%). Cette hausse provient de l’indexation (pour 1,7 pt), des programmes de travaux d’amélioration des logements (pour 1,3 pt), et des relocations avec réversion élevée (pour 1 point). Le taux d’occupation se maintient à 99,1%, traduisant la qualité et l’attractivité du patrimoine, situé principalement dans les centres-villes. 

Le taux d’occupation moyen du patrimoine se maintient à un niveau élevé de 96,7% (vs 96,6% fin 2022), en ligne avec la moyenne des dix dernières années, tandis que la durée moyenne ferme des baux atteint près de 7 ans. 

Ajustement des valeurs du patrimoine de -10% sur l’année, dans un marché ralenti 

Face au nouvel environnement de taux, le marché de l’investissement en immobilier a été ralenti en 2023, et ce sur la plupart des classes d’actifs, les principales transactions ayant été réalisées par les investisseurs en fonds propres et utilisateurs finaux. D’après les chiffres de CBRE, toutes classes d’actifs confondues, les volumes se sont inscrits en retrait de -47% en Europe en 2023, à 163 Md€. La forte remontée des taux de capitalisation s’est matérialisée au fur et à mesure de l’année 2023 permettant de reconstituer une prime de risque immobilière, qui se rapproche de sa moyenne des 20 dernières années (170pb). A Paris QCA, le rendement prime en bureaux s’inscrit ainsi en hausse de +100pb sur un an, à 4,25% et la prime de risque par rapport à l’OAT 10 ans ressort à près de 155pb. 

Dans ce contexte, les valeurs des actifs de Covivio se sont contractées de -10,2% à périmètre constant. A fin 2023, le patrimoine s’élève à 23,1 Md€ à 100% et 15,1 Md€ part du Groupe.  

En bureaux, les valeurs reculent de -11,7% à périmètre constant, affichant de fortes disparités en fonction de la centralité des actifs. Les actifs de centre-ville, qui constituent 69% du patrimoine, reculent de -8% et affichent dorénavant un rendement de 4,8%. Les actifs situés dans le cœur des principaux pôles d’affaires baissent de -18%, pour un rendement de 6,5%. Enfin, les baisses de valeurs les plus prononcées, de -21%, sont attribuables à la catégorie non core (6% du patrimoine bureaux), située en périphérie et directement impactée par les changements structurels des modes de travail.

Le résidentiel allemand affiche un recul de -10,8% à périmètre constant, la baisse des valeurs au second semestre ayant décéléré (-7,3% sur le 1^er semestre et -3,7% au 2^nd). La valeur moyenne du patrimoine résidentiel s’établit à 

2 461 €/m², dont 3 052 €/m² à Berlin et 1 826 €/m² en Rhénanie-du-Nord Westphalie, et le rendement moyen remonte de +60pb sur un an, à 4,1%. Le patrimoine est valorisé en valeur bloc. Pour autant, 48% du patrimoine, soit 2,2 Md€, est d’ores et déjà mis en copropriété, en particulier à Berlin (68% / 1,8 Md€), où l’écart entre valeur bloc et prix de vente au détail atteint +52%.

En hôtels, le patrimoine recule de -3,9% à périmètre constant sur l’année, les solides performances opérationnelles ayant en grande partie compensé l’impact de la hausse des taux (+50pb sur un an). Les hôtels en murs et fonds ont légèrement surperformé, baissant de -3,7%, contre -4,0% pour les actifs en bail. Le patrimoine affiche un rendement moyen de 5,9%, offrant une prime de risque élevée (+300pb par rapport à l’OAT). 

Fin 2023, le rendement moyen du patrimoine de Covivio ressort ainsi à 5,1%, en hausse de +70 pb sur un an. 

Croissance du résultat net récurrent dans un contexte de désendettement

Résultat net récurrent de 435 M€, en hausse annuelle de +1% 

En dépit du programme de cessions et de la remontée du coût moyen de la dette, les fortes performances opérationnelles et la baisse des coûts de fonctionnement ont permis au résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) de s’inscrire en progression de +1,2% sur un an, à 435,4 M€ (-2,5% à 4,47€ par action, en raison de l’augmentation du nombre moyen d’actions). Ce résultat est supérieur de +6% à la guidance annoncée en début d’exercice (410 M€) et de +4% à celle révisée en milieu d’année (420 M€).

Le résultat net de Covivio ressort quant à lui à -1,4 Md€, impacté par les baisses de valeurs.

Actif net réévalué EPRA NTA de 84,1€/action, en baisse de -21% sur un an 

Les ajustements des valeurs d’actifs se reflètent dans l’évolution de l’actif net réévalué de continuation (ANR EPRA NTA), en retrait de -21% sur un an, à 84,1€/action (et 8 470 M€). L’ANR de liquidation (EPRA NDV) recule quant à lui de -23% à 83,4€/action (et 8 401 M€). Enfin, l’ANR de reconstitution (EPRA NRV) ressort à 9 327 M€ et 92,6€ par action.  

ESG : nouvelle progression des indicateurs, de la satisfaction clients et des notations 

Un patrimoine certifié en constante progression, désormais à 95,3% 

Covivio a poursuivi l’augmentation du taux de certification de son patrimoine : la part bénéficiant d’une certification HQE, BREEAM, LEED ou équivalent, en opération et/ou en construction, atteint désormais 95,3% (+2 points vs 2022).

En outre, la part des immeubles de bureaux bénéficiant des meilleurs niveaux de certification (Very Good et au-delà) s’établit à 67%, en hausse de +4 pts par rapport à 2022.  

Cette stratégie d’amélioration environnementale de l’intégralité du portefeuille contribue activement à l’atteinte des ambitions ESG du Groupe, notamment celui de réduire de -40% ses émissions de gaz à effet de serre entre 2010 et

2030 (sur l’ensemble des scopes 1, 2 et 3 et la totalité du cycle de vie des actifs : matériaux, construction, restructuration et exploitation). 

Nouvelle amélioration des notations des clients  

Soucieux d’entretenir sa culture-clients et d’améliorer en continu ses offres, Covivio mène régulièrement des études indépendantes de satisfaction. Les résultats en 2023 sont de nouveau très positifs. En bureaux, l’enquête réalisée avec l’institut KingsleySurvey auprès de 270 utilisateurs finaux en France, en Allemagne et en Italie, a révélé une satisfaction globale de 3,9/5 (vs benchmark à 3,6) et une satisfaction du property management de 4/5 (vs benchmark à 3,5). 

Sur les logements en Allemagne et pour la 6^e année consécutive, Covivio s’est vu octroyer la note « Very Good »

(meilleure note possible) par la revue Focus Money, à l’issue de l'étude « Fairest landlord 2024 ». Le Groupe fait ainsi partie des quatre entreprises à avoir obtenu la note « Very Good » dans les six catégories de l’étude.  En hôtellerie, la note booking.com moyenne de localisation de nos hôtels progresse de 0,1 pt sur un an, à 8,9/10.

Progression des notations par les agences 

Début février 2024, Covivio a de nouveau été reconnu par le CDP (Carbon Disclosure Project) pour son leadership en matière de transparence et de performance sur le changement climatique, avec l’obtention de la note « A », la meilleure note possible. Covivio fait ainsi partie du cercle restreint (1,6%) des entreprises ayant obtenu la note « A », parmi plus de 20 000 entreprises évaluées. 

Au cours de l’année 2023, Covivio a également reçu des notes en amélioration par le GRESB, qui évalue la politique, les plans d’actions et les performances ESG de plus de 1 500 entreprises du secteur du bâtiment et de l’immobilier dans le monde. Covivio gagnait ainsi 2 points, obtenant la note de 90/100 sur le volet « Patrimoine en exploitation », soutenue notamment par une note maximale de 100% sur le volet « Management » et de 97/100 sur le volet « Développement ». Le Groupe conserve ainsi son statut d’excellence « 5-star ». 

Perspectives 2024

Dans un marché immobilier mis à l’épreuve en 2023, Covivio a dépassé ses objectifs. Le bilan a été renforcé et les solides performances opérationnelles ont permis au résultat récurrent de s’inscrire en légère croissance, validant le positionnement et la stratégie du groupe.  En 2024, dans un contexte de baisse attendue des taux d’intérêt en Europe et de reconstitution de la prime de risque, Covivio se prépare à la reprise. Dans ce contexte, le groupe se fixe deux ambitions centrales pour cet exercice : maintenir la discipline financière et poursuivre la croissance de son résultat net récurrent. 

Maintien de la discipline financière 

Proposition d’un dividende de 3,30€ par action, avec option de paiement en actions

Dans ce contexte, il sera proposé au vote de l’Assemblée Générale du 17 avril 2024 la distribution d’un dividende de 3,30€ par action (contre 3,75€ en 2023), accompagné d’une option de paiement du dividende en actions. La plupart des actionnaires institutionnels présents au Conseil d’administration (43% du capital) se sont d’ores et déjà engagés à opter pour le paiement du dividende en actions. Ces décisions permettront au groupe de conserver entre 185 M€ et 375 M€.

Objectif de 580 M€ de cessions en 2024 

Covivio s’est donné pour objectif de céder 1,5 Md€ d’actifs entre décembre 2022 et fin 2024 et finit l’année 2023 en avance sur son plan de ventes. A fin 2023, 920 M€ d’accords de cessions, ont d’ores et déjà été signés (dont 720 M€ sur l’année 2023), grâce à la diversité et la qualité du patrimoine, permettant d’adresser un large spectre d’investisseurs potentiels : institutionnels, utilisateurs finaux, particuliers, opérateurs hôteliers.  

En 2024, Covivio entend finaliser son plan de cessions avec un objectif de 580 M€, dont 250 M€ sont en négociations avancées.

Un patrimoine fortement recentré offrant des opportunités de croissance 

Depuis 2020, Covivio a réalisé pour 2,1 Md€ de ventes, à 80% en bureaux, et investi 1,4 Md€, essentiellement via des capex sur ses actifs. Ce travail de rotation qualitative a permis un fort recentrage du patrimoine et une adaptation aux mutations des marchés locatifs :

-       Le patrimoine s’équilibre progressivement, la part de bureaux passant de 60% fin 2020 à 52% fin 2023.

-       69% des bureaux sont situés en centre-ville, contre 59% fin 2020, et le solde est principalement composé d’actifs core dans des quartiers d’affaires établis, loués à 93% pour 6,1 années fermes en moyenne. Face à la polarisation croissante du marché locatif, le positionnement haut de gamme de Covivio (centralité, haute performance environnementale, offre servicielle ambitieuse) porte ses fruits, comme l’atteste l’activité 2023. 

-       Le résidentiel allemand représente 31% du patrimoine et bénéficie d’une exposition aux localisations les plus recherchées. Le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ne cesse de s’accroître. A Berlin en particulier, une nouvelle actualisation des indices de marché (Mietspiegel) au T2 2024 devrait contribuer au renforcement de la dynamique locative. Covivio peut aussi s’appuyer sur des loyers de 20% à 25% inférieurs aux loyers régulés. En outre, la valeur du patrimoine reste très éloignée des prix de vente au détail alors que 68% des actifs sont déjà divisés en copropriété (valeurs de 3 052 €/m² à Berlin vs prix de vente moyen sur le marché de 4 700€).

-       Le renforcement en hôtellerie, qui représente 17% du patrimoine, s’est accompagné d’un recentrage sur les meilleures localisations. En parallèle, le secteur a de nouveau prouvé sa capacité à dépasser l’inflation (croissance annuelle moyen des RevPAR ^[5]de +3,4% de 2009 à 2023, contre une inflation moyenne de +2,2%). Les perspectives sont favorables, avec une croissance moyenne des nuitées hôtelières attendue à +5%/an d’ici à 2030 en Europe^[6]. L’activité 2024 sera aussi portée par des évènements majeurs (Jeux Olympiques 2024 à Paris, Euro de football en Allemagne). Covivio entend également profiter des opérations d’asset management en cours, en particulier la concrétisation de l’échange d’actifs avec AccorInvest.

Objectif de résultat net récurrent 2024 en croissance

Grâce à ce repositionnement qualitatif, Covivio affiche des perspectives locatives solides qui, comme en 2023, devraient permettre de compenser l’impact du désendettement sur les résultats. Covivio se fixe ainsi pour objectif la poursuite de la croissance de son résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) en 2024, attendu autour de 440 M€. Le Groupe vise également un retour à un paiement du dividende uniquement en numéraire au titre de 2024, avec un taux de distribution supérieur à 80%.  

AGENDA

 CONTACTS

                                 Relations Presse                                            Relations Investisseurs

                                Géraldine Lemoine                                                   Vladimir Minot

Tél : + 33 (0)1 58 97 51 00   Tél : + 33 (0)1 58 97 51 94 geraldine.lemoine@covivio.fr             vladimir.minot@covivio.fr            

Louise-Marie Guinet

Tél : + 33 (0)1 43 26 73 56 covivio@wellcom.fr

 A PROPOS DE COVIVIO

Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa culture européenne, Covivio invente l’expérience utilisateur d’aujourd’hui et dessine la ville de demain. 

Acteur immobilier de préférence à l’échelle européenne, Covivio se rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants.

Opérateur européen de référence avec 23,1 Md€ de patrimoine Covivio accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de performance responsable.

Construire du bien-être et des liens durables, telle est ainsi la Raison d’être de Covivio qui exprime son rôle en tant qu’opérateur immobilier responsable auprès de l’ensemble de ses parties prenantes : clients, actionnaires et partenaires financiers, équipes internes, collectivités, générations futures. Par ailleurs, son approche vivante de l’immobilier ouvre à ses équipes des perspectives de projets et de parcours passionnants.

Le titre Covivio est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris (FR0000064578 - COV), admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF « SIIC France », CAC Mid100, dans les indices de référence des foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », ainsi que dans les indices ESG FTSE4 Good, CAC SBT 1.5°C, DJSI World et Europe, Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20), Euronext®

CDP Environment France EW, Stoxx ESG, Ethibel et Gaïa et bénéficie des reconnaissances et notations EPRA BPRs Gold Awards (rapport financier et développement durable), CDP (A), GRESB (90/100, 5-Star, 100% public disclosure), Vigeo-Eiris (A1+), ISS-ESG (B-) et MSCI (AAA).

Notations sollicitées :

Volet financier :             BBB+ / perspective Stable par S&P

Volet extra-financier :     A1+ par V.E (partie de Moody’s ESG Solutions) / 85/100 par S&P

1.  BUSINESS ANALYSIS                12

2.  BUSINESS ANALYSIS BY SEGMENT         20

A. OFFICES               20 B. GERMAN RESIDENTIAL                29 C. HOTELS              35

3.  FINANCIAL INFORMATION                 40

4.  FINANCIAL RESOURCES                   49

5.  EPRA REPORTING          54

6.  FINANCIAL INDICATORS                    64

7.  GLOSSARY              65

1. BUSINESS ANALYSIS

A. REVENUES: €1,011 MILLION AND €648 MILLION GROUP SHARE IN 2023

1: Like-for-like change on 12 months basis || 2: Operating Properties (EBITDA)

Group share revenues, up +2.4% at current scope, stand at €648.0 million vs. €633.0 million in 2022, due to:

„  The revenues of strategic activities increase by +6.4% on like-for-like basis due to:

o Office: +5.2% like-for-like, driven by indexation; o Hotels: like-for-like revenue increased by +12.7% due to the strong rebound in variable revenues (EBITDA

+ variable leases) of +19% and a +8.8% like-for-like growth for fixed lease properties (including UK); o      German Residential: an accelerated growth of +3.9% like-for-like (vs. +3.1% in 2022).

„  Deliveries of new assets (+€17 million), in Levallois, Berlin and Paris 1^st ring. 

„  Asset disposals (-€28 million), mostly offices in France (-€13 million) and Italy (-€13 million);

„  Vacated assets for redevelopment (-€14 million), mainly in Paris Centre West, Western Crescent and first

                         Ring.                                                 

B. LEASE EXPIRIES AND OCCUPANCY RATES 

1. Lease expiries: average firm residual duration of 7.0 years 

Average lease duration by activity 

                                                      By lease end date                                By lease end date

(1st break)

Lease expiries schedule

In 2024, lease expiries with first break options represent €40 million, of which €25 million are already managed (€5 million of hotels and €20 million of core offices). Only €14.7 million (2.1% of Annualized revenue) are still to be managed in offices, mostly on core assets for which tenant decision is not known yet.   

2. Occupancy rate: 96.7% secured, +0.1pt vs. 2022

                                                                      Occupancy rate (%)

The occupancy rate increased slightly to 96.7% for the whole portfolio. Offices occupancy, temporarily impacted in Q1 2023 by two deliveries and one departure in Greater Paris, rebounded by +230bps since then, to end the year at 94.5% (+10bps yoy). 

C. BREAKDOWN OF ANNUALIZED REVENUES

                                         By major tenants                                                                  By activity

7%

D. STABLE COST TO REVENUE RATIO 

E. DISPOSALS: €720M OF NEW AGREEMENTS IN 2023 

1: GS: Group share

New disposals and agreements totaled €720 million Group share (€900 million at 100%) in 2023. Covivio maintained its strategy of qualitative asset rotation. In details, the disposal agreements include:

Most disposals (77%; €551 million Group share) were office and conversion into residential assets, with the aim of rebalancing the portfolio and crystallising value. Covivio notably sold the Anjou building for a yield of 3.5%. An office complex on the outskirts of Montpellier was sold for €78 million, representing a yield of 6.6%. Covivio has also signed a preliminary sale agreement on a vacated non-core office building in Charenton,for €49 million. 

In Germany Residential, the quality of the portfolio enabled us to secure €80 million (€120 million at 100%) in disposal agreements, mainly in Berlin, at 16% average margin above appraisal values: €35 million (€53 million at 100%) in unit sales (46% above appraisal values) and €44 million (€67 million at 100%) for four properties sold as a block (in line with 2022 appraisal values). 

In hotels, €65 million (€152 million at 100%) of disposals were signed, mainly involving non-core assets: 10 budget hotels in France and 2 business hotels in Spain, +2% above end-2022 appraisal values. 

Finally, Covivio streamlined its non-core portfolio by signing preliminary sale agreements for €24 million (€54 million at 100%) of retail assets. 

F. INVESTMENTS:  €340M (GROUP SHARE REALIZED IN 2023 

€340 million Group share (€412 million at 100%) of capex were realized in 2023 (vs €452 million Group share in 2022), to improve the quality of our portfolio and create value: 

„  Capex in the development pipeline totaled €222 million Group share (€239 million at 100%),

„  €118 million Group share (€174 million at 100%) relate to works on the operating portfolio of which €76 million in German residential of which 2/3 modernization, generating revenues. 

G. DEVELOPMENT PROJECTS:

1. Deliveries: 68,550m² of offices delivered in 2023

Five offices projects were delivered in 2023 in the Greater Paris and in Berlin:

„  Maslo in Levallois (€216 million total cost & 20,800 m²), 87% let vs 28% at end-2022;

„  DS Campus Extension in Vélizy-Villacoublay (€67 million cost Group Share & 27,500 m²), 100% let to Dassault Systèmes;

„  L’Atelier in Paris (€102 million total cost & 5,850 m²), operated by Wellio;

„  Beagle in Berlin (€16 million total cost & 5,100 m²), 100% let;

„  Xylo in Fontenay-sous-Bois (€33 million total cost & 9,300 m²), 0% let.

2. Committed Office Pipeline: €1.7 bn Group share, 53% pre-let 

Covivio has a €1.7bn Group share pipeline of office buildings in France, Germany, and Italy, the bulk of it (85%) in the city centers of Paris, Milan and Berlin, where demand for prime assets is high. This pipeline is highly pre-let (53%) and will participate to the continued improvement of the portfolio quality towards centrality & grade A buildings.  

„  Two projects were committed in 2023: Grands Boulevards and Monceau, both in Paris CBD, for €135 million of capex and a yield on capex of 6.5% (total yield on cost of 4.5%).

„  The pipeline at end-December 2023 is composed of 10 projects (costs in Group share):

                                                                                                 €833m

                                             Next 12 month                                            Beyond 12-month

                                3 projects in Milan (The Sign D,        7 projects in Paris (Grands Boulevards,

                             Rozzano) and Berlin (Loft)               Monceau), 1^st ring (Thalès 2), Milan (Corte

Italia, Symbiosis G+H), Düsseldorf (Icon)and  

Capex still to be spent on the committed development pipeline reaches on average €170 million per year by 2027.

47%

1. Business analysis - Group share 

2023 results

¹  Surface at 100%

²  Including land and financial costs

³  Yield on total rents 

17

1. Business analysis

3. Build-to-sell pipeline 

Total 

                                                                                                                             Total                               ₁

                                                                                                                                    1                         Budget                   Pre-sold

     Committed projects                                                      Units                 Budget  

_(€m, 100%)                      (€m, Group   (%) share)

     Berlin (1 project)                                                                  92                            28                           18                          0%

                                                                                                                                 42                           42                        83%

                                                                                                                                 20                           20                      100%

     Berlin (2 projects)                                                               117                            83                           55                          0%

                                                                                                                                 68                           34                        86%

                                                                                                                                 17                           17                      100%

¹ Including land and financial costs

„  Seven projects were delivered in 2023, for a total budget of €74 million (€86 million at 100%), with a 9% margin.

„  At the end of 2023, the German pipeline is composed of 3 projects located in Berlin, where housing shortage is the highest in Germany, totaling 209 residential units and a total cost of €73 million Group share.

„  The current French pipeline is composed of 6 projects located mainly in the Greater Paris and Bordeaux, representing 804 residential units, a total cost of €152 million Group Share. 91% of the projects are already presold. 

„  The total margin of the committed pipeline reaches 9%.

4. Managed Pipeline

In the long-term, Covivio also owns more than 322,000 m² of landbanks that could welcome new development projects:

-               in Paris, Greater Paris and Major French Cities (209,000 m²) mainly for turnkey developments; -    in Milan with Symbiosis (23,000 m²) and Porta Romana (76,000 m²); -     and approximately 14,000 m² in Germany, mostly in Berlin.

H. PORTFOLIO

Portfolio value: -10.2% like-for-like change 

¹ LfL: Like-for-Like                                                                                                                                                                             

                                                                                                                                                                         18

1. Business analysis

The portfolio decreased by -10.2% like-for-like (-€1 771 million) to reach €15.1 billion Group share (€23.1 billion in 100%) mostly due to: 

„  Overall in offices, asset values were down -11.7% on a like-for-like basis, with substantial disparities between the relative resilience of city centre assets (69% of the portfolio), down -8.1%, and the more pronounced fall of -20.9% in the non-core category (6% of the office portfolio);

„  Germany Residential recorded a -10.8% decrease on a like-for-like basis, across all geographies and an average yield up from 3.5% to 4.1% (+49bps like-for-like increase in capitalization rates); Assets are valued at their block value. 48% of the portfolio, worth €2.2 billion, is already co-owned, particularly in Berlin (68%; €1.8 billion), where the unit sale value is 52% above the block value.

„  In Hotels, portfolio showed better resilience (-3.9%), with an average yield increasing from 5% to 5.9%, mostly driven by the indexation (+45bps) and the increase in capitalization rates (+20bps like-for-like), offset by good operating performance. 

Geographical breakdown of the portfolio in 2023

I. LIST OF MAIN ASSETS

The value of the ten main assets represents 15% of the portfolio Group share, stable vs end 2022.

2. BUSINESS ANALYSIS BY SEGMENT 

A. OFFICES: 52% OF COVIVIO’S PORTFOLIO

Covivio has implemented a strategy based on centrality, hospitality, and sustainability. This global strategy is particularly reflected in its office portfolio, characterized by high levels of centrality and accessibility, A-quality and toplevel services offer. This strategy is bearing fruits, as illustrated by the increase in occupancy rate in 2023, +10bps to 94.5%. 

Covivio owns offices in France (27% of Covivio’s portfolio), Italy (17%), and Germany (8%) totalling €9.4 billion (€7.8 billion Group share) at end-December 2023. 

Covivio's portfolio is split as follows:

conversion into residential strategy. 

1. European office market: confirmed polarization, slowdown in investments¹

        1.1.      French offices: continued rise of prime rents 

Take-up in Greater Paris office market reached 1 932 100 m² in 2023, down -17% year-on-year: 

► Paris Centre West continued to outperform, with take-up declining by -12% year-on-year to 573,700m² 

► Paris inner city counted for 46% of the total take-up in Greater Paris (vs. 40% on average over the last 5 years).

The immediate offer increased by +10.2% YoY to 4.8 million m² and the vacancy rate now stands at 8.4%, up by +70bps year-on-year, but with strong disparities: 

► In Paris CBD, vacancies decreased by 10bps to 2.7%.

► In the first ring, the vacancy rate remains at high levels, increasing by 290bps to 15.4%

Prime rents in Paris continued to increase, reaching an all-time high of €1,070/m²/year (+7% vs. 2022), while remaining stable in other areas. Incentives in Greater Paris increased slightly to 25.4%, up +80bps YoY, with strong disparities across sub-markets: 

► Slight increase in Paris CBD, +20bps at 15.9%

► Higher increase in La Défense, +200bps at 35.9%

¹ Sources: CBRE, Cushman & Wakefield, Savills, BNP Real Estate 

                                                                                                                                                                         20

Office investments in Greater Paris totaled €4.7 billion over 2023, down –56% YoY. Prime yields increased over the year, +100bps in Paris CBD to 4.25%.

        1.2.      Milan offices: still a dynamic letting market 

The Milan office market recorded a total take-up of 412 000 m² (-15% year-on-year but still +8% above 5-year average) after a record year in 2022. Demand remained focused on buildings in prime locations, offering good level of services, as demonstrated by the level of grade A/A+ properties, which now count for 80% of the total take-up in Milan. 

The average vacancy rate in Milan decreased by -50bps YoY, to +11.1% at end-2023, with strong disparity between the centre (where most of Covivio’s portfolio is located) and the periphery: 

► In Milan CBD, the vacancy rate stood at 5.9%, a slight increase of +40bps over one year, and decreased by 1pt to 3.4% in the semi-centre 

► In the periphery, the vacancy rate increased by 80bps to 17.5%.

The intense demand for high-quality spaces, combined with the scarcity of grade A assets, contributed to the stabilisation of prime rents in Milan at €700/m²/year.

With a total amount of €1.1 billion invested (-78% YoY), €0.73 billion for Milan (-79.9% YoY), the Italian office investment market was limited in 2023. Prime yields now stand at 4.25% in Milan CBD (+50bps YoY) and 4.75% in Milan Centre (+50bps YoY).

        1.3.      Germany offices: -26% in take-up, but prime rents up +6% yoy 

Take-up in Germany top six markets in 2023 decreased by 26% year-on-year to 2,233,600 m², impacted by economic slowdown and working from home impact.  

Vacancy rates reached 5.6% on average, up +80 bps YoY. Berlin (4.4%) and Hamburg (3.9%) recorded the lowest vacancy rates, followed by Munich at 5.5%, while in Frankfurt and Dusseldorf vacancy levels remained higher, respectively at 9.7% and 8.2%. 

Prime rents grew on average by +7.4% across 2023, with varying performances: Strong growth in Düsseldorf (+19%), while Munich (+9%) and Berlin (+4%) also experienced decent growth. In Hamburg, prime rents stabilized in 2023, while Frankfurt suffered negative growth (-6%).

Investment volume in German Offices declined by -79% YoY in 2023 to €4.6 billion. Prime yields now stand at 4.4% on average for the top 6 cities in Germany, up +100bps YoY. 

2. Accounted revenues: +5.2% on a Like-for-Like basis

                                                                100%                                                   Group share                            

1 LfL: Like-for-Like

Compared to last year, rental income decreased by -€10.6 million, mainly due to: 

„  Like-for-Like rental growth (+€14.7 million) of +5.2%, mostly driven by the impact of strong indexation:

„  Disposals (-€26.4 million) realized in 2022 (-€14.9 million) and in 2023 (-€11.5 million),

„  Positive contribution from office pipeline (+€1.7 million), the impact of vacated assets to be redeveloped 

(-€13.9 million), being offset by deliveries of new assets (+€15.6 million), shared between 2022 deliveries (So Pop, Streambuilding, Goujon) and 2023 deliveries (Maslö, DS Campus, Beagle).

3. Annualized revenue

                                                                                    100%                                                       Group share

The decrease is mainly explained by the following variations:  

„  The decrease in France (-11%) is driven by the release of premises in Western Crescent and disposals in Major Regional Cities.

„  The increase in Italy is mostly explained by the stability of the portfolio with an increased occupancy rate (98.7%) and a significant WALB (6.3 years).

„  The increase in Germany (+6%) is mostly explained by the Offices portfolio in Berlin and the delivery of Beagle in Berlin.

4. Indexation

Fixed-indexed leases are indexed to benchmark indices (ILC and ICC in France and the consumer price index for foreign assets) :

-       For current leases in France, 93% of rental income is indexed to ILAT; 5% to ICC ; The balance is indexed to ILC or the IRL.

-       In Italy, the indexation of rental income is usually calculated by applying the increase in the Consumer Price Index (CPI) on each anniversary of the signing of the agreement. 

-       Rents are indexed on the German consumer price index for 42% of leases, 10% have a fixed uplift and 32% have an indexation clause (if CPI goes above an annual increase between 5% and 10%). The remainder (16%) is not indexed and mainly let to public administration.

5. Busy rental activity: 130,860 m² renewed or let during 2023

Surface

(€ million - FY 2023)

(m²)

     Vacated                                                            112,804

     Lettings                                                              79,933

     Renewals                                                           50,927

2023 was a dynamic year for letting activity. 130,860 m² have been signed or renewed in 2023, with the main lettings shown below:

„  79,933 m² have been let or pre-let in 2023, of which:  o            11,658 m² on Levallois Maslö, now 87% let, o         11,613 m² on Paris Saint-Ouen So Pop, now 71% let.

o              7,738 m² on Atlantis in Issy-les-Moulineaux, vacated early 2023 and already 70% relet, o 7,164 m² on Paris Cap18, o               4,242 m² relet in La Défense-CB21, now 100% let, o   1,439 m² on Boulogne Grenier, now 100% let, o 4,560 m² of pre-lettings on the development portfolio (Rozzano), o 9,190 m² on Zeughaus in Hamburg, now 96% let, o     4,054 m² on FAC in Frankfurt

„  50,927 m² have been renewed, of which 47,426 m² in Germany, mainly: o 11,575 m² on FAC in Frankfurt, o      7,901 m² on CCC in Frankfurt, o       6,711 m² on Zeughaus in Hamburg, o    4,432 m² on ABC in Düsseldorf.

„  112,804 m² were vacated, mostly in France (93,267 m²) and Germany (14,309 m²) o 28 317 m² for redevelopment (€9.4 million of top up rents, Group share), 24% for new offices, 76% to be converted into residential,

_o 45,572 m² on assets to be relet, of which 19 409 m² have already been relet, o 38 915 m² on assets under disposal agreement.

6. Lease expiries and occupancy rate

6.1. Lease expiries: firm residual lease term of 5.4 years

In 2024, €34.7 million of leases will expire, of which €20 million already managed. €14.7 million are still to be managed (2.1% of Covivio annualized revenues), mostly on core assets for which tenant decision is not known yet. 

6.2. Occupancy rate: 94.5% at end 2023

„  In France, the occupancy rate decreased by -30bps to 94.1%, compared to 94.4% at end-2022, mostly due to one vacated asset (Atlantis, already 70% relet) and one delivery in Q1 2023 (Maslö, now 87% let). 

„  In Italy, the occupancy rate level increased by +30bps to 98.7%, compared to 98.4% at end-2022, due to new lettings.

„  In Germany, the occupancy rate increased by +130 bps to 86.4% vs. end-2022. This is mainly linked to lettings, especially on Zeughaus in Hamburg and on CCC in Frankfurt.  

Strong rebound in occupancy rate since Q1

7. Portfolio values

7.1. Change in portfolio values: -17.5% on offices 

The portfolio value decreased by - €1,661 million since year-end-2022 (-17.5%), mainly driven by:

„  - €1,038 million from Like-for-Like value drop (-11.7%), due to cap rate extension and repricing on assets needing repositioning,

„  + €265 million invested in development projects and upgrading works on assets in operation; „ - €716 million from disposals.

7.2. Change on a like-for-like basis: -11.7%

„ Overall, the -11.7% value decline is mostly linked to the market environment. There were strong disparities between assets in the city centers (the major part of our portfolio, 69%), down -8.1% year-on-year, Major Business Hubs down -18% and non-core assets down -20.9%.

The average yield increased by +75bps to 5.5%.

8. Assets partially owned

Partially owned assets are the following:

-    CB 21 Tower (75% owned) in La Défense.

-    The Silex 1 and 2 assets in Lyon (50.1% owned and fully consolidated).

-    So Pop project in Paris Saint-Ouen (50.1% owned and fully consolidated).

-    Streambuilding project in Paris 17^th (50% owned and fully consolidated).

-    The Dassault campuses in Vélizy (50.1% owned and fully consolidated).

-    The New Vélizy campus for Thales (50.1% owned and accounted for under the equity method).

-    Euromed Centre in Marseille (50% owned and accounted for under the equity method).

-    Coeur d’Orly in Greater Paris (50% owned and accounted for under the equity method).

     2. Business analysis - Group share German residential – 2023 results

B. GERMAN RESIDENTIAL: 31% OF COVIVIO PORTFOLIO 

Covivio operates in the German Residential segment through its 61.7% held subsidiary Covivio Immobilien. The figures presented are expressed as 100% and as Covivio Group share.

Covivio owns around ~41,100 units in Berlin, Hamburg, Dresden, Leipzig, and North Rhine-Westphalia, representing €7.2 billion (€4.7 billion Group share) of assets. 

Covivio is mostly exposed to A-cities in Germany, with a 100% exposure to metropolitan areas above 1 million inhabitants and 90% in cities above 500 000 inhabitants. Covivio targets the high-end of the housing market. 

Exposure to Berlin, where housing shortage is the highest in Germany, represents 56% at year-end 2023. Covivio’s portfolio in Berlin is of high quality, with 68% of buildings built before 1950 and 68% of the surface already divided into condominiums.

1. Supply/demand imbalance increased again in 2023, supporting rents 

„  In Germany, the demand for housing continued to rise since the start of the year, in a context of increasing number of inhabitants while building completions, around 270 000 units in 2023, remain far from the Government target (> 400 000 units / year). 

„  This shortage continues to support rents in Germany and especially in Berlin. Average rents of new buildings in Berlin increased by +9% to €19.4/m² in 2023, while for existing buildings rents increased by +6% to € 12.9/m² according to Riwis/Bulwiengesa.

„  German residential investment market (for multi-family buildings above 30 units) was down -38% in 2023 versus the prior year, to €7.5 billion. The private market was also impacted, as shown by private real estate loans recorded by the Bundesbank, decreasing -37% year-on-year to €161 billion.

„  Average prices slightly decreased yoy, by -4% for existing buildings, to €4,750/m², still well above the current valuation of Covivio’s residential portfolio (€3,052/m² in Berlin). The average square meter price for new buildings also decreased, by –2.8% to €7,000/m². 

In 2023, Covivio's activities were marked by:

„  Accelerated rental growth: +3.9% on a like-for-life basis (vs. +3.1% in 2022); and

„  -10.8% value decline on a like-for-like basis, due to the increase in interest rates.

2. Accounted rental income: +3.9% like-for-like  

of which Residential  235.0 151.7 245.1 158.2 +  4.3% +3.2%  85% of which Other com. ²  37.8 24.8 41.1 26.9 +  8.5% +8.7%  15%

1 LfL: Like-for-Like || 2 Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc

Rental income amounted to €185.1 million Group share in 2023, up +4.8% (+€8.5million) thanks to:

„  In Berlin, like-for-like rental growth is +4.0% (+€ 3.6 million), driven by the indexation (+2.0 pts) and relettings (+1.4 pts) with high uplift (+31% in 2023).

„  Outside Berlin, like-for-like rental growth was strong in all areas (+3.8% on average, +€3.2 million) due to the reletting impact (including modernizations) and the indexation.

3. Annualized rents: € 189.4 million Group share

¹ Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc || 2 North Rhine-Westphalia

The portfolio breakdown remained relatively stable over the past few periods, with Berlin generating slightly above 50% of total rental income (stable vs 2022), through residential units and some commercial units (mainly ground-floor retail).

Rental income (€8.6/m²/month on average) offers solid growth potential through reversion vs. our achieved reletting rents in all our markets including Berlin (25%-30%) Hamburg (20%-25%), Dresden and Leipzig (10%-15%) and in North RhineWestphalia (20%-25%).

4. Indexation 

Rental income from residential property in Germany changes depending on multiple mechanisms.

4.1. Rents for re-leased properties:

In principle, rents may be increased freely, provided the property is not financed through governmental subsidies. 

As an exception to the unrestricted rent setting principle, cities like Berlin, Hamburg, Cologne, Düsseldorf, Dresden and Leipzig have introduced rent caps (Mietpreisbremse) for re-leased properties. In these cities, rents for re-leased properties cannot exceed the public rent reference (Mietspiegel) by more than 10%, except in the following conditions: 

„  If the property has been modernised in the past three years, the rent for the re-let property may exceed the +10% limit by a maximum of 8% of the costs to modernise it.

„  In the event the property is completely modernised (work amounting to more than one-third of new construction costs excl. Maintenance), the rent may be increased freely.

„  If the rent received from the previous tenant is higher than the +10% limit, then the previous rent will be the limit in the case of re-letting.

Properties built after 1 October 2014 are not included in the rent cap.

4.2.  For current leases:

For residential tenants, the rent can generally be adjusted based on the local comparative rent (Mietspiegel), which is usually determined based on the rent index. In addition to this adjustment method, an index-linked or graduated rent agreement can also be concluded. A successive combination of adjustment methods can also be contractually agreed (e.g. graduated rent for the first 5 years of the contract, followed by adjustment to the local comparative rent).

Adjustment to the local comparative rent: The current rent can be increased by 15% to 20% within three years, depending on the region, without exceeding the local comparative rent (Mietspiegel). This type of contract represents c.

90% of our rental income.

4.3.  For current leases with work carried out:

If works have been carried out, rents may be increased by up to 8% of the cost of work excl. maintenance, in addition to the possible increase according to the rent index. This increase is subject to three conditions:

•       The works aim to save energy, increase the utility value, or improve the living conditions in the long run.

•       The rent increase takes effect 3 months after the declaration of rent increase.

•       The rent may not be increased by more than €3/m² for work to modernise the property within a six-year period (€2/m² if the initial rent is below €7/m²).

5. Occupancy rate: a high level of 99.1%

The occupancy rate stands at 99.1%. It has remained above 98% since the end of 2015 and reflects the Group's very high portfolio quality and low rental risk.

6. Portfolio values: €7.2 billion (€4.7 billion Group share)

6.1. Change in portfolio value: -10.8%

In 2023, the portfolio’s value decreased by -10.8% to €4.7 billion Group share, driven by the like-for-like decrease in value of €640 million.

6.2. Change on a like-for-like basis: -10.8% 

1 LfL: Like for Like || 2 Other commercial: Ground-floor retail, car parks, etc || 3 NRW: North Rhine-Westphalia

The average value of residential assets is €2,559 per m², with €3,052 per m² in Berlin and €1,826 per m² in North RhineWestphalia, and the average yield has risen 60 bp year on year to 4.1%. Assets are valued at their block value. 48% of the portfolio is already co-owned, particularly in Berlin (68%), where the unit sale value is 52% above the block value.

In 2023, values decreased -10.8% on a like-for-like basis versus end-2022, reflecting the increase in interest rates. The average yield of the portfolio is up +60bps to 4.1%.

7. Maintenance and modernization CAPEX

In 2023, CAPEX totalled €117 million (€41.3 /m²; €76 million in Group share) and OPEX came to €21 million (€7.3 /m²; €13 million in Group share).

On average, modernization projects, which totalled €78 million in 2023 (€50 million in Group share), have an immediate yield close to 5%, going up to 10% post relettings. 

2023

C. HOTELS: 17% OF COVIVIO’S PORTFOLIO 

Covivio Hotels, a 43.9%-owned subsidiary of Covivio as of 31 December 2023, is a listed property investment company (SIIC) and leading hotel real-estate player in Europe. It invests both in hotels under lease (fixed or variable) and hotel operating properties.

The figures presented are expressed at 100% and in Covivio Group share (GS).

Covivio owns a high-quality hotel portfolio worth €6.4 billion (€2.5 billion in Group share), focused on major European cities and let or operated by major hotel operators such as Accor, B&B, Mariott, IHG, NH Hotels, etc. This portfolio offers geographic and tenant diversification (across 12 European countries) and asset management possibilities via different ownership methods (hotel lease and hotel operating properties).

1. Hotel performances at historically high levels 

In 2023, hotel performances proved to be exceptional despite an uncertain macroeconomic environment marked by inflation, rising interest rates, and geopolitical tensions.

                                              Increasing                                              …Driven by                                       …And improving

                             REVPAR in 2023 in Europe…                      strong averageprices…                            occupancyrates

Sources: MKG, STR.

„  Covivio Hotels' key European markets have significantly surpassed their 2019 performances, with RevPAR in Europe at +16%, ranging from +6% for Germany to +32% for Italy.

„  The Pricing Power of the hotel activity became more obvious in 2023. Average daily rates beat 2019 levels by +23% on average in Europe in 2023, with nice performances among our main exposures: +35% in Italy, +25% in France, +23% UK and +16% in Germany. 

„  The French market, the world's leading tourist destination, records a RevPAR increase of +22%.

„  Tourist attendance in the European Union has returned to a level close to pre-pandemic times. The outlook for 2024 is very promising in Europe, especially in France, with numerous events such as the Olympic Games or the or the European Football Championship in Germany. 

„  On the investment side, the transaction volumes in hotels recorded in Europe in Q3 YTD 2023 reached €9.4 billion, stable vs. 2022, showing better resilience than other asset classes in 2023. Spain and France continued to attract the lion’s share of investments. 

Assets partially owned by Covivio Hotels include mostly: 

-          91 B&B assets in France, including 89 held at 50.2% and 2 held at 31.2%

-          25 AccorInvest assets in France (23 assets) and Belgium (2 assets), between 31.2% and 33.3% owned.

2. Accounted revenues: +12.7% on a like-for-like basis 

¹ LfL: Like-for-Like 12 months                                                                                                                                                

Hotel revenues increased by +12.7% like-for-like (+€16.2million Group share) compared to 2022, due to:

„  Lease properties:

-          AccorInvest variable leases portfolio (17% of hotels revenues and 20% of the hotel portfolio), which is indexed on hotel turnover, increased by +18.9% like-for-like compared to 2022, driven by intense touristic activity. These midscale and economy hotels are located in France and Belgium;

-          Fixed leases (60% of hotel revenues and 57% of the hotel portfolio): mostly through positive indexation (+€2.3 million) and asset management (+€4 million).

„  Operating properties (23% of the hotel revenues and 23% of the hotel portfolio): mainly located in Germany and in the north of France. The increase from €26.4 million to €32.3 million (Germany +€0.8 million & France +€1.3 million) was driven by the recovery of the market dynamic.

3. Annualized revenue

Breakdown by operators and by country (based on 2023 revenues), totalling €144.9 million in Group share:

Revenues are split using the following breakdown: fixed (60%), variable (17%) and EBITDA on management contracts (23%).

4. Indexation

Fixed leases are indexed to benchmark indices (ILC and ICC in France and consumer price index for foreign assets).

5. Lease expiries: 12.2 years hotels residual lease term

6. Portfolio values: -3.9% like-for-like

6.1. Change in portfolio values 

At end-2023, the portfolio amounted to €2.5 billion Group share, down by €87 million compared to year-end 2022, essentially explained by the negative like-for-like change in value (€102 million).

6.2. Change on a like-for-like basis: -3.9%

At the end of December 2023, Covivio held a unique hotel portfolio of €2.5 billion group share (€6.4 billion at 100%) in Europe. This strategic portfolio is characterised by:

„  High-quality locations: average Booking.com location grade of 8.9/10 and 89% in major European city destinations.

„  Diversified portfolio: in terms of countries (12 countries, none representing more than 33% of the total portfolio), and segment (67% economic/midscale and 33% upscale).

„  Major hotel operators with long-term leases: 16 hotel operators with an average lease duration of 12.2 years.

The portfolio value decreased by -3.9% Like-for-Like, a mix of:

-          Lease properties (-4.0%): This decline, primarily attributed to the rise in cap rates, was counterbalanced by a positive income effect resulting from the improved hotel performance and rent indexation;

-          Operating portfolio (-3.7%): The value of German hotel fell by 4.5% in 2023, reflecting market performance and a rise in interest rates. Good performance for the French portfolio with a value increase of +2.4% thanks to one asset in the south of the France which was renovated and to the rebound of market performance.

                     Portfolio breakdown by value                                  89% in major European

                                     and geography                                                       destinations

3. FINANCIAL INFORMATION AND COMMENTS

Covivio’s activity involves the acquisition or development, ownership, administration, and leasing of properties, particularly Offices in France, Italy and Germany, Residential in Germany, and Hotels in Europe. 

Registered in France, Covivio is a public limited company with a Board of Directors.

The German Residential information in the following sections include some Office assets owned by the subsidiary Covivio Immobilien.

CONSOLIDATED ACCOUNTS

3.1. Scope of consolidation 

On 31 December 2023, Covivio’s scope of consolidation includes companies located in France and several European countries. The main equity interests fully consolidated but not wholly owned companies are as follows:

3.2. Accounting principles

The consolidated financial statements have been prepared in accordance with the international accounting standards issued by the IASB (International Accounting Standards Board) and adopted by the European Union on the date of preparation. These standards include the IFRS (International Financial Reporting Standards), as well as their interpretations. The financial statements were approved by the Board of Directors on 15 February 2024.

3.3. Simplified income statement - Group share

„  €624.4 million net revenue (+2%)

Net revenue in Group share increased especially thanks to both dynamic rental activity in all business lines and strong operating activity in hotels, despite impact of disposals in offices.