COMMUNIQUÉ RÉGLEMENTÉ

par Covivio Hotels (EPA:COVH)

Covivio Hotels - Rapport financier semestriel 2024

                                                   image

INFORMATION FINANCIÈRE

SEMESTRIELLE 2024

        

Sommaire

INFORMATION FINANCIÈRE                                                                                                                                               1

SEMESTRIELLE 2024                                                                                                                                                             1

1.  RAPPORT D’ACTIVITE AU 30 JUIN 2024             5

1.1.                            Résultats financiers   10

1.2.                            Patrimoine au 30 juin 2024     13

1.3.                            Indicateurs EPRA       17

1.4.                            Entreprises liées         17

1.5.                            Risques et incertitudes             19

1.6.                            Perspectives 2024      22

1.7.                            Tableaux de passage 23

2.  COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2024                 26

2.1.                            COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2024            27

2.1.1                         ETAT DE SITUATION FINANCIERE            27

2.1.2                         ETAT DU RESULTAT NET            28

2.1.3                         ETAT DU RESULTAT GLOBAL     29

2.1.4                         ETAT DE VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES   30

2.1.5                         TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE      31

image            PRINCIPES GENERAUX                                                                                                                                  32

2.2.1.1.                  Référentiel comptable               32

2.2.1.2.                  Estimations et jugements         32

2.2.1.3.                  Prise en compte des effets des changements climatiques 33

2.2.1.4.                  Secteurs opérationnels (IFRS 8)               33

2.2.1.5.                  IFRS 7 – Table de correspondance          33

image            GESTION DES RISQUES FINANCIERS                                                                                                           34

2.2.2.1.                  Risque de commercialisation des immeubles en développement    34

2.2.2.2.                  Risque de liquidité     34 2.2.2.3. Risque de taux 35

2.2.2.4. Risque de contreparties financières 35 2.2.2.5. Risque de contreparties locatives                35

2.2.2.6.                  Risque lié aux variations de valeur du patrimoine               35

2.2.2.7.                  Risque de taux de change         36

2.2.2.8.                  Risque lié aux variations de valeur des actions et obligations           36

2.2.2.9.                  Environnement fiscal                 37

image            PERIMETRE DE CONSOLIDATION                                                                                                                38

2.2.3.1.                  Principes comptables relatifs au périmètre de consolidation            38

2.2.3.2.                  Variation de taux de détention et changement de méthode de consolidation              39

2.2.3.3.                  Liste des sociétés consolidées 40

2.2.3.4.                  Evaluation du contrôle              42

image            EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DE LA PERIODE                                                                                          43

2.2.4.1.                  Point sur l’activité       43

2.2.4.2.                  Protocole Vauban       43

2.2.4.3.                  Cessions d’actifs          43

2.2.4.4          Cession de titres                                                                                                                                              43

2.2.4.5.         Financement et remboursement                                                                                                                 43

image             NOTES RELATIVES A L’ETAT DE SITUATION FINANCIERE                                                                        44

2.2.5.1.                  Patrimoine   44

2.2.5.2.                  Actifs financiers          49

2.2.5.3.                  Participations dans les entreprises associées et co-entreprises        50

2.2.5.4.                  Impôts différés à la clôture       51

2.2.5.5.                  Prêts à court Terme   51

2.2.5.6.                  Stocks et en cours      52

2.2.5.7.                  Créances clients          52

2.2.5.8.                  Créances fiscales et autres créances      53

2.2.5.9.                  Charges constatées d’avance   54

2.2.5.10.               Trésorerie et équivalents de trésorerie 54

2.2.5.11.               Capitaux propres        54

2.2.5.12.               Etat des dettes            55

2.2.5.13.               Provisions pour risques et charges         60

2.2.5.14.               Autres dettes               61

2.2.5.15.               Comptabilisation des actifs et passifs financiers 61

2.2.5.16.               Comptes de régularisation       62

image             NOTES SUR L’ETAT DU RESULTAT NET                                                                                                       63

2.2.6.1.                  Principes comptables                63

2.2.6.2.                  Résultat d’exploitation              63

2.2.6.3.                  Résultat de cessions 65

2.2.6.4.                  Variation de Juste Valeur des Immeubles              65

2.2.6.5.                  Coût de l’endettement financier net      65

2.2.6.6.                  Résultat financier       66

2.2.6.7.                  Impôts exigibles et impôts différés         66

image            AUTRES ELEMENTS D'INFORMATION                                                                                                        69

2.2.7.1.                  Frais de personnel      69

2.2.7.2.                  Résultat par action et résultat dilué par action    69

2.2.7.3.                  Transactions entre parties liées               70

2.2.7.4.                  Rémunération des dirigeants   70

image            INFORMATION SECTORIELLE                                                                                                                       71

2.2.8.1.                  Principes comptables relatifs aux secteurs opérationnels – IFRS 8   71

2.2.8.2.                  Immobilisations incorporelles et corporelles        71

2.2.8.3.                  Immeubles de placement / immeubles destinés à être cédés          71

2.2.8.4.                  Passifs financiers        72

2.2.8.5.                  Compte de résultat par secteur opérationnel      73

image            EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE                                                                                            75

3.  RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION FINANCIERE SEMESTRIELLE76

COVIVIO HOTELS                                                                                                                                                                  76

Période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024                                                                                                                       76

Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle 2024                                        76

4.  ATTESTATION DU RESPONSABLE         78

 

        

1. RAPPORT D’ACTIVITE AU 30 JUIN 2024

Marché hôtelier : de bonnes performances sur le premier semestre

Les performances du 1er semestre 2024 en Europe s’inscrivent en hausse par rapport à 2023. Les RevPAR (Revenus Par Chambre Disponible) affichent une progression moyenne de +4% à fin mai 2024, le marché européen poursuivant sa dynamique, soutenue par la progression des taux d’occupation et des prix moyens. Ce sont les pays d’Europe du Sud et notamment l’Espagne et l’Italie qui enregistrent les meilleures performances, avec des hausses respectives de +15% et +8%. L’Allemagne continue de rattraper son retard avec une croissance des RevPAR de +4%. En France, la croissance des RevPAR est plus mesurée, +1%, impactée par les reports de voyages en période pré-Jeux Olympiques.

image 

Le mois de juin devrait bénéficier de la même tendance, avec des performances accrues en Allemagne grâce au championnat d’Europe de football, et en retrait à Paris, impactée par un ralentissement en période pré-Jeux Olympiques.

Signature d’un protocole d’accord entre Covivio Hotels et AccorInvest

En juin 2024, Covivio Hotels et AccorInvest ont signé un protocole d’accord portant sur le remembrement de la propriété des murs et fonds de commerce d’hôtels détenus conjointement, en ligne avec les conditions définies lors de l’entrée en négociations exclusives en novembre 2023. L’opération devrait être finalisée au dernier trimestre 2024. Ce protocole porte sur l’acquisition par Covivio Hotels de 24 fonds de commerce[1] - permettant ainsi le remembrement de ces hôtels qui seront détenus en murs et fonds par Covivio Hotels - en contrepartie du transfert à AccorInvest des murs de 10 autres hôtels qui seront alors détenus en murs et fonds par AccorInvest. La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente 208 M€[2] et la valeur convenue des fonds de commerce rachetés par Covivio Hotels représente 266 M€[3]. Sur la base des chiffres 2023, le montant des loyers annuels des actifs cédés à AccorInvest représente 11 M€ et l’EBITDA des fonds de commerce acquis par Covivio Hotels représente environ 31 M€. 

L’opération permet ainsi à Covivio Hotels d’acquérir des fonds de commerce localisés dans des zones à forte attractivité touristique et bénéficiant d’un potentiel de création de valeur significatif au travers de travaux de repositionnement et d’optimisation de la gestion. Certains de ces hôtels resteront sous enseignes Accor (en contrat de gestion ou de franchise), d’autres feront l’objet d’un changement de marque

Ce protocole d’accord vise aussi les hôtels détenus en joint-venture par Covivio Hotels, qui est également indirectement propriétaire et asset manager des murs de 60 autres hôtels loués à AccorInvest et détenus au travers de 2 joint-ventures, créées entre 2010 et 2019 : l’une détenue à 80% par Crédit Agricole Assurances et 20% par Covivio Hotels, et l’autre détenue par la Caisse des Dépôts et Consignations, Société Générale Assurances et Covivio Hotels.

image 

Le protocole porte sur l’acquisition par Covivio Hotels et ses partenaires de 19 fonds de commerce pour ces 2 jointventures (permettant ainsi le remembrement de ces hôtels qui seront détenus en murs et fonds par Covivio Hotels et ses partenaires) en contrepartie du transfert à AccorInvest des murs de 6 autres hôtels qui seront alors détenus en murs et fonds par AccorInvest. 

Au total, les opérations de remembrement sur Covivio Hotels et sur les joint-ventures font ressortir une valeur de murs d’hôtels cédés par Covivio Hotels et ses partenaires de 393 M€1, équivalente à celle des fonds de commerce détenus et exploités par les sociétés dont les titres seront acquis. A l’issue de l’opération, Covivio Hotels et ses partenaires auront remembré 43 hôtels et AccorInvest 16 hôtels.

Cette opération d’échange d’hôtels permettra le repositionnement d’une grande partie du portefeuille et permettra à Covivio Hotels de renforcer sa capacité à agir directement sur la performance du patrimoine et de bénéficier ainsi d’un important potentiel de croissance. 

77 M€ de nouveaux engagements de cessions signés 

Covivio Hotels a signé 77 M€ en part du groupe (83 M€ à 100%) de nouveaux engagements de cessions sur le semestre, dont 4 hôtels en Allemagne (31 M€), 1 hôtel en Espagne (17 M€) et 13 actifs en France pour 30 M€, dont 3 hôtels sous enseigne Accor. 

Les promesses ont été signées avec une marge de l’ordre de +11% par rapport aux valeurs d’expertise de fin 2023, reflétant le fort appétit des investisseurs pour l’hôtellerie. 

Légère hausse des valeurs à périmètre constant 

Covivio Hotels détient à fin juin 2024, un patrimoine hôtels d’une valeur de 5 821 M€ (6 432 M€ à 100%), caractérisé par : 

-       des emplacements de qualité : la note moyenne concernant la « situation géographique » des hôtels attribuée par les clients sur Booking.com s’élève à 8,9 / 10 ;  

-       un portefeuille diversifié, en termes de pays (12 pays, aucun ne représentant plus de 33% du total du portefeuille) et de segments (68% d’hôtels économiques et moyenne gamme et 32% d’hôtels haut de gamme) ;

-       des baux long terme avec les principaux opérateurs hôteliers : 16 opérateurs, avec une durée résiduelle

ferme des baux de 11,8 ans en moyenne.

Patrimoine en PdG (M€)

Valeurs HD 31/12/2023

Valeurs HD 30/06/2024

Hôtellerie en bail

4 434

4 464

Hôtellerie Murs et Fonds

1 337

1 357

Total Hôtels

5 771

5 821

Actifs non stratégiques (commerces)

51

45

Total Covivio Hotels

5 822

5 866

1 PC : Périmètre constant

5,8%

5,9%

6,2%

6,3%

5,9%

6,0%

N/A

N/A

5,8%

6,0%

                                                                                                                                          ∆ S1 2024 à           Rdt HD        Rdt HD

                                                                                                                                       image1              20232           S1 20242

          2 Rdt HD : Rendement hors droits                                                                                                                                            

A périmètre constant, le patrimoine Hôtels s’inscrit en hausse de +0,5% sur 6 mois. Cette variation s’explique principalement par une stabilisation des taux de capitalisation et la poursuite de la croissance des revenus, liée aux bonnes performances des hôtels à revenus variables et à l’indexation des loyers fixes. 

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 6,0%. 

 

Répartition du patrimoine hôtelier au 30/06/2024

image 

1 Droits inclus

image 

 

Croissance des revenus : +5% à périmètre constant 

Les bons résultats du marché hôtelier sur le 1er semestre se traduisent par une croissance des revenus hôtels de +5,2% à périmètre constant, pour s’établir à 153,7 M€ contre 150,1 M€ au 30 juin 2023.

M€

Revenus

30/06/2023 100%

Revenus

30/06/2023

PdG

Revenus

30/06/2024 100%

Revenus

30/06/2024

PdG

Var.

PdG

(%)

Var.

PdG

(%) à PC (*)

Hôtels - Loyers variables

32,3

32,3

35,6

35,6

10,0%

9,3%

Hôtels en bail - Loyers fixes

Hôtels en murs et fonds (EBITDA)

93,5

87,1

96,2

89,5

2,7%

-6,6%

4,4%

2,9%

31,6

30,7

29,6

28,7

Total revenus Hôtels

157,4

150,1

161,4

153,7

2,4%

5,2%

Non stratégiques (commerces)

1,9

1,9

1,7

1,7

-9,5%

-9,3%

Total revenus Covivio Hotels

159,3

152,0

163,1

155,4

2,2%

5,0%

(*) à périmètre constant                                                                                                                                                                                                                                                                    

Hôtels en bail (81% des revenus Hôtels)

-       Hôtels en loyers variables (23% des revenus hôtels) : le portefeuille est principalement loué à AccorInvest, en France et en Belgique, et inclut également la part des revenus variables des actifs détenus en bail avec un loyer minimum garanti en Espagne, en Italie et au Royaume-Uni. La hausse de +9,3% à périmètre constant sur un an provient des très bonnes performances des hôtels en Europe du Sud.

-       Hôtels en loyers fixes (58% des revenus hôtels) : hausse des loyers de +4,4% à périmètre constant, en raison

notamment des niveaux d’indexation des loyers (+5,6% en France, 3,8% en Allemagne et 3,6% en Espagne).

Le taux d’occupation du patrimoine Hôtels demeure à 100% sur le portefeuille.

Hôtels en murs et fonds (19% des revenus Hôtels)

Ces hôtels sont majoritairement situés en Allemagne (notamment à Berlin) et en France. L’EBITDA des actifs en murs et fonds est en hausse de +2,9% à périmètre constant sur un an grâce notamment aux bonnes performances hôtelières enregistrées sur les actifs allemands. Par ailleurs, les actifs situés à Bruges font l’objet d’un programme de travaux.

Succès des refinancements, coût de la dette compétitif et liquidité renforcée 

Deux nouveaux financements d’un montant de 729 M€ ont été sécurisés sur le semestre, permettant de refinancer les échéances futures. Covivio Hotels a notamment émis, en mai 2024, 500 M€ d’obligations vertes (Green bonds) de maturité 9 ans, pour un coupon de 4,125% (spread par rapport au taux mid-swap de 148 pb). Le taux fixe de l’émission a été largement variabilisé, afin de profiter de la situation de couverture du Groupe.   

La dette nette de Covivio Hotels atteint 2 373 M€ en part du groupe contre 2 260 M€ au 31 décembre 2023, son taux moyen est amélioré de 11 pb, passant de 2,43% à fin décembre 2023 à 2,32% à fin juin 2024 et sa maturité moyenne est en hausse, à 5,1 ans (contre 3,6 ans fin 2023). Covivio Hotels dispose d’un taux de couverture de la dette renforcé, de 96% à fin juin 2024 (vs 89% fin 2023), avec une maturité de couverture élevée de 6,0 ans. 

Au 30 juin 2024, la LTV (Loan To Value) s’établit à 36,1%. Le ratio de couverture des intérêts (ICR) ressort à 5,94x, en progression par rapport à fin 2023 (5,38x).

Covivio Hotels dispose, à fin juin 2024, d’une liquidité (y compris lignes de crédits non tirées) d’un montant de 616 M€.

Lors de sa revue annuelle, S&P Global Ratings a confirmé la notation financière de Covivio Hotels à BBB+, perspective stable, alignée sur celle de Covivio. Cette confirmation vient reconnaître la solidité du profil opérationnel et financier de la société.

Par ailleurs, S&P a rehaussé la note stand-alone de Covivio Hotels, de BB+ à BBB-.

 

Croissance du résultat net récurrent de +7% au premier semestre 2024

Le résultat net récurrent (EPRA Earnings) de 119,5 M€ au 1er semestre 2024 (contre 112,1 M€ au 1er semestre 2023), affiche une hausse de +6,6% sur un an, sous l’effet de la hausse des revenus. Par action, l’EPRA Earnings atteint 0,81 € (contre 0,76 € l’an passé), en progression de +6,6%.

L’ANR EPRA NTA s’établit à 3 505 M€ contre 3 550 M€ fin 2023. Par action, il s’élève à 23,7 €, soit une baisse de -1,3% par rapport à fin 2023, malgré l’impact du paiement du dividende. 

L’ANR EPRA NDV, qui tient compte de la mise en juste valeur des instruments de couverture de taux et des dettes à taux fixe, s’élève à 3 472 M€, contre 3 512 M€ à fin décembre 2023, en baisse de -1,1%. Il s’établit à 23,4 €/action. 

                 

1.1.  Résultats financiers

1.1.1. Principes généraux

Les états financiers consolidés semestriels condensés ont été préparés en conformité avec la norme internationale d’information financière IAS 34 « Information Financière Intermédiaire », telle qu’adoptée par l’Union Européenne. Les règles et méthodes appliquées sont identiques au 31 décembre 2023.

1.1.2. Etat du résultat net semestriel

Revenus Part du Groupe

En part du groupe, les revenus Covivio Hotels en part du groupe s’établissent à 155,4 M€ pour le 1er semestre 2024, en hause de 2,2% par rapport à juin 2023. A périmètre constant, les loyers fixes des hôtels sont en hausse de 4,4%, les loyers variables des hôtels de 9,3% et l’EBITDA des hôtels en murs et fonds augmente de 2,9% par rapport à juin 2023. Cette hausse est liée à la dynamique en Europe du Sud de l’activité constatée sur le semestre et à la fin des mesures de confinement en Europe.

(In € million)

Revenues

H1 2023

100%

Revenues

H1 2023

COVH QP

Revenues

H1 2024

100%

Revenues

H1 2024

COVH QP

Revenues

T1 2024

COVH QP

Revenues

T2 2024

COVH QP

Change

(%)

COVH QP

Change

COVH QP

(%) LfL 1

% of revenues

Lease properties - Variable

32,3

32,3

35,6

35,6

14,3

21,3

10,0%

9,3%

23,1%

Lease properties - Fixed

93,5

87,1

96,2

89,5

44,9

44,6

2,7%

4,4%

58,2%

Operating properties - EBITDA

31,6

30,7

29,6

28,7

5,2

23,5

-6,6%

2,9%

18,6%

Total revenues Hotels

157,4

150,1

161,4

153,7

64,4

89,3

2,4%

5,2%

100,0%

Non-strategic (Retail)

1,9

1,9

1,7

1,7

0,9

0,9

-9,5%

-9,3%

n.a.

Total

159,3

152,0

163,1

155,4

65,3

90,2

2,2%

5,0%

n.a.

1 : ‘Like for Like’ = périmètre constant

Résultat Opérationnel Part du Groupe

Le résultat opérationnel s’élève à 153,1 M€ en part du groupe au 30 juin 2024, contre 90,1 M€ au 30 juin 2023. Cette évolution s’explique principalement par la variation de la mise en juste valeur des immeubles de placement (+57 M€).

 

Résultat financier Part du Groupe 

Le résultat financier est principalement constitué :

-       Du coût de l’endettement financier net pour -27,6 M€, en baisse de 1,8 M€ par rapport à juin 2023, en lien avec la baisse du coût de la dette ;

-       De la charge financière sur passifs locatifs (-7,8 M€), générée par l’application de la norme IFRS 16 consistant à retraiter les contrats de location de la même manière que les contrats de location-financement ;

-       De la variation positive de juste valeur des actifs et passifs financiers pour 19 M€, compte tenu de l’évolution des taux ;

-       Du résultat de change en lien avec nos portefeuilles anglais, polonais, hongrois et tchèque pour 0,4 M€ contre 0,4 M€ au 30 juin 2023.

1.1.3. EPRA Earnings

L’EPRA Earnings s’élève à 119,5 M€ au 30 juin 2024. Il est en hausse de 6,6% par rapport à 2023. Par action, l’EPRA Earnings atteint 0,81 € au 30 juin 2024, contre 0,76 € à la même date en 2023, soit une hausse de 6,6%. 

30-juin-23

30-juin-24

Résultat Net part du Groupe

62,1

133,3

- Variation de valeurs des actifs

39,1

-18,4

- Résultat de cession d'actifs

0,3

-3,5

- dépréciation GW Murs et Fonds

1,9

0,8

- Variation de valeurs des instruments financiers

-8,3

-19,0

- perte de change sur CAPEX Hongrie

0,0

0,0

- Provision pour impôts Murs et Fonds

- Charges d'intérêts sur passifs locatifs des baux de plus de 100 ans

-7,3 5,1

0,0

5,4

- Charges locatives des baux de plus de 100 ans

-3,7

-3,8

- Impôts différés

-1,9

6,1

- Impôts sur cession

0,0

0,0

- Amortis. des immeubles exploités en Murs & Fonds (1)

20,7

17,8

- Ajustement IFRIC 21

2,1

2,5

- Pénalités et amortis. des frais d'emprunts suite remboursements anticipés

0,1

0,7

- Ajustement d'Epra Earnings des entreprises mises en équivalence

2,0

-2,5

Epra earnings

112,1

119,5

Epra earnings / €-actions

0,76

0,81

                      Nombre moyen d'actions en circulation                                                                      148 135 050          148 134 973

1.1.4. Etat de situation financière semestrielle consolidée au 30 juin 2024

Le bilan consolidé en part du groupe simplifié au 30 juin 2024 se présente comme suit :

(En M€)

Actif

déc-23

juin-24

Passif

déc-23

juin-24

Actifs corporels et incorporels

1 190

1 190

Immeubles de placement

4 425

4 252

Participations dans les entreprises associées

205

207

Actifs financiers

72

71

Capitaux propres

3 387

3 324

Impôts différés actifs

23

16

Emprunts

2 361

2 836

Instruments financiers

178

201

Instruments financiers

69

82

Actifs destinés à la vente

162

362

Passif locatif

289

294

Trésorerie

101

463

Passifs d'impôts différés

206

206

Autres

104

158

Autres

146

179

Total

6 458

6 920

6 458

6 920

Les actifs corporels et incorporels sont stables sous le double effet des amortissements et des immobilisations en cours (respectivement -20,5M€ et 17,7M€) et la variation de change sur le portefeuille au Royaume-Uni (+2,4 M€).

Les immeubles de placements sont en diminution (-170,7M€) sur la période principalement à la suite de :

-       La signature du protocole avec AccorInvest pour un échange d’actifs (-208 M€)

-       La variation de juste valeur des actifs immobiliers, pour un montant de +17 M€,

-       La hausse du cours de la Livre Sterling et du Forint Hongrois qui impacte la valeur de notre patrimoine à l’étranger respectivement pour +16 M€ et -3,8 M€.

Les actifs destinés à être cédés varient également du fait de la signature du protocole avec AccorInvest et au rythme des cessions réalisées sur la période.

La trésorerie est constituée de disponibilités et de valeurs mobilières de placement pour 463 M€, en lien avec l’émission du nouvel emprunt obligataire (500 M€).

Au passif, les capitaux propres passent de 3 551 M€ au 31 décembre 2023 à 3 494 M€ au 30 juin 2024. Cette variation s’explique essentiellement par l’impact :

-       du résultat positif de la période de +133 M€

-       du versement du dividende 2023 pour un montant net de -193 M€ -    de la variation de la réserve de conversion pour -6 M€

L’explication détaillée des différents postes est donnée dans l’annexe aux comptes semestriels consolidés.

1.1.5. Structure de l’endettement

 

Au 30 juin 2024, la dette financière nette s’élève à 2 373 M€ en part du groupe.

La dette financière nette en part du groupe représente 36,1% du total des actifs réévalués en valeur droits inclus part du groupe et 37,6% du total des actifs en valeur hors droits part du groupe, hors retraitement des promesses.

Caractéristiques de l’endettement

Le taux moyen de la dette ressort à 2,32% (contre 2,43% au 31 décembre 2023).

Dette par maturité

La maturité moyenne de la dette est de 5,1 ans au 30 juin 2024, contre 3,6 ans du 31 décembre 2023.

Couverture

Au 30 juin 2024, le taux de couverture active part du groupe est de 96,1%.

La valorisation nette des instruments de couverture s’élève à 119 M€ en part du groupe au 30 juin 2024. La variation de valeur des instruments de couverture sur la période impacte le compte de résultat pour 19 M€ en part du groupe, du fait de l’évolution des taux d’intérêt.

             

1.2.  Patrimoine au 30 juin 2024

Le patrimoine de Covivio Hotels est évalué à 6 478 M€, hors droits, soit 5 866 M€ en part du groupe hors droits.

Le patrimoine de Covivio Hotels se répartit de la façon suivante :

image 

Patrimoine en PdG (M€)

Valeurs HD 31/12/2023

Valeurs HD 30/06/2024

Hôtellerie en bail

4 434

4 464

Hôtellerie Murs et Fonds

1 337

1 357

Total Hôtels

5 771

5 821

Actifs non stratégiques (commerces)

51

45

Total Covivio Hotels

5 822

5 866

1 PC : Périmètre constant

5,8%

5,9%

6,2%

6,3%

5,9%

6,0%

N/A

N/A

5,8%

6,0%

                                                                                                                                        ∆ S1 2024 à           Rdt HD      Rdt HD S1

                                                                                                                                     image1              20232                  20242

2 Rdt HD : Rendement hors droits

2 Pour les actifs aux revenus variables, les rendements sont calculés sur une année glissante (du S2 2023 au S1 2024)

A périmètre constant, le patrimoine Hôtels fait preuve d’une forte résilience, affichant des valeurs en légère hausse de +0.5% sur 6 mois. Cette variation s’explique principalement par la stabilisation des taux de capitalisation et à une augmentation des revenus, due à la croissance des performances hôtelières et à l'indexation des loyers.

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 6,0%.                                                                   

Depuis 2005, l’évolution du patrimoine de Covivio Hotels est la suivante (en M€) :

image 

Répartition des loyers

Covivio Hotels dispose d’une grande visibilité de ses cash-flows futurs compte tenu de la signature de baux fermes de longue durée avec des preneurs, leaders sur leur secteur d’activité respectif et présentant une grande qualité de signature.

Loyers annualisés

Les loyers et revenus des hôtels en murs et fonds annualisés s’élèvent à un total de 340,4 M€ au 30 juin 2024 (hors commerces), détaillés comme suit :

Répartition géographique

(€ million)

Nombre de

chambres

Nombre d'actifs

Revenus annualisés

S1 2023 PdG

Revenus annualisés

S1 2024

100%

Revenus annualisés

S1 2024 PdG

Var. (%)

En % des revenus

Paris

3 526

14

36,5

43,5

35,8

-2,0%

10%

1ère couronne

678

5

6,0

10,5

5,8

-2,4%

2%

2ème couronne

Total Paris Regions

GMR

2 706

6 910

4 747

28

47

45

11,1

16,1

11,4

2,6%

3%

53,6

70,1

53,0

-1,1%

16%

26,0

35,3

26,9

3,6%

8%

Autres régions

Total France

Allemagne

4 316

15 973

6 160

61

153

55

9,3

14,0

8,8

-4,9%

3%

88,9

119,4

88,8

-0,1%

26%

33,5

35,5

34,6

3,3%

10%

Royaume-Uni

1 826

9

36,4

35,7

35,7

-1,9%

10%

Espagne

3 376

17

39,2

42,1

42,1

7,5%

12%

Belgique

1 990

10

16,2

19,0

17,0

4,9%

5%

Autres

2 528

15

40,3

44,5

44,5

10,3%

13%

Total Hôtels en bail

31 853

259

254,5

296,2

262,7

3,2%

77%

France

1 210

9

20,3

19,6

19,6

-3,2%

6%

Allemagne

3 503

8

40,1

42,5

40,3

0,5%

12%

Autres

1 234

8

15,6

17,7

17,7

14,0%

5%

Total Hôtels en murs & fonds

5 947

25

75,9

79,8

77,7

2,3%

23%

Total Hotels

37 800

284

330,4

376,1

340,4

3,0%

100%

Non stratégique (commerces)

0

39

1,2

1,6

1,6

34,2%

0%

Total

37 800

323

331,6

377,7

342,0

3,1%

100%

 

Répartition par locataire

Accor

Nb de chambres

Nb

d’actifs

Revenus annualisés

S1 2023 PdG

Revenus annualisés

S1 2024

100%

Revenus annualisés

S1 2024 PdG

Var. (%)

En % des revenus

1 700

6

74,8

97,7

77,8

4%

23%

IHG

2 855

16

41,4

43,2

43,2

4%

13%

B&B

14 018

157

41,3

57,5

43,6

6%

13%

RHG

1 919

5

4,1

5,6

5,6

37%

2%

Marriott

1 326

5

25,5

25,0

24,4

-4%

7%

NH

3 022

19

50,2

55,6

55,6

11%

16%

Hotusa

553

2

8,4

8,9

8,9

6%

3%

Barcelo

497

2

7,9

8,1

8,1

2%

2%

Club Med

372

1

4,9

5,3

5,3

8%

2%

AC Hotels

0

0

4,8

5,8

5,8

20%

2%

Melia

534

3

5,3

6,7

6,7

27%

2%

Motel One

712

3

4,7

5,0

4,8

3%

1%

Meininger

591

3

6,9

7,2

7,2

5%

2%

Sunparks

877

2

7,9

8,2

8,2

4%

2%

Autres

8 824

60

31,7

36,2

35,1

11%

10%

Total Hôtels

37 800

284

319,8

376,1

340,4

6%

100%

Non stratégique (commerces)

0

39

3,9

1,6

1,6

-59%

0%

Total

37 800

323

323,7

377,7

342,0

6%

100%


1.2.1. Echéancier des baux

La durée résiduelle ferme des baux diminue de -0,4 an par rapport au 31 décembre 2023, soit une durée résiduelle ferme de 11,8 ans à fin juin 2024 (nouveaux baux Roca, ...).

Les loyers, par date de fin de bail, se répartissent de la façon suivante :

M€, Part du Groupe

Par date de

1ère option de sortie de bail

En % du Total

Par date de fin de bail

En % du Total

2024

6,8

3%

1,6

1%

2025

5,9

2%

5,2

2%

2026

10,9

4%

0,0

0%

2027

2,2

1%

2,2

1%

2028

0,0

0%

0,0

0%

2029

32,3

12%

27,6

11%

2030

19,7

7%

19,7

7%

2031

5,3

2%

9,9

4%

2032

8,8

3%

8,8

3%

2033

11,8

5%

15,3

6%

Beyond

159,0

61%

172,4

66%

Total

262,7

100%

262,7

100%

Non-strategic (Retail)

1,6

1,6

1.2.2. Synthèse des travaux des experts

Au 30 juin 2024, la répartition du portefeuille en valeur (part du groupe) entre les experts immobiliers est détaillée comme suit :

image

 

 

 

 

1.2.3. Taux d’occupation

Le taux d’occupation financier mesure le rapport entre les loyers annualisés des locaux occupés et les loyers annualisés si les locaux étaient intégralement loués.

Le taux d’occupation physique indique le nombre de m² occupés par rapport aux m² commercialisables.

Ces deux taux sont stables à 100% pour les hôtels au 30 juin 2024.

1.3.  Indicateurs EPRA

Au 30 juin 2024, l’ANR EPRA NTA s’élève à 3 505 M€ (soit 23,7 €/action), ce qui correspond à une baisse de -1,3% par rapport au 31 décembre 2023. L’ANR EPRA NDV s’établit à 3 472 M€ (soit 23,4 €/action), en baisse de -1,1% sur 6 mois.

Nouveaux indicateurs Description

EPRA Net reinstatement Value

● ANR de reconstitution

(EPRA NRV)

● Proche de l'actuel ANR EPRA en ajoutant les droits de mutation

EPRA Net Tangible Assets

● ANR NRV

(EPRA NTA)

●              excluant les droits de mutation, le goodwill /incorporels

●              excluant les impôts différés sur les actifs n'ayant pas vocation à rester durablement au bilan ● Proche de l'actuel ANR EPRA

EPRA Net Disposal Value

● Représente la valeur en cas de liquidation de la société

(EPRA NDV)

● ANR Triple Net

● excluant le goodwill et l'optimisation des droits de mutation

             Détail par action                                                                                        31-déc.-23          30-juin-24       Variation en %

image

             Capitaux propres conso (PdG)                                                                             22,9                    22,4                  -1,9%

            EPRA NRV                                                                                                              26,4                    26,0                  -1,6%

            EPRA NTA                                                                                                              24,0                    23,7                  -1,3%

            EPRA NDV                                                                                                              23,7                    23,4                  -1,2%

image

            Nombre d'action à la clôture                                                                           148 141 452        148 141 452                          

1.4. Entreprises liées

Les principales transactions entre les parties liées ayant eu cours au premier semestre 2024 sont détaillées dans le paragraphe 2.2.7.3 de l’annexe aux comptes semestriels consolidés.

                 

1.5. Risques et incertitudes

Covivio Hotels invite ses lecteurs à se référer au Chapitre 2 de son Document d’Enregistrement Universel (URD) 2023 dans lesquels ont été identifiés les principaux risques et dispositifs de maîtrise mis en place par la société.

La cotation des risques résulte d’une analyse combinée de leurs impact négatif potentiel (sur la valorisation de la société, ses résultats, son image et/ou sur la continuité de son activité) et de leur probabilité de réalisation. Une fois quantifiés, impact et probabilité bruts sont corrigés des dispositifs de maîtrises en place afin de déterminer le risque net.

À la suite de la revue des risques, sont présentés ci-après ceux dont le niveau pourrait évoluer au second semestre 2024, via une augmentation de leur impact net et/ou de leur probabilité nette. Les dispositifs de maîtrise de ces risques (inchangés) sont décrits dans l’URD 2023 disponible sur le site internet de Covivio Hotels. Les autres risques sont à ce jour inchangés.

1.5.1. Risques liés à l’environnement dans lequel Covivio Hotels opère

 

Évolution défavorable du marché immobilier : baisse ou stagnation des valeurs et des revenus  Valeurs

Le total des actifs de Covivio Hotels à fin juin 2024 (7,2 Md€ en Consolidé) est essentiellement constitué de la valeur d’expertise des immeubles qui s’élève à 6,2 Md€ (soit plus de 86%). Ainsi, toute évolution de valeur des immeubles a un impact direct sur le total du bilan.

La valeur du patrimoine de Covivio Hotels dépend de l’évolution des marchés immobiliers dans lesquels la société opère. Tant les niveaux de loyers que les prix de marché (et par conséquent les taux de capitalisation utilisés à titre de comparables par les experts) peuvent être soumis à des fluctuations liées à l’environnement économique et financier. Covivio Hotels comptabilise en effet ses immeubles de placement à leur juste valeur conformément à l’option offerte par la norme IAS 40.

Ainsi, une diminution des valeurs d’expertise est susceptible d’affecter la valeur de l’Actif Net Réévalué de Covivio Hotels et, éventuellement, la valorisation de son cours de bourse.

Sur le premier semestre 2024, la valeur du patrimoine hôtels a évolué à périmètre constant de +0,5% (contre -3,9% en 2023).

L'augmentation des taux d'emprunt peut entraîner une augmentation des coûts de financement pour les investisseurs et les acheteurs potentiels, ce qui peut dissuader certains d'entre eux de réaliser des transactions immobilières ou de procéder à des acquisitions. Cela peut réduire la demande sur le marché et exercer une pression à la baisse sur la valorisation du patrimoine de Covivio Hotels. 

Le marché immobilier est dynamique et réagit à divers facteurs économiques et financiers. Une hausse des taux d'intérêt peut entraîner des ajustements dans les taux de capitalisation en fonction de la perception des risques et des rendements attendus. Les investisseurs peuvent exiger des rendements plus élevés pour compenser les coûts d'emprunt accrus, ce qui peut se traduire par une augmentation des taux de capitalisation.

A noter néanmoins que l’impact de la hausse des revenus attendue par Covivio Hotels devraient limiter l’effet négatif d’une hausse des taux.

À titre d’information, le tableau ci-dessous présente la sensibilité de la valorisation des actifs en bail au 30/06/2024 aux taux de rendement (correspondant au Loyer annualisé normatif/Valeur d’expertise des actifs hors droits) :

 

                                                              Baisse du taux de capitalisation             Données au            Hausse du taux de capitalisation

image

1 point

0.75 point

0.5 point

0.25 point

30/06/2024

0.25 point

0.5 point

0.75 point

1 point

Taux de capitalisation

4,9%

5,1%

5,4%

5,6%

5,9%

6,1%

6,4%

6,6%

6,9%

Valeur du portefeuille (M€) (*)

5 536

5 265

5 019

4 795

4 591

4 403

4 230

4 070

3 921

Variation en valeur (M€)

945

674

428

205

-188

-361

-521

-669

Variation en %

20,6%

14,7%

9,3%

4,5%

-4,1%

-7,9%

-11,3%

-14,6%

   (*) Total en immeubles de placement, hors actifs en developpement et droits d'utilisation                                                                                      

La sensibilité des covenants aux évolutions des valeurs d’expertise est présentée au paragraphe 1.5.2 « Risques financiers ».

Impact des variations du taux d’actualisation sur la variation de juste valeur des actifs immobiliers :

Sur la base d’un échantillon significatif du portefeuille des hôtels en bail, la sensibilité de la valeur du patrimoine à l’évolution du taux d’actualisation peut être appréhendée de la manière suivante :

•       Si le taux d’actualisation baisse de 25 bps (« -0,25 point »), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers augmentera d’environ +1,9%, soit +85 M€ ;

•       Si le taux d’actualisation augmente de 25 bps (« + 0,25 point »), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers baissera d’environ -1,8%, soit -82 M€ ;

Revenus

L’activité touristique européenne est sur ce premier semestre très dynamique, avec une poursuite de la hausse des prix moyens et des taux d’occupation en ligne (voire supérieurs) avec ceux de 2023. Les revenus du premier semestre s’élèvent à 155,4 M€ en part du groupe (+5% à périmètre constant vs S1 2023). Néanmoins, la société reste sensible sur sa quote-part de revenus variables (actifs dont les loyers sont susceptibles d’évoluer en fonction du CA des hôtels ainsi que les loyers des hôtels détenus en Murs et Fonds) représentant 41% de ses revenus au 30 juin 2024.

Ainsi en cas de dégradation de l’environnement, Covivio Hotels pourrait, en sus d’une baisse de ses revenus, subir des corrections de valeur qui pourraient être amplifiées par la hausse des taux.

  

La Société bénéficie par ailleurs de baux sur des durées fermes longues lui permettant d’être peu exposée d’être sécurisée au cours des prochaines années face au risque de vacance.

Le tableau ci-après présente la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation des loyers. Le taux de capitalisation est constant à 5,9% (données part du groupe).

                                                                Baisse des loyers annualisés               Données au              Hausse des loyers annualisés

10,0%

7,5%

5,0%

2,5%

30/06/2024

2,5%

5,0%

7,5%

10,0%

    Loyers annualisés                         242            249            255            262              269              276            282            289            296

image

     Valeur du portefeuille (M€) (*)        4 132          4 246          4 361               4 4764 591                 4 706          4 820          4 935         5 050

     Variation en valeur (M€)                 -459           -344           -230           -115                                 115            230            344            459

    Variation en %                             -10,0%        -7,5%         -5,0%         -2,5%                               2,5%          5,0%          7,5%         10,0%

image

   (*) Total en immeubles de placement, hors actifs en developpement et droits d'utilisation                                                                                      

 

Hausse des taux de capitalisation

0,50%

1,0%

Baisse des loyers

Patrimoine

(M€ )

Pa

Variation *

trimoine

(M€ )

Variation *

5%

10%

4 000

3 771

-13%

-18%

3 692

3 462

-20%

-25%

(*) Variation par rapport au patrimoine du 30/06/2024

 

Les impacts des évolutions de valeurs sur les Covenants de la Société sont présentés au paragraphe 1.5.2 « Risques financiers ».

1.5.2. Risques financiers   

 

Evolution défavorable des taux (emprunt et change)

 

Emprunts

Covivio Hotels pourrait subir une hausse de ses frais financiers sur sa quote-part de dette non couverte et se voir plus généralement limitée dans sa capacité à mettre en œuvre sa stratégie d’investissement à court /moyen terme.

Avec un taux moyen de 2,32%, la dette de Covivio Hotels s’élève à 2,4 Md€ PdG à fin juin 2024. Son taux de couverture active moyen s’établit à 96,1%.

Le détail ci-après présente une sensibilité de l’EPRA Earnings de Covivio Hotels à la hausse des taux.

Une augmentation de 25 bps du taux de l’Euribor trois mois aurait un impact de -0,1 M€ sur l’EPRA Earnings.

Une augmentation de 50 bps du taux de l’Euribor trois mois aurait un impact de -0,3 M€ sur l’EPRA Earnings.

Une augmentation de 100 bps du taux de l’Euribor trois mois aurait un impact de -0,5 M€ sur l’EPRA Earnings.

 

Change

Une variation du taux de change entre la livre sterling et l'euro pourrait entraîner des conséquences négatives sur le résultat de Covivio Hotels et plus spécifiquement sur le montant des loyers perçus dans la mesure où 13% de son patrimoine est situé au Royaume-Uni.

 

Non-respect des covenants bancaires (LTV, ICR) lié aux baisses de valeurs et/ou des revenus

Les risques liés aux évolutions des valeurs et des revenus sont détaillés dans les développements dédiés au risque "Évolution défavorable du marché immobilier : baisse ou stagnation des valeurs et des loyers" (cf. supra).

En cas de non-respect d’un covenant, Covivio Hotels devrait théoriquement rembourser l’intégralité de sa dette tirée. En pratique ce risque apparaît néanmoins peu probable, les banques préférant généralement renégocier les conditions financières existantes des emprunteurs concernés comme on a pu le constater lors de la crise financière de 2008.

Le covenant de LTV (Loan to Value) le plus restrictif de Covivio Hotels s’élève à 60% pour un ratio effectif au 30 juin 2024 de 39,1% (LTV bancaire). Ainsi la société pourrait subir une baisse de valeur de ses actifs de -34% avant d’atteindre son covenant de LTV.

Le covenant d’ICR le plus restrictif (Interest Coverage Ratio) de Covivio Hotels s’élève à 200% pour un ratio effectif au 30 juin 2024 de 594%.

1.6. Perspectives 2024

Leader de l’immobilier hôtelier dans les principaux marchés européens, Covivio Hotels entend tirer parti d’un marché en croissance et du potentiel de valorisation de son patrimoine, notamment via l’opération de remembrement annoncée sur son patrimoine loué à AccorInvest (20% du portefeuille).

                 

1.7. Tableaux de passage

           1.7.1.       Tableaux de passage

                     1.7.1.1.          Tableau de passage du patrimoine

                                                              Patrimoine au  30/06/2024                                     5 866 M€

Droit d'utilisation sur immeubles de placement

+ 248 M€

Droit d'utilisation sur biens d'exploitation

+ 43 M€

Sociétés MEE > 30%

- 158 M€

Survaleur non comptabilisée des actifs en Murs

- 205 M€

Actifs immobiliers Part du Groupe

5 793 M€

Quote-part des minoritaires des sociétés en intégration globale

+ 280 M€

Actifs immobiliers 100% - comptes IFRS

6 074 M€

                     1.7.1.2.          Tableau de passage des indicateurs EPRA

                                                       Capitaux propres Groupe - Comptes IFRS                            3 324 M€

Réévaluation des actifs en exploitation (hôtels) nette d'impôts

159 M€

Droits de mutations non optimisés

242 M€

Juste valeur des instruments financiers bruts

-120 M€

Impôts différés yc sur retraitements

246 M€

EPRA NRV

3 852 M€

Droits de mutations non optimisés

-196 M€

Goodwill et actifs incorporels au bilan

-115 M€

Impôts différés sur les actifs ne devant pas être conservés à long terme

-36 M€

EPRA NTA

3 505 M€

Optimisation des droits de mutations

-47 M€

Actifs incorporels au bilan

0 M€

Juste valeur des dettes à taux fixe (hors spread  de crédit) n

103 M€

Juste valeur des instruments financiers bruts

120 M€

Impôts différés

-210 M€

EPRA NDV

3 472 M€

La juste valeur des dettes à taux fixe est valorisée au taux sans risque et hors spread de crédit.

                     1.7.1.3.          Tableau de passage des loyers

M€

Revenus

30/06/2024

Comptes IFRS

Quote-part des minoritaires

Revenus

30/06/2024 PdG

Covivio Hotels

Hôtellerie

161 M€

-8 M€

154 M€

Commerces d'exploitation

2 M€

0 M€

2 M€

Total Loyers

163 M€

-8 M€

155 M€

Ebitda des hôtels en gestion

30 M€

-1 M€

29 M€

                     1.7.1.4.          Tableau de passage de l’EPRA Earnings

Résultat Net

Quote-part des Résultat Net Part

        M€                                                                                   100%                                                        Retraitements   EPRA Earnings

minoritaires du Groupe Comptes IFRS

0,8

124,7

1,7

30,4 -8,3

17,8

-2,4

-3,8

4,1

16,5

148,5

-3,5

0,0

-18,4

0,0

0,0

0,0

0,8

0,0

-4,5

148,5

0,0

-27,6

5,4

-2,4

-19,0

0,0

0,0

0,4

0,0

0,0

-2,5

6,1

0,7

0,0

-20,0

125,0

6,1

0,0

                0,0                   -5,5

130,7

-6,7

124,0

29,6

-1,0

28,7

-8,7

0,4

-8,3

-20,6

0,4

-20,2

8,0

0,0

7,9

138,9

-6,8

132,0

3,5

0,0

3,5

20,9

-2,5

18,4

-0,0

0,0

-0,0

-0,8

0,0

-0,8

162,4

-9,4

153,1

-29,9

2,3

-27,6

-7,8

0,0

-7,8

20,7

-1,7

19,0

0,4

0,0

0,4

-0,7

0,7

0,0

8,6

0,0

8,6 -0,7

153,7

-8,7

145,0

-6,1

-0,1

-6,1

              -5,6                    0,1                   -5,5

imageimageimageimageimageLoyers Nets

Résultat des hôtels en gestion

Coûts de fonctionnement

Amortissements des biens d'exploitation Variation nette des provisions et autres

RESULTAT D'EXPLOITATION

Résultat des cessions d'actifs

Résultat des ajustements de valeurs

Résultat des cessions de titres

Résultat des variations de périmètre

RESULTAT OPERATIONNEL

Coût de l'endettement financier net Charges d'intérêts des passifs locatifs

Ajustement de valeur des instruments dérivés

Actualisation et résultat de change

Variation nette des provisions financières et autres

Quote-part de résultat des entreprises associées

Amortissements anticipés des frais d'émission d'emprunts

RESULTAT NET AVANT IMPOTS

Impôts différés

Impôts sur les sociétés

      RESULTAT NET DE LA PERIODE                                                 142,0                   -8,7                133,3                -13,8                 119,5

 

                     1.7.1.5.          Résultat des hôtels en gestion

Données en PdG en M€

30-juin-23

30-juin-24

Variation

Loyers liés aux Hôtels

2,9

3,0

0,1

Hébergements

89,0

91,5

2,5

Restauration

31,1

31,1

-0,0

Ventes diverses

9,5

9,0

-0,5

Chiffres d'affaires

132,9

134,6

1,7

Couts des ventes

-28,1

-28,7

-0,6

Coût de personnel

-43,2

-47,9

-4,7

A & G (Administratif & General)

-7,5

-6,1

1,4

S & M (Sales & Marketing)

-5,2

-5,4

-0,2

Autres charges d'exploitation

-10,1

-7,1

3,1

Résultat Brut d'Exploitation (GOP)

37,5

39,4

1,9

Frais de gestion

-1,9

-3,7

-1,8

Taxes foncières et autres

-3,3

-3,8

-0,5

Assurances

-0,8

-0,8

-0,1

Honoraires conseils

-0,6

-2,3

-1,7

EBITDAR

30,9

28,8

-2,1

Locations

-0,3

-0,1

0,2

EBITDA

30,7

28,7

-1,9

Amortissements et provisions

-19,5

-20,2

-0,7

Résultat net opérationnel courant

11,2

8,5

-2,6

Résultat exceptionnel

1,2

-2,6

-3,8

Résultat net opérationnel

12,7

6,0

-6,7

Coût de l'endettement financier net

-7,3

-7,3

0,1

Charges d'intérêts sur passifs locatifs

-1,2

-1,2

-0,0

Variation des justes valeurs des Instruments Financiers (IFT)

0,0

0,0

0,0

Autres produits et charges financiers

0,0

-0,0

-0,0

Résultat avant impôts

4,2

-2,6

-6,8

Impôts différés

1,7

1,9

0,2

Impôts sur les sociétés

-1,6

-1,5

0,1

Résultat net de l'ensemble consolidé

4,3

-2,2

-6,5

Intérêts minoritaires

0,0

0,0

-0,0

Résultat net part du groupe

4,3

-2,2

-6,5

 

        

2. COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2024

             

2.1. COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2024

2.1.1  ETAT DE SITUATION FINANCIERE 

 

Actif

K€

Note

2.2.5

30-juin-24

image              31-déc.-23

Actifs incorporels

1.2

image

117 350

Ecarts d'acquisition

116 527

Autres Immobilisations incorporelles

262

227

Actifs corporels

1.2

image

Immeubles d'exploitation

1 072 107

1 083 629

Autres immobilisations corporelles

14 664

15 799

image10 266 4 655 245

Immobilisations en cours

23 625

Immeubles de placement

1.3

4 484 567

Actifs financiers non courants

2.2

58 326

59 453

image                   204 590 23 952

Participations dans les sociétés mise en équivalence

3.2

207 115

Impôts Différés Actifs

4

16 160

Instruments dérivés Long terme

12.5

140 363

image                   120 349

TOTAL ACTIFS NON COURANTS

6 133 716

6 290 861

Actifs destinés à être cédés

1.3

362 031

image161 915

23 793 2 444

Prêts et créances

5

24 785

Stocks et en-cours

6

2 368

Instruments dérivés Court Terme

12.5

60 444

57 285

Créances clients

7.2

95 376

42 721

Créances fiscales

8

21 795

image                     21 082

Autres créances

8

12 933

11 377

Charges constatées d'avance

9

5 159

3 447

Trésorerie et équivalents de trésorerie

10.2

471 596

108 780

TOTAL ACTIFS COURANTS

1 056 487

432 844

TOTAL ACTIF

7 190 202

6 723 705

 

Passif

image

2.1.2  ETAT DU RESULTAT NET

Note

2.2.6

30-juin-24

30-juin-23

2.1

2.2

133 531

127 726 -1 485

-1 972

2.2

-1 666

-1 894

2.2

757

-716

130 650

123 630

138 038

136 196

-108 406

-104 607

2.3

29 632

31 589

2.3

-0

47

2 267

2 630

-501

-670

-10 489

-10 949

2.4

-8 724

-8 990

2.5

2.5

-20 646

-23 606

15 255

7 951

138 864

137 925

3

3 517

-269

4

20 907

-44 043

2.2.4.4

-25

0

2.2.5.1

-825

-1 884

162 438

91 721

5

-29 934

-30 628

6

-7 840

-7 517

6

20 686

7 839

6

408

367

6

-715

-57

2.2.5.3.2

8 643

4 555

153 687

66 281

7.2

-6 064

2 029

7.2

-5 573

-6 133

142 050

62 178

8 717

72

133 333

62 106

7.2

0,90

0,42

7.2

0,90

0,42

imageimageimageimageimageimageimageK€Variation                                                                                                                                                                                         %

Loyers5 805                                                                                                                                                                                             4,5%

Charges locatives non récupérées-486                                                                                                                                                       32,7%

Charges sur Immeubles228                                                                                                                                                                     -12,0%

Charges nettes des créances irrécouvrables1 473                                                                                                                                            n.a

image                                                                       image         5,7%

Revenus des hôtels en gestion1 842                                                                                                                                                           1,4%

Charges d'exploitation des hôtels en gestion-3 799                                                                                                                                        3,6%

-6,2%

-100,0%

Revenus de gestion et d'administration-363                                                                                                                                               -13,8%

Frais liés à l'activité169                                                                                                                                                                           -25,2%

Frais de structure460                                                                                                                                                                               -4,2%

image  COUTS DE FONCTIONNEMENT NETS                                                                                                                   image        -3,0%

Amortissements des biens d'exploitation2 961                                                                                                                                            -12,5%

                                                                                                                                                                                          -7 304         -47,9%

0,7%

n.a

n.a

n.a

n.a

77,1%

                                                                                                                                                                                             694          -2,3%

Charges d'intérêts des passifs locatifs-323                                                                                                                                                   4,3%

Ajustement de valeur des instruments dérivés12 847                                                                                                                                        n.a

Actualisation et résultat de change40                                                                                                                                                             n.a

Amortissements exceptionnels des frais d'émission d'emprunts -658                                                                                                           1161,6%

Quote-part de résultat des entreprises associées4 089                                                                                                                                 89,8%

image                                                                       image     131,9%

Impôts différés-8 093                                                                                                                                                                                   n.a

Impôts sur les sociétés560                                                                                                                                                                        -9,1%

 RESULTAT NET DE LA PERIODE128,5%

Dont résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôlen.a

image  RESULTAT NET DE LA PERIODE - PART DU GROUPE114,7%

Résultat Net Part du Groupe par action en euros

Résultat Net Part du Groupe dilué par action en euros

 

2.1.3 ETAT DU RESULTAT GLOBAL

30-juin-24

30-juin-23

142 050

62 178

-5 658

10 193

-5 658

10 193

0

0

-5 658

10 193

136 392

72 371

127 675

72 299

8 717

72

136 392

72 371

imageK€

Ecarts de conversion

Autres éléments du Résultat Global recyclables en résultat

Autres éléments du Résultat Global non recyclables en résultat

imageAUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL   RESULTAT GLOBAL DE LA PERIODE

dont part attribuable aux propriétaires de la société mère dont part attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle

  RESULTAT GLOBAL TOTAL DE LA PERIODE

image  

             

2.1.4 ETAT DE VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES

image

2.1.5 TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE  

K€

Note

 2.2

30-juin-24

31-déc.-23

x x x x x x

Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires)

142 050

-25 311

Dotations nettes aux amortissements et provisions (à l'exclusion de celles liées à l'actif circulant)

21 491

43 201

Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur

5.12.5 &

6.4

-41 594

264 495

Charges et produits calculés liés aux stock-options et assimilés

-42

14

Autre produits et charges calculés

6.6

786

-10 271

Plus et moins-values de cession

6.3

-3 443

-320

Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence

5.3.2

-8 643

2 020

Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt

110 606

273 828

Coût de l'endettement financier net et charges d'intérêts sur passifs locatifs

6.5 &

5.12.6

35 373

74 217

Charge/produit d'impôt (y compris impôts différés)

6.7.2

11 636

-34 586

Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt

157 615

313 460

Impôt versé

-4 394

-9 424

Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel)

5.7.2

-19 752

20 087

FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE

133 469

324 123

Incidence des variations de périmètre

-45

-41

Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles

5.1.2

-22 436

-37 816

Encaissements liés aux cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles

5.1.2

15 697

23 954

Dividendes reçus (sociétés mises en équivalence, titres non consolidés)

5.3.2

6 119

5 083

Variation des prêts et avances consentis

5.2.2

1 144

3 065

Subventions d'investissements reçues

0

0

FLUX NET DE TRESORERIE DES OPERATIONS D'INVESTISSEMENT

454

-5 754

Incidence des variations de périmètre

0

0

Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentations de capital :

     Versées par les minoritaires des sociétés intégrées

4.1.4

0

-494

     Rachats et reventes d'actions propres

Dividendes mis en paiement au cours de l'exercice :

0

62

     Dividendes versés aux actionnaires de la société mère

     Dividendes versés aux participations ne donnant pas le contrôle de sociétés consolidées

4.1.4

4.1.4

-192 573

-185 171

-2 276

-6 885

Encaissements liés aux nouveaux emprunts

5.12.2

592 606

624 294

Remboursements d'emprunts (y compris contrats de location financement)

5.12.2

-169 703

-682 617

Intérêts financiers nets versés (y compris contrats de location financement)

-33 720

-77 461

Autres flux sur opérations de financement

5.12.5

-17

667

FLUX NET DE TRESORERIE DES OPERATIONS DE FINANCEMENT

194 317

-327 603

Impact de la variation des taux de change

83

934

VARIATION DE LA TRESORERIE NETTE

328 322

-8 300

Trésorerie d'ouverture

108 685

116 985

Trésorerie de clôture

437 007

108 685

Variation de trésorerie

5.10.2 &

5.12.2

328 322

-8 300

2.2. ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES

image PRINCIPES GENERAUX

                                            2.2.1.1.       Référentiel comptable

Les comptes consolidés condensés au 30 juin 2024 du groupe Covivio Hotels sont établis en conformité avec la norme internationale d’informations financières IAS 34 « Information Financière Intermédiaire ». S’agissant de comptes condensés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel IFRS et doivent être lus en relation avec les états financiers de Covivio Hotels pour l’exercice clos le 31 décembre 2023. 

Les comptes ont été arrêtés par la Gérance le 11 juillet 2024.

•       Principes et méthodes comptables retenus

Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés condensés au 30 juin 2024 sont identiques à ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2023, à l’exception des nouvelles normes et amendements dont l’application est obligatoire à compter du 1er janvier 2024 et qui n’avaient pas été appliqués de façon anticipée par le groupe.

Les amendements ci-dessous d’application obligatoire au 1er janvier 2024 n’ont pas eu d’incidence sur les comptes consolidés du groupe :

•       Amendements IAS 1 « Présentation des états financiers – Classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants ». Passifs non courants assortis de clauses d’exigibilité anticipée. Ces modifications précisent comment une société doit classer, dans l’état de la situation financière, les dettes et autres passifs dont la date de règlement est incertaine. Selon ces modifications, ces dettes ou autres passifs doivent être classés soit comme passifs courants soit comme passifs non courants. L’application de ces amendements n’a pas conduit à des modifications significatives dans la présentation des comptes semestriels.

•       Amendements IFRS 16 « Dette de loyer dans une transaction de cession-bail ». L’IFRS-IC a publié une décision illustrant l’application des dispositions IFRS à la comptabilisation initiale d’une cessionbail avec loyers variables. Cet amendement complète la précédente décision de l’IFRIC. L’application de ces amendements n’a pas conduit à des modifications significatives dans la présentation des comptes semestriels.

•       Amendement « IAS 7 & IFRS 7 Accords de financement des fournisseurs ». Ces modifications ont instauré des exigences quant aux informations à fournir par une entreprise au sujet de ses accords de financement de fournisseurs. Ces nouvelles exigences imposent à l’entreprise de fournir aux utilisateurs des états financiers des informations leur permettant d’évaluer l’incidence de ses accords de financement de fournisseurs sur ses passifs et ses flux de trésorerie et de comprendre les effets de ces accords sur son exposition au risque de liquidité ainsi que la manière dont elle pourrait être affectée si elle ne pouvait plus avoir recours à ces accords. L’application de ces amendements n’a pas conduit à des modifications significatives dans la présentation des comptes semestriels.

                                            2.2.1.2.       Estimations et jugements

Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique, à l’exception des immeubles de placement et de certains instruments financiers qui sont comptabilisés selon la convention de la juste valeur. L'établissement des états financiers nécessite, conformément au cadre conceptuel des normes IFRS, d'effectuer des estimations et d’utiliser des hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers. 

Les estimations significatives réalisées par le groupe Covivio Hotels pour l'établissement des états financiers portent principalement sur :

•       les évaluations retenues pour les tests des pertes de valeur notamment de la valeur recouvrable des écarts d'acquisition et des immobilisations incorporelles,

•       l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement,

•       l’évaluation à la juste valeur des instruments financiers dérivés,

•       l'évaluation des provisions.

En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d'évaluation, le groupe Covivio Hotels révise ses estimations sur la base des informations régulièrement mises à jour. Il est possible que les résultats futurs des opérations concernées diffèrent de ces estimations.

Outre l’utilisation d’estimations, la direction du groupe fait usage de jugements pour définir le traitement comptable adéquat de certaines activités et transactions lorsque les normes et interprétations IFRS en vigueur ne traitent pas de manière précise des problématiques comptables concernées. 

                                            2.2.1.3.       Prise en compte des effets des changements climatiques 

Covivio a annoncé en 2021 une nouvelle trajectoire carbone et a relevé ses ambitions pour atteindre 40% de réduction des émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030. Cet objectif, qui concerne l’ensemble des scopes 1,2 et 3, couvre l’intégralité des activités en Europe et la totalité du cycle de vie des actifs : matériaux, construction, restructuration et exploitation. Covivio vise le Net Zero Carbon dès 2030 sur ses scopes 1 et 2.

Covivio Hotels a poursuivi sa dynamique en matière de certification environnementale : la part de patrimoine bénéficiant d’une certification HQE, BREAM, LEED ou autres labels spécifiques hôteliers, en opération et/ou en construction, atteint 94% mi-année 2024, en ligne avec l’objectif de 100 % à fin 2025.  A l’échelle du Groupe, Covivio s’est également fixé des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques des immeubles depuis plus de dix ans. Cette stratégie contribue activement à l’atteinte de la nouvelle trajectoire carbone. Elle s’accompagne d’un engagement renforcé pour la construction et la rénovation bascarbone. Par ailleurs, conformément à la Réglementation européenne, Covivio Hotels a publié fin 2023 ses taux d’éligibilité et d’alignement pour la deuxième année d’application du Règlement Taxonomie (chapitre 3 du Document d’Enregistrement Universel), intégrant cette année l’objectif Biodiversité pour l’activité d’exploitation hôtelière.

Par ailleurs, dans sa composante financement et en ligne avec la stratégie de verdissement du Groupe, Covivio Hotels a décidé de se doter d’un Green Financing Framework en juin 2023 et a proposé à ses porteurs obligataires de transformer l’ensemble de leurs souches en Green bonds.

Enfin, afin de mieux appréhender les risques et opportunités liés au changement climatique, Covivio publie chaque année un reporting intégrant les recommandations de la TCFD (Taskforce on Climate Financial related Disclosures) et réalise régulièrement des analyses de résilience climatique de son parc. En juin 2023, le Groupe a publié son second Rapport Climat, disponible sur son site internet.

La prise en compte des effets liés aux changements climatiques n’a pas eu d’impact matériel sur les jugements exercés et les principales estimations nécessaire à l’établissement des états financiers.

                                            2.2.1.4.       Secteurs opérationnels (IFRS 8)

Les secteurs opérationnels du groupe Covivio Hotels sont détaillés dans le paragraphe 2.2.8.1

                                            2.2.1.5.        IFRS 7 – Table de correspondance

Risque de liquidité                                                                                             § 2.2.2.2

Sensibilité des frais financiers                                                                § 2.2.2.3 Risque de contrepartie                                                                                      § 2.2.2.4

Covenants         § 2.2.5.12.7. Risque de marché        § 2.2.2.6

Sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement                                 § 2.2.5.1.3

Risque de change                                                                                             § 2.2.2.7.

                                           image   GESTION DES RISQUES FINANCIERS

Les activités opérationnelles et financières de la société l'exposent aux risques suivants :

                                            2.2.2.1.        Risque de commercialisation des immeubles en développement

Le groupe réalise des développements immobiliers. A ce titre, il est exposé à différents risques notamment les risques liés aux coûts des travaux, au retard de livraison et à la commercialisation de l’actif. il n’y a pas de projet d’immeuble en développement au 30 juin 2024.

                                            2.2.2.2.       Risque de liquidité

La gestion du risque de liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de gestion de trésorerie et, à court terme, par le recours à des lignes de crédit confirmées et non tirées. Au 30 juin 2024, les disponibilités de Covivio Hotels s’élèvent à 928 M€ et sont composées de 449 M€ de lignes de crédits confirmées, de 472 M€ de placements et équivalents de trésorerie et de 7 M€ de découverts autorisés et non utilisés. 

Le graphique ci-dessous reprend les échéanciers des emprunts (en M€) y compris charges d’intérêts au 30 juin 2024.

image

Le montant de la dette du groupe Covivio Hotels s’élève à 2 879,7 M€ au 30 juin 2024 (cf. 2.2.5.12).

Les intérêts qui seraient versés jusqu’à l’extinction de l’intégralité de la dette, estimés sur la base de l’encours existant au 30 juin 2024 et du taux moyen de la dette s’élèvent à 303 M€.

Covivio Hotels a été actif dans la gestion de sa liquidité à long terme avec l’émission d’une obligation à 9 ans pour un montant de 500 M€ venant sécuriser le refinancement de son échéance obligataire 2025 (350 M€) et le remboursement partiel d’échéances de dette à moyen terme. Le refinancement de son portefeuille espagnol a également été sécurisé pour un montant de 229 M€ avec une maturité de 7 ans.

Le détail des échéances de la dette est fourni en note 2.2.5.12.3 et une description des covenants bancaires et des clauses d’exigibilité anticipée prévues dans les conventions de crédit est présentée en note 2.2.5.12.7.

                                            2.2.2.3.        Risque de taux

L’exposition du Groupe au risque de variation des taux d’intérêts de marché est liée à l’endettement financier à taux variable et à long terme.

La dette bancaire est, dans la mesure du possible quasi systématiquement couverte par des instruments financiers (cf. 2.2.5.12.5). Au 30 juin 2024, après prise en compte des swaps de taux d’intérêts, la couverture active moyenne s’établit à 96,1 % de la dette du Groupe, et l’essentiel du reliquat est couvert par des caps d’intérêts, induisant une sensibilité à la variation des taux présentée ci-dessous :

•       l’impact d’une hausse de 100 bps sur les taux au 30 juin 2024 est de -0,5 M€ sur le Coût de l’endettement net part du Groupe de 2024 ;

•       l’impact d’une hausse de 50 bps sur les taux au 30 juin 2024 est de -0,3 M€ sur le Coût de l’endettement part du Groupe de 2024 ; • l’impact d’une baisse de 50 bps sur les taux au 30 juin 2024 est de +0,3 M€ sur le Coût de

l’endettement part du Groupe de 2024.

                                            2.2.2.4.       Risque de contreparties financières

Compte tenu des relations contractuelles qu'entretient le groupe Covivio Hotels avec ses partenaires financiers, la société est exposée au risque de contrepartie. Si l'une des parties partenaires n'est pas en mesure d'honorer ses engagements le résultat du Groupe pourrait subir des impacts négatifs.

Ce risque concerne notamment les instruments de couverture souscrit par le Groupe et pour lesquels une défaillance de la contrepartie pourrait entraîner la nécessité de remplacer une opération de couverture au taux du marché en vigueur.

Le risque de contrepartie est limité par le fait que le groupe Covivio Hotels est structurellement emprunteur. Il se limite donc essentiellement aux placements effectués par le Groupe et aux contreparties du groupe dans les transactions de produits dérivés. La société suit de manière continue son exposition au risque de contreparties financières. La politique de la société est de ne contracter qu’avec des contreparties de premier rang, tout en diversifiant ses partenaires financiers et ses sources de financement.

Le risque de contrepartie en matière de couverture est appréhendé dans la valorisation des IFT. Au 30 juin

2024, le montant est de -4,0 M€ contre -3,6 M€ au 31 décembre 2023.

 

                                            2.2.2.5.        Risque de contreparties locatives

Les revenus des loyers du groupe Covivio Hotels sont sujets à un certain degré de concentration, dans la mesure où les principaux locataires (Accor, B&B, IHG, NH …), génèrent l’essentiel des revenus annuels de loyers. 

Le groupe Covivio Hotels n’est pas exposé de manière significative au risque d’insolvabilité, étant donné que les locataires sont sélectionnés sur la base de leur qualité de signature et sur les perspectives économiques offertes dans leurs branches de marché. Les performances opérationnelles et financières des principaux locataires sont suivies de manière régulière. Par ailleurs, lors de la signature des baux, les locataires remettent au Groupe des garanties financières.

Au cours du premier semestre 2024, la croissance des revenus du Groupe se poursuit.  

                                            2.2.2.6.       Risque lié aux variations de valeur du patrimoine

Les variations de juste valeur des investissements immobiliers sont comptabilisées dans l’état du résultat net. Des changements dans les valeurs des immeubles peuvent en conséquence avoir un impact significatif sur la performance opérationnelle du Groupe.

La politique d’investissement du groupe Covivio Hotels a pour but de minimiser l’impact des différentes étapes du cycle, en choisissant des investissements :

•       comportant des baux de longue durée et des locataires de qualité, permettant d’atténuer l’impact

des baisses de loyers de marché et le déclin des prix de l’immobilier qui s’en suit ;

•       situés dans les principales métropoles européennes.

La détention d'actifs immobiliers destinés à la location expose le groupe Covivio Hotels au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers.

Malgré les incertitudes liées au contexte économique de crise, cette exposition est limitée dans la mesure où les loyers facturés sont issus d'engagements de location dont la durée et la dispersion lissent l'effet des fluctuations du marché locatif.

L’évolution des loyers repose sur des indices servant de base à l’indexation des loyers, sur l’évolution du chiffre d’affaires Accor et de la probabilité d’application de clauses de sous-performance majeure sur le patrimoine au Royaume-Uni pour les hôtels concernés.

La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation des valeurs locatives et/ou taux de capitalisation est analysée dans le § 2.2.5.1.3.

                                            2.2.2.7.        Risque de taux de change

Le groupe opère à la fois dans et hors de la zone Euro depuis l’acquisition de murs d’hôtels au RoyaumeUni, en Pologne, en République Tchèque et en Hongrie. Le Groupe s’est prémuni des variations de la Livre Sterling en finançant une partie de l’acquisition au Royaume-Uni via un emprunt en devises et en souscrivant un swap de taux et devises.

Impact d’une baisse du taux de change GBP/EUR sur les capitaux propres

Hausse réelle

                                                                                                  Baisse de 5%       Baisse de

de +2,4% du

                                               30/06/2024                                    du taux de        10% du taux

taux de

                                                    (M£)                                           change            de change

change

                                                                                                GBP/EUR (M€)    GBP/EUR (M€)

GBP/EUR

image

Patrimoine

                 652

14,9

-31,0

-61,8

Dette

                 270

-3,2

6,6

13,3

Cross currency swap

                 250

-5,7

11,8

23,7

Impact Capitaux propres

5,9

-12,5

-24,9

(-) correspond à une perte ; (+) correspond à un gain

                                            2.2.2.8.       Risque lié aux variations de valeur des actions et obligations

Le Groupe est exposé aux risques pour deux catégories d’actions (cf. § 2.2.5.2.2 et § 2.2.5.3.2) :

•       les titres disponibles à la vente valorisés à la juste valeur. Cette juste valeur est le cours de bourse lorsque les titres sont négociés sur un marché réglementé ;

•       les titres des sociétés consolidées selon la méthode de la mise en équivalence sont valorisés selon leur valeur d’utilité. La valeur d’utilité est déterminée sur la base d’expertises indépendantes pour les actifs immobiliers et les instruments financiers.    

Le groupe Covivio Hotels a émis un emprunt obligataire inaugural en septembre 2018, un emprunt obligataire en juillet et novembre 2021 et un nouvel emprunt obligataire de 500 M€ en mai 2024 dont les caractéristiques sont présentées au § 2.2.5.12.4. 

                                            2.2.2.9.       Environnement fiscal

Le groupe n’observe pas d’évolution majeure de l’environnement fiscal en France et dans les autres pays impactant les résultats de l’exercice au 30 juin 2024.

En revanche, la réforme de la fiscalité au niveau international « PILIER 2 », issue d’un projet de l’OCDE et de la Commission Européenne, et visant à garantir une imposition minimale effective de 15% des groupes ayant un chiffre d’affaires d’au moins 750 M€, est applicable à compter de l’exercice 2024. 

A ce jour, il existe, toujours, un certain nombre d’incertitudes sur la mise en œuvre des règles relatives, notamment, au champ d’application (en particulier pour les sociétés qui appliquent le régime SIIC ou équivalent) et aux modalités de calcul. 

Au 30 juin 2024, des précisions sont toujours attendues des instances représentatives de la réforme. Il n’a pas été comptabilisé de provisions pour impôt relatif aux règles PILIER 2 sur le périmètre SIIC. 

                                                                                         2.2.2.9.1.          Risques fiscaux

En raison de la complexité et du formalisme qui caractérisent l’environnement fiscal dans lequel les activités de Covivio Hotels s’exercent, le Groupe se trouve exposé à des risques fiscaux.  Après avis de nos conseils, si un traitement fiscal présente un risque de redressement, une provision est alors constituée. 

Il n’y a pas de risque fiscal provisionné au 30 juin 2024, dont les effets seraient susceptibles d’affecter de manière significative le résultat ou la situation financière de Covivio Hotels.  

                                                                                         2.2.2.9.2.           Fiscalité Latente

L’impact de la fiscalité latente est essentiellement lié aux investissements pour lesquels le régime SIIC n’est pas applicable (Allemagne, Belgique, Espagne, Hongrie, Irlande, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République Tchèque, Royaume-Uni). S’agissant de l’Espagne, toutes les sociétés espagnoles ont opté pour le régime d’exonération SOCIMI. Toutefois, il existe une fiscalité latente liée aux actifs détenus par les sociétés antérieurement à leur option pour le régime SOCIMI.

L’impôt différé est principalement dû à la prise en compte de la juste valeur du patrimoine à l’étranger et à l’activité Murs et Fonds (Taux Allemagne : 15,825 % ; taux France : 25,83 %). A noter que les activités hôtelières sont imposées en Allemagne à un taux allant de 30,18 % à 32,28 % et que des impôts différés passifs de cette activité ont ainsi été reconnus à ces taux.

S’agissant du Royaume-Uni, 9 sur 12 sociétés ont opté pour le régime d’exonération UK REIT à compter du

1er janvier 2024. Il n’existe donc plus de fiscalité latente sur cette partie du patrimoine. 

image PERIMETRE DE CONSOLIDATION

                                                2.2.3.1.       Principes comptables relatifs au périmètre de consolidation

✓ Filiales et entités structurées consolidées – IFRS 10

Les présents états financiers comprennent les états financiers de la société Covivio Hotels et les états financiers des entités (y compris les entités structurées) qu’elle contrôle et ses filiales.  Le groupe Covivio Hotels a le contrôle lorsqu’il :

•       détient le pouvoir sur l’entité émettrice ;

•       est exposée, ou a le droit, à des rendements variables, en raison de ses liens avec l’entité émettrice ;

•       a la capacité d’exercer son pouvoir de manière à influer sur le montant des rendements qu’elle obtient.

Le groupe Covivio Hotels doit réévaluer s’il contrôle l’entité émettrice lorsque les faits et circonstances indiquent qu’un ou plusieurs des trois éléments du contrôle énumérés ci-dessus ont changé.

Une entité structurée est une entité conçue de telle manière que les droits de vote ou droits similaires ne constituent pas le facteur déterminant pour établir le contrôle de l’entité ; c’est notamment le cas lorsque les droits de vote concernent uniquement des tâches administratives et que les activités pertinentes sont dirigées au moyen d’accords contractuels.

Si le groupe ne détient pas la majorité des droits de vote dans une entité émettrice afin de déterminer le pouvoir exercé sur une entité, il analyse s’il dispose des droits suffisants pour lui conférer la capacité de diriger unilatéralement les activités pertinentes de l'entité émettrice. Le groupe prend en considération tous les faits et circonstances lorsqu’il évalue si les droits de vote qu’il détient dans l’entité émettrice sont suffisants pour lui conférer le pouvoir, y compris les suivants :

•       le nombre de droits de vote que le Groupe détient par rapport au nombre de droits détenus respectivement par les autres détenteurs de droits de vote et à leur dispersion ;

•       les droits de vote potentiels détenus par le Groupe, les autres détenteurs de droits de vote ou d’autres parties ;

•       les droits découlant d’autres accords contractuels ;

•       les autres faits et circonstances, le cas échéant, qui indiquent que le Groupe a, ou n’a pas, la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes au moment où les décisions doivent être prises, y compris les tendances du vote lors des précédentes assemblées des actionnaires.

Les filiales et entités structurées sont consolidées selon la méthode de l’intégration globale.

✓  Entreprises associées – IAS 28

 

Une entreprise associée est une entité dans laquelle le Groupe a une influence notable. L’influence notable est le pouvoir de participer aux décisions de politique financière et opérationnelle d’une entité émettrice, sans toutefois exercer un contrôle ou un contrôle conjoint sur ces politiques.

Les résultats, les actifs et passifs des entreprises associées sont comptabilisées dans les présents états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence.

 

✓  Partenariats (ou contrôle conjoint) – IFRS 11

 

Le contrôle conjoint s’entend du partage contractuellement convenu du contrôle exercé sur une entreprise, qui n’existe que dans le cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le consentement unanime des parties partageant le contrôle.

 

✓  Coentreprises

Une coentreprise est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur l’actif net de celle-ci. 

Les résultats, ainsi que les actifs et passifs des coentreprises sont comptabilisées dans les présents états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence.

✓  Activités conjointes

Une activité conjointe est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs, relatifs à celle-ci. Ces parties sont appelées coparticipants.

Le coparticipant, doit comptabiliser les éléments suivants relativement à ses intérêts dans l’activité conjointe

:

•       ses actifs, y compris sa quote-part des actifs détenus conjointement, le cas échéant ;

•       ses passifs, y compris sa quote-part des passifs assumés conjointement, le cas échéant ;

•       les produits qu’il a tirés de la vente de sa quote-part de la production générée par l’activité conjointe ;

•       sa quote-part des produits tirés de la vente de la production générée par l’activité conjointe ;

•       les charges qu’il a engagées, y compris sa quote-part des charges engagées conjointement, le cas échéant.

Le coparticipant comptabilise les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans une activité conjointe en conformité avec les normes IFRS qui s’appliquent à ces actifs, passifs, produits et charges.

Aucune société du groupe n’est considérée comme activité conjointe.

2.2.3.2.       Variation de taux de détention et changement de méthode de consolidation 

Il n’y a eu aucune variation de périmètre au cours du premier semestre 2024.                                                 

                                            2.2.3.3.       Liste des sociétés consolidées

Les entrées et les sorties de périmètre sont présentées dans le tableau ci-dessous au début ou à la fin de chaque secteur d’activité.

Méthode de

                                                                                                                               % d'intérêt         % d'intérêt

185 Sociétés                                                                                Pays                    Secteur d'activité               consolidation

                                                                                                                                  2024                 2023

SCA Covivio Hotels

HoldCo Iris Dahlia

HoldCo Phoenix

Rocky 1

Rocky 2

Rocky 3

Rocky 4

Rocky 5

Rocky 6

Rocky 7

Rocky 8

Rocky 9

Rocky 10

Rocky 11

SCI Hôtel Porte Dorée

Foncière B4 Hôtel Invest

SARL Loire

Foncière Otello

SNC Hôtel René Clair

Foncière B2 Hôtel Invest

OPCI B2 Hôtel Invest

Foncière B3 Hôtel Invest

Covivio Hotels Gestion Immobilière

Roco Italy Holdco SRL

Dei Dogi Venice Propco S.r.l (Roco Italy)

Bellini Venice Propco S.r.l (Roco Italy)

Palazzo Gaddi florence Propco S.r.l  (Roco Italy) Palazzo Naiadi Rome Propco S.r.l  (Roco Italy)

New York Palace PropCo Ltd (Roco Hongrie)

SC Czech AAD, s.r.o. (Roco République Tchèque)

Sardobal Investment (B&B Pologne)

Redewen Investment (B&B Pologne) Noxwood Investment (B&B Pologne)

Cerstook Investment (B&B Pologne)

Forsmint Investment (B&B Pologne)

Oxford Spires Hotel Ltd (opération Rocky)

Oxford Thames Limited (opération Rocky)

Blythswood Square Hotel Glasgow Holdco  Ltd (opération Rocky)

George Hotel Investments Holdco Ltd (opération Rocky)

Grand Central Hotel Company  Holdco Ltd (opération Rocky)

Lagonda Leeds Holdco Ltd (opération Rocky)

Lagonda Palace Holdco Ltd (opération Rocky)

Lagonda Russell Holdco Ltd (opération Rocky) Lagonda York Holdco Ltd (opération Rocky)

Oxford Spires Hotel Holdco Ltd (opération Rocky)

Oxford Thames Holdco Ltd (opération Rocky)

Roxburghe Investments Holdco Ltd (opération Rocky)

The St David's Hotel Cardiff Holdco Ltd (opération Rocky)

Wotton House Properties Holdco Ltd (opération Rocky)

Blythswood Square Hotel Glasgow Ltd (opération Rocky-Propco)

George Hotel Investments Ltd (opération Rocky- Propco)

Grand Central Hotel Company Ltd (opération Rocky - Propco)

Lagonda Leeds PropCo Ltd (opération Rocky - Propco)

Lagonda Palace  PropCo Ltd (opération Rocky - Propco)

Lagonda Russell  PropCo Ltd (opération Rocky - Propco)

Lagonda York  PropCo Ltd (opération Rocky - Propco)

Roxburghe Investments Propco Ltd (opération Rocky - Propco)

The St David's Hotel Cardiff Ltd (opération Rocky - Propco)

Wotton House Properties Ltd  (opération Rocky - Propco)

Rocky Covivio Limited

HEM Diestelkade Amsterdam BV (opération LHI 2)

Delta Hotel Amersfoort BV

Hôtel Amsterdam Noord

Hôtel Amersfoort

NH Amsterdam Center Hôtel HLD

Stadhouderskade Amsterdam BV

MO Lux 1 SARL

LHM Holding Lux SARL LHM PropCo Lux SARL

H Invest Lux

H Invest Lux 2

Murdelux SARL

FDM Rocatiera

Bardiomar

Trade Center Hotel

B&B Invest Espagne SLU

Portmurs

B&B Invest Lux 1

B&B Invest Lux 2

B&B Invest Lux 3

MO First Five

B&B Invest Lux 4

MO Dreilinden, Niederrad

MO Berlin et Koln Ringer

B&B Invest Lux 5

Ulysse Belgique

Ulysse Trefonds

Foncière No Bruxelles Grand Place

Foncière No Bruxelles  Aéroport

Foncière No Bruges Centre

Foncière Gand Centre

Foncière Gand Opéra

Foncière IB Bruxelles Grand-Place

Foncière IB Bruxelles Aéroport

Foncière IB Bruges Centre

Foncière Antwerp Centre

Foncière Bruxelles Expo Atomium

Sunparks Oostduinkerke

Foncière Vielsam

Sunparks Trefonds

Foncière Kempense Meren

Opco Hotel Stadt Berlin Betriebs (Park-Inn) - Rock

Berlin III (Propco Mercure Potsdam) - Rock

Opco Hotel Potsdam Betriebs (Mercure Potsdam) - Rock

Dresden II (propco Ibis Hotel Dresden) - Rock

France France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

France

Italie

Italie

Italie

Italie

Italie

Hongrie

Rép.Tchèque Pologne

Pologne

Pologne

Pologne

Pologne

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni

Royaume Uni Pays-Bas

Pays-Bas

Pays-Bas

Pays-Bas

Pays-Bas

Pays-Bas

Luxembourg

Luxembourg

Luxembourg

Luxembourg

Luxembourg

Luxembourg Espagne

Espagne

Espagne

Espagne

Portugal

Allemagne

Allemagne

Allemagne

Allemagne

Allemagne

Allemagne

Allemagne

Allemagne

Allemagne

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Belgique

Allemagne

Allemagne

Allemagne

Allemagne

Multi activité

Murs et Fonds

Murs et Fonds Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

Hôtellerie

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Murs et Fonds Hôtellerie

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Murs et Fonds Hôtellerie

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Murs et Fonds

Murs et Fonds

Murs et Fonds

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Société mère

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image2024

image

Méthode de

                                                                                                                                                          % d'intérêt          % d'intérêt

 Sociétés                                                                                                       Pays                        Secteur d'activité                   consolidation

                                                                                                                                                              2024                    2023

2024

image

Dresden III (propco Ibis Hotel Dresden) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Dresden IV (propco Ibis Hotel Dresden) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Opco BKL Hotelbetriebsgesellschaft (Dresden II to IV)- Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Dresden V (propco Pullman Newa Dresden)- Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Opco Hotel Newa Dresden Betriebs (Pullman)- Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Leipzig I (propco Westin Leipzig) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Opco HotelgesellschaftGerberst. Betriebs (Westin Leipzig) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Leipzig II (propco Radisson Blu Leipzig) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Opco Hotel Deutschland Leipzig Betriebs (Radisson Blu) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Erfurt I (propco Radisson Blu Erfurt) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Opco Hotel Kosmos Erfurt (Radisson Blu) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Opco Grand Hôtel Berlin Betriebs (Westin Berlin) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Berlin II (Propco Park Inn Alexanderplatz) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Berlin I (propco Westin Grand Berlin) - Rock

Allemagne

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

SOHO 2 SAS

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

OPCO Rosace

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

SCI Rosace

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

SLIH HIR

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

SLIH HG

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

SLIH HDB

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

SLIH GHB

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

SLIH CP

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

SLIH AD

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Société nouvelle de l'hôtel Plaza Sas (opco Nice) (Roco France)

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Constance

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Nice - M

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Hermitage Holdco

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Ruhl Côte d'Azur

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

SLIH - Société Lilloise Investissement Immobilier Hôtelier SA

France

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

OPCO 2 Bruges NV (Opco Belbique)

Belgique

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Airport Garden Hotel NV

Belgique

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Exco Hôtel

Belgique

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Invest Hôtel

Belgique

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

FDM M Lux

Luxembourg

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Dresden Dev SARL

Luxembourg

Murs et Fonds

IG

94,90

94,90

Rock Lux opco

Luxembourg

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Constance Lux 1

Luxembourg

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Constance Lux 2

Luxembourg

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Rock-Lux

Luxembourg

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Lagonda Leeds Opco Ltd (Opco UK)

Royaume Uni

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Lagonda York Opco Ltd (Opco UK)

Royaume Uni

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Wotton House Properties Opco Limited (Opco UK)

Royaume Uni

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Honeypool (Holding Hilton Dublin)

Irlande

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Thornmont Ltd (Propco Hilton dublin)

Irlande

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Kilmainham Property Holdings (Hilton Dublin)

Irlande

Murs et Fonds

IG

100,00

100,00

Iris Holding France

France

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

OPCI Iris Invest 2010

France

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Foncière Iris SAS

France

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Sables d'Olonne SAS

France

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Iris investor Holding Gmbh

Allemagne

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Iris General partner Gmbh

Allemagne

Hôtellerie

MEE/EA

10,00

10,00

Iris Berlin Gmbh

Allemagne

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Iris Bochum & Essen Gmbh

Allemagne

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Iris Frankfurt Gmbh

Allemagne

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Iris Verwaltungs Gmbh & co KG

Allemagne

Hôtellerie

MEE/EA

18,90

18,90

Iris Nurnberg Gmbh

Allemagne

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Iris Stuttgart Gmbh

Allemagne

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Narcisse Holding Belgique

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Foncière Bruxelles Tour Noire

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Foncière Louvain

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Foncière Bruxelles Centre Gare

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Tulipe Holding Belgique

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Iris Tréfonds

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Foncière Louvain Centre

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Foncière Liège

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Foncière Bruxelles Aéroport

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Foncière Bruxelles Sud

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

Foncière Bruge Station

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

OPCI Camp Invest

France

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

SAS Campeli

France

Hôtellerie

MEE/EA

19,90

19,90

SCI Dahlia

France

Hôtellerie

MEE/EA

20,00

20,00

Jouron (Phoenix Belgique)

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

33,33

33,33

Foncière Bruxelles Sainte Catherine (Phoenix)

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

33,33

33,33

Foncière Gand Cathedrale (Phoenix)

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

33,33

33,33

Foncière IGK (Phoenix)

Belgique

Hôtellerie

MEE/EA

33,33

33,33

Kombon SAS (Phoenix)

France

Hôtellerie

MEE/EA

33,33

33,33

OPCI Otelli (Phoenix)

France

Hôtellerie

MEE/EA

31,15

31,15

CBI Orient (Phoenix)

France

Hôtellerie

MEE/EA

31,15

31,15

CBI Express (Phoenix)

France

Hôtellerie

MEE/EA

31,15

31,15

image 

Le siège social de la société mère Covivio Hotels ainsi que ses principales filiales françaises intégrées globalement se situe Rue de Madrid – 75008 Paris. Le siège social de ses principales filiales luxembourgeoises se situe 21 avenue de la gare, L-1611 Luxembourg.

Le Groupe Covivio Hotels est composé de 185 sociétés dont 150 sociétés en intégration globale et 34 sociétés mises en équivalence.

                                            2.2.3.4.       Evaluation du contrôle

✓ OPCI Foncière B2 Hôtel Invest (entité structurée consolidée)

L’OPCI Foncière B2 Hôtel Invest détenue par Covivio Hotels à 50,2% au 30 juin 2024 est consolidée en intégration globale. 

Les décisions de gouvernance de l’OPCI sont prises à la majorité des six membres du conseil d’administration (Covivio Hotels a trois représentants dont le Président qui a une voix prépondérante en cas de partage des voix).

Compte tenu des règles de gouvernance qui confèrent à Covivio Hotels les pouvoirs lui donnant la capacité d'influer sur les rendements de l'actif, la société est consolidée par intégration globale.

             

image EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DE LA PERIODE

Les évènements significatifs de la période sont les suivants :

                                            2.2.4.1.       Point sur l’activité

La première partie de l’année 2024 marque une continuité de l’activité, avec des taux d’occupation en hausse et des prix moyens très supérieurs au niveau de 2019. Cette poursuite de croissance se traduit par :

•       une hausse des revenus locatifs sur la part variable des loyers pour +3,3 M€. 

•       la baisse de -2,0 M€ de l’EBITDA des hôtels en gestion est principalement liée à la fin du minimum

garanti sur un hôtel à Roissy (-1 M€) et à la fermeture pour travaux d’un hôtel à Bruges. 

                                            2.2.4.2.        Protocole Vauban 

Un protocole avec AccorInvest a été signé le 20 juin 2024 et devrait porter sur la cession de 10 actifs (208 M€) en fin d’année. En contrepartie, Covivio Hotels recevra 24 fonds de commerces d’hôtels déjà détenus par le Groupe. 

Le protocole concerne également les hôtels détenus en joint-venture (2 sociétés). Covivio Hotels et ces partenaires feront l’acquisition de 19 fonds de commerce en contrepartie de la cession de 6 actifs. 

                                            2.2.4.3.            Cessions d’actifs

Au cours du premier semestre 2024, Covivio Hotels a cédé deux hôtels pour 19,8 M€ nets de frais.

Covivio Hotels a signé des promesses pour 2 hôtels en France (15,8 M€) et 4 commerces (5,8 M€).  Au 30 juin 2024, une promesse a également été signée pour 4 hôtels en Allemagne pour 30,5 M€. 

                                             2.2.4.4            Cession de titres 

Au cours du premier semestre 2023, Covivio Hotels a signé une promesse de cession de titres de la société

Bardiomar (portant un hôtel en Espagne) pour 75 M€. Un déposit de 1,5 M€ du futur acquéreur a été reçu.  En application de la norme IFRS 5, les actifs et passifs de la société ont été déclassés dans les autres actifs et passifs destinés à être cédés pour respectivement 7,7 M€ à l’actif, en complément du reclassement de l’actif immobilier (75 M€) et 6,5 M€ au passif. L’opération devrait être finalisé au début du second semestre 2024 suite à l’avis favorable des Commissions municipales de Barcelone. 

                                            2.2.4.5.          Financement et remboursement

Covivio Hotels a souscrit le 15 mai 2024 à une obligation verte de 500 M€ avec une maturité de 9 ans. 

Covivio Hotels a réalisé un remboursement partiel de 130 M£ (150 M€) sur les 400 M£ souscrit en 2018.  Covivio Hotels a également réalisé sur le semestre l’émission de billets de trésorerie pour 96 M€. 

image NOTES RELATIVES A L’ETAT DE SITUATION FINANCIERE

                                            2.2.5.1.       Patrimoine 

                                             2.2.5.1.1.     Principes comptables relatifs aux actifs incorporels et corporels

✓ Regroupement d’entreprise (IFRS 3) et écarts d’acquisition

Une entité doit déterminer si une transaction ou un autre évènement constitue un regroupement d’entreprise au sens de la définition de la norme IFRS 3 qui stipule qu’une entreprise est un ensemble intégré d’activités et d’actifs susceptible d’être exploité et géré dans le but de fournir un rendement (dividendes, coûts inférieurs ou autres avantages économiques) directement aux investisseurs.

Dans ce cas, le prix d’acquisition correspond à la juste valeur à la date d’échange des actifs et passifs apportés et des instruments de capitaux propres émis en échange de l’entité acquise. L’écart d’acquisition est comptabilisé comme un actif pour l’excédent du coût d’acquisition sur la part d’intérêt de l’acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs acquise nette des impôts différés comptabilisés s’il y a lieu. Un écart d’acquisition négatif est porté en compte de résultat.

Pour déterminer si une transaction est un regroupement d’entreprise, le groupe considère notamment si un ensemble intégré d’activités est acquis en plus de l’immobilier dont les critères peuvent être le nombre d’actifs et l’existence de processus comme l’asset management ou des activités de commercialisation.

Les compléments de prix éventuels sont évalués à la juste valeur à la date d’acquisition. Ils sont définitivement évalués dans les 12 mois suivant la date d’acquisition. La variation ultérieure de ces compléments de prix est comptabilisée en résultat de la période.

Après sa comptabilisation initiale, le goodwill fait l’objet d’un test de perte de valeur au minimum une fois par an. Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable des immobilisations incorporelles et corporelles et des écarts d’acquisition associés avec les valorisations des hôtels en « Murs et Fonds » réalisés par les experts immobiliers. 

Si le Groupe conclut qu’il ne s’agit pas d’un regroupement d’entreprise, la transaction est comptabilisée comme une acquisition d’actifs et applique les normes appropriées aux actifs acquis.

Les coûts connexes à l’acquisition qualifiés de Regroupement d’entreprise sont comptabilisés en charges conformément à IFRS 3 et figurent sur la ligne « résultat des variations de périmètre » dans le compte de résultat alors que les coûts d'une acquisition non qualifiée de regroupement d'entreprise font partie intégrante des actifs acquis.

✓ Immeubles de placement (IAS 40)

Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus en vue de leur location dans le cadre de locations simples ou de la valorisation du capital à long terme (ou les deux).

Les immeubles de placement représentent l’essentiel du patrimoine de la société. 

Les immeubles exploités en murs et fonds – owner occupied buildings - sont comptabilisés en immobilisations corporelles au coût amorti.

Conformément à l’option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Les variations de juste valeur sont enregistrées en résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis. 

Le patrimoine de Covivio Hotels est expertisé par des experts indépendants membres de l’AFREXIM (notamment Cushman, BNP Paribas Real Estate, CBRE, BPCE Expertise, MKG) selon un rythme semestriel, avec deux campagnes réalisées, l’une au 30 juin, l’autre au 31 décembre.

Les actifs sont estimés en valeur hors droits et droits compris, et les loyers en valeur de marché. Ils sont enregistrés dans les comptes à leur valeur hors-droits.

La méthodologie diffère en fonction de la typologie des actifs :

        o    Valorisation des hôtels

La valeur des hôtels a été déterminée en actualisant les revenus nets annuels futurs sur la base des principes suivants :

•       la valorisation des projections de cash-flow a été faite majoritairement sur 10 années ;

•       les cash-flows sont déterminés en fonction des loyers, eux-mêmes fonction du chiffre d’affaires des hôtels, et les investissements directs de Covivio Hotels sont déduits du cash-flow ;

•       les loyers sont calculés en appliquant un taux fixe au chiffre d’affaires des hôtels. Les taux varient en fonction de l’enseigne et de la localisation de l’actif ; • les taux d’actualisation et de capitalisation sont déterminés sur la base du taux d’intérêt sans risque

majoré d’une prime de risque associée à l’immeuble.

o    Valorisation du Club Méditerranée au Portugal

Le village de vacances a été évalué par capitalisation du revenu locatif qu’il est susceptible de générer.

o    Valorisation des activités non significatives

Les restaurants (Courtepaille) ont été évalués par capitalisation du revenu locatif qu’ils sont susceptibles de générer (en tenant compte du niveau estimé du loyer normatif que l’actif est susceptible de supporter) ainsi que par actualisation de l’ensemble des revenus locatifs sur la durée résiduelle du bail. 

Les valeurs ainsi obtenues sont également recoupées avec le taux de rendement initial, les valeurs vénales au m² des transactions comparables et les transactions réalisées par le Groupe.

La norme IFRS 13 sur la juste valeur établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations : 

•       Niveau 1 : l’évaluation fait référence à des cours (non ajustés) sur un marché actif pour des actifs/passifs identiques et disponibles à la date d’évaluation ; • Niveau 2 : l’évaluation fait référence à des modèles de valorisation utilisant des données d’entrées observables directement ou indirectement sur un marché actif ;

•       Niveau 3 : l’évaluation fait référence à des modèles de valorisation utilisant des données d’entrées non observables sur un marché actif. 

L’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables ou observables ayant fait l’objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du Groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs par la norme IFRS 13.

✓  Immeubles en développement (IAS 40)

Les immeubles en cours de construction sont évalués selon le principe général de valorisation à la juste valeur sauf s’il n’est pas possible de déterminer cette juste valeur de façon fiable et continue. Dans ce cas, l’immeuble est valorisé à son coût de revient. 

En conséquence, les programmes de développement, d’extension ou de restructuration des immeubles existants et non encore mis en exploitation sont évalués à la juste valeur et classés en immeubles de placement dès lors que les critères de fiabilité de la juste valeur sont remplis (critères administratifs, techniques et commerciaux). 

Conformément à IAS 23 révisée, en période de construction et de rénovation, le coût d’emprunt est incorporé dans le coût des actifs qualifiés. Le montant capitalisé est déterminé sur la base des frais financiers payés pour les emprunts spécifiques et le cas échéant pour les financements provenant d’emprunts généraux sur la base du taux moyen pondéré des dettes concernées. 

✓  Droits d’utilisation (IFRS 16)

En application d’IFRS 16, lorsqu’un bien immobilier ou mobilier est détenu dans le cadre d’un contrat de location, le preneur doit comptabiliser un actif au titre du droit d’utilisation et un passif locatif, au coût amorti. Les actifs comptabilisés au titre des droits d’utilisation sont inclus dans les postes où les actifs sous-jacents correspondants seraient présentés s’ils lui appartenaient, à savoir les postes Immeubles d’exploitation, Autres immobilisations corporelles et Immeubles de placement.

Le preneur amortit le droit d’utilisation linéairement sur la durée du contrat, sauf pour les droits relatifs à des immeubles de placement qui sont évalués à la juste valeur.

✓  Immobilisations corporelles (IAS 16)

En application de la méthode préférentielle proposée par IAS 16, les hôtels en gestion de l’activité Murs et Fonds (occupés ou exploités par les équipes du groupe - own occupied buildings) sont valorisés au coût historique diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeurs. Ils sont amortis sur leur durée d’utilisation et selon une approche par composant.

Les hôtels exploités en Murs et Fonds sont amortis selon leur durée d'utilisation :

Constructions

50 à 60 ans

Installations générales et aménagements des constructions

10 à 30 ans

Matériel et mobilier

3 à 20 ans

Si la valeur d'expertise en Murs et Fonds est inférieure à la valeur nette comptable, une dépréciation est comptabilisée, en priorité sur la valeur du fonds, puis sur la valeur des immobilisations corporelles.

✓  Actifs non courants destinés à la vente (IFRS 5)

Conformément à la norme IFRS 5, lorsque Covivio Hotels a décidé de céder un actif ou un groupe d'actifs, il le classe en tant qu'actif destiné à la vente si :

•       l'actif ou le groupe d'actifs est disponible en vue de sa vente immédiate dans son état actuel, sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs ;

•       sa vente est probable dans un délai de 1 an, et des actions de commercialisation sont initiées.

Pour Covivio Hotels, seuls les immeubles répondant aux critères ci-dessus et/ou pour lesquels une promesse de vente a été signée sont classés en actifs courants destinés à être cédés. 

En cas d’existence d’une promesse de vente à la date de clôture des comptes, c’est le prix de la promesse nette de frais qui constitue la juste valeur du bien destiné à être cédé.        

                                             2.2.5.1.2.    Tableau de mouvement des actifs immobilisés 

K€                                                             31-déc.-23

image

Augmentations / Dotations

Cessions

Variation de Juste Valeur

Variation de

Transferts

Change

30-juin-24

Immobilisations incorporelles                         117 578

image

-788

0

0

-1

0

116 789

image

Ecarts d'acquisitions                                         117 350

-823

0

0

0

0

116 527

Autres Immobilisations incorporelles                         228

35

0

0

-1

0

262

                                       Valeurs Brutes                   2 172

99

-8

0

-1

0

2 262

                                     Amortissements                  -1 944

-64

8

0

0

0

-2 000

image

Immobilisations corporelles                          1 109 694

image

-2 721

-4

0

1 051

2 375

1 110 395

Immeubles d'exploitation                                 1 083 629

-15 709

0

0

1 817

2 370

1 072 107

                                       Valeurs Brutes              1 484 103

2 343

0

0

1 139

2 556

1 490 141

                                     Amortissements               -400 474

-18 052

0

0

678

-186

-418 034

Autres immobilisations corporelles                        15 799

-1 286

-4

0

155

0

14 664

                                       Valeurs Brutes                140 459

1 243

-327

0

-2 967

0

138 407

                                     Amortissements               -124 659

-2 529

323

0

3 122

0

-123 744

Immobilisations en cours                                     10 266

14 275

0

0

-921

5

23 625

imageImmeubles de placement                              4 655 245

5 132

-16 280

19 548

-194 710

15 632

4 484 567

Immeubles de placement                                4 655 245

5 132

-16 280

19 548

-194 710

15 632

4 484 567

                                     Dont leases (1)           243 373

0

0

-269

1 067

3 899

248 070

image

Actifs destinés à être cédés                            161 915

image

308

0

1 359

198 449

0

362 031

image

Actifs destinés à être cédés                                155 450

308

0

1 359

197 167

0

354 284

Autres actifs destinés à être cédés                         6 465

0

0

0

1 282

0

7 747

image

Total                                                            6 044 433

1 931

-16 284

20 907

4 789

18 008

6 073 783

       (1) La rubrique « Leases » détaille les droits d’utilisation sur immeuble de placement et la colonne « Transferts » concerne les indexations des baux ainsi que le reclassement du droit d’un actif destiné à la vente. 

•       Immobilisations incorporelles

Les écarts d’acquisition des hôtels exploités en Murs et Fonds diminuent de 0,8 M€ en raison de la dépréciation réalisée en lien avec la valeur d’expertise d’un immeuble en France et un en Allemagne.  Au 30 juin 2024, des tests de sensibilité sur les écarts d’acquisition ont été effectués. Une baisse de 2,5% des valeurs d’expertises entrainerait une dépréciation complémentaire de 1,1 M€ et une baisse de 5% des valeurs entrainerait des dépréciations complémentaires pour 2,7 M€.

•       Immobilisations corporelles

Le patrimoine des hôtels exploités en murs et fonds s’établit à 1 110,4 M€ au 30 juin 2024 et est présenté sur la ligne « immobilisations corporelles ». Conformément aux normes IFRS, les immeubles occupés/exploités (owner occupied building) ne répondent pas à la définition d’un immeuble de placement et sont comptabilisés et évalués au coût amorti.

La colonne augmentations et dotations aux amortissements des immobilisations corporelles (-2,7 M€) comprend principalement :

-       les dotations aux amortissements de la période pour -20,5 M€ des actifs déjà présents au 31 décembre 2023 ;

-       les travaux réalisés en Belgique (12,1 M€), en Allemagne (2,4 M€), en France (1,2 M€) et le renouvellement de mobiliers sur les hôtels en exploitation (1,4 M€) ;

La colonne « transferts » (1,1 M€) comprend principalement l’indexation des baux emphytéotiques en application de la norme IFRS 16. 

•       Immeubles de placement et actifs destinés à être cédés

Les immeubles de placement et les immeubles destinés à être cédés sont valorisés dans le référentiel IFRS en adoptant le principe de la juste valeur. Un reclassement des autres actifs destinés à être cédés a été réalisée en lien avec la promesse de vente des titres d’une société en Espagne détenant un actif.  

Les augmentations des immeubles de placement (5,1 M€) comprennent principalement :

-       L’impact des paliers et des franchises de loyers net des linéarisations pour 1,9 M€ ;

-       Des travaux pour 1,9 M€ en Espagne, 0,8 M€ sur les hôtels B&B en France et 1,2 M€ sur des hôtels Accor. 

Les cessions d’un montant de 16,3 M€ sont relatives à la vente de deux hôtels. 

La variation de la juste valeur est en augmentation de 20,9 M€ sur l’exercice et est liée à la légère hausse des valeurs d’expertises sur le semestre et aux nouvelles promesses signées. 

L’impact de change de 15,6 M€ sur le semestre est principalement lié à la hausse de la livre sterling (19,9 M€) minoré par la diminution du Forint Hongrois (-3,8 M€).

La ligne « Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations corporelles et incorporelles » du Tableau des Flux de Trésorerie s’élève à -22,4 M€. Elle correspond au total de la colonne « Augmentations », hors effet des dotations (-21,5 M€) du tableau de mouvement de patrimoine soit +21,2 M€ (hors droit d’utilisation) retraité de la variation des dettes fournisseurs d’immobilisation (+1,0 M€), de l’impact des paliers de loyers et franchises inclus dans les valeurs d’expertises (-1,9 M€). 

                                             2.2.5.1.3.     Paramètre des expertises

A noter que le Groupe n’a pas identifié d’utilisation optimale d’un actif différente de l’utilisation actuelle et que, de ce fait, la mise en œuvre d’IFRS 13 n’a pas conduit à modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.

En application de la norme IFRS 13, les tableaux ci-dessous détaillent, par secteur d’activité, les fourchettes des principales données d’entrée non observables (de niveau 3) utilisées par les experts immobiliers :

Regroupement d'actifs comparables

Niveau

Taux de rendements

(min.-max.)

Taux de rendements (moyenne pondérée)

Taux d'actualisation du DCF

Taux d'actualisation moyen

Valeur d'expertise

M€

image

Allemagne

Niveau 3

4,6%-6,0%

5,3%

5,1%-7,6%

6,5%

624

Belgique

Niveau 3

6,1%-9,0%

7,6%

8,4%-11,3%

9,9%

206

Espagne

Niveau 3

4,2%-7,4%

5,1%

6,1%-9,3%

7,0%

629

France

Niveau 3

4,4%-7,3%

5,2%

6,0%-10,0%

7,1%

1 681

Pays-Bas

Niveau 3

0,0%-0,0%

0,0%

7,3%-10,3%

7,9%

159

imageNiveau 3               6,5% - 10,0%                                                                          7,1%            8,6% - 12,1%             9,1%

Au 31 décembre 2023, les données étaient les suivantes : 

Regroupement d'actifs comparables

Niveau

Taux de rendements

(min.-max.)

Taux de rendements (moyenne pondérée)

Taux d'actualisation du DCF

Taux d'actualisation moyen

Valeur d'expertise

M€

image

Allemagne

Niveau 3

4,6%-6,0%

5,3%

5,1%-7,5%

6,5%

627

Belgique

Niveau 3

6,1%-8,8%

7,5%

8,4%-10,7%

9,6%

205

Espagne

Niveau 3

4,2%-7,4%

5,3%

6,1%-9,3%

7,3%

636

France

Niveau 3

4,4%-8,3%

5,2%

6,0%-8,8%

7,0%

1 668

Pays-Bas

Niveau 3

5,0%-6,3%

5,6%

7,0%-8,3%

7,6%

159

imageNiveau 3              7,55% - 8,0%                                                                          0,2%          9,45% - 10,4%            0,2%

Impact des variations de taux de rendement sur la variation de juste valeur des actifs immobiliers :

Taux de

                                                                          Taux                  Taux

rendement

M€                                                                Rendement        Rendement 

moyen

                                                                        -25 bps             +25 bps

pondéré

image 

•       Si le taux de rendement hors droits baisse de 25 bps (« -0,25 point »), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers augmentera de 203,2 M€ ;

•       Si le taux de rendement hors droits augmente de 25 bps (« + 0,25 point »), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers baissera de -186,6 M€ ; 

Impact des variations du taux d’actualisation sur la variation de juste valeur des actifs immobiliers :

Sur la base d’un échantillon significatif du portefeuille des hôtels en bail, la sensibilité de la valeur du patrimoine à l’évolution du taux d’actualisation peut être appréhendée de la manière suivante :

•       Si le taux d’actualisation baisse de 25 bps (« -0,25 point »), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers augmentera d’environ +1,9%, soit +85 M€ ; • Si le taux d’actualisation augmente de 25 bps (« + 0,25 point »), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers baissera d’environ -1,8%, soit -82 M€ ;

                                            2.2.5.2.       Actifs financiers
                                             2.2.5.2.1.    Principes comptables liés aux actifs financiers

✓  Autres actifs financiers

Les autres actifs financiers sont constitués de participations dans des sociétés non consolidées.

Ces titres sont comptabilisés lors de leur acquisition à leur coût d'acquisition majoré des coûts de transaction. Ils sont ensuite évalués à leur juste valeur en compte de résultat à la date de clôture. La juste valeur est appréhendée à partir des techniques d'évaluation reconnues (références à des transactions récentes, actualisation des cash-flows futurs).

Les titres non consolidés sont évalués à leur juste valeur et les variations de valeur sont enregistrées soit dans les capitaux propres, soit au compte de résultat, selon l’option retenue par le Groupe pour chacun de ces titres conformément à la norme IFRS 9.

Les dividendes perçus sont enregistrés lorsqu'ils ont été votés.

✓  Prêts

A chaque clôture, les prêts sont évalués à leur coût amorti. Par ailleurs, des dépréciations sont constituées et comptabilisées en résultat lorsqu’il existe une indication objective de perte de valeur du fait d’un évènement intervenu après la comptabilisation initiale de l’actif.

                                             2.2.5.2.2.     Tableau des actifs financiers

K€

31-déc.-23

Augmentation

Diminution

30-juin-24

Prêts ordinaires (1)

56 722

78

-1 213

55 587

Total prêts et comptes courants

56 722

78

-1 213

55 587

Avances et acomptes sur acquisitions de titres (2)

2 530

8

0

2 538

Titres non consolidés (3)

201

0

0

201

Total autres actifs financiers

2 731

8

0

2 739

Total

59 453

86

-1 213

58 326

(1)    Les prêts ordinaires sont principalement constitués des prêts subordonnés aux sociétés mises en équivalence pour 50,9 M€, à une société non consolidée (0,7 M€) et des dépôts de garantie reversés aux municipalités en Espagne (4,6 M€).

(2)    Acompte sur titres de participations en vue d'acquérir des titres d'une société au Portugal qui portera un hôtel.

(3)    Participation dans une société non consolidée.

                                            2.2.5.3.       Participations dans les entreprises associées et co-entreprises
                                             2.2.5.3.1.     Principes comptables liés aux participations

Les investissements dans les entreprises associées et co-entreprises sont comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence. Selon cette méthode, la participation du groupe dans l’entreprise associée ou co-entreprise est initialement comptabilisée au coût augmenté ou diminué des changements, postérieurs à l’acquisition, dans la quote-part d’actif net de l’entreprise associée. L’écart d’acquisition lié à une entreprise associée est inclus, s’il n’est pas déprécié, dans la valeur comptable de la participation. La quote-part de résultat de la période est présentée dans la ligne « Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ». 

Les états financiers de ces sociétés sont préparés sur la même période de référence que ceux de la société mère et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les méthodes comptables avec celles du groupe Covivio Hotels.   

2.2.5.3.2.    Tableau des participations dans les entreprises associées et coentreprises

K€

% de          

détention

30-juin-24

31-déc.-23

Quote-part de résultat

Distributions

IRIS HOLDING France

19,90%

22 442

21 446

32 309

21 013

21 162

71 891

25 187

11 582

997 1 439

1 304

1 102

3 165

-139

776

-0

-635

-1 313

-0  -2 910

-1  097 -163

OPCI IRIS INVEST 2010

19,90%

33 113

OPCI CAMPINVEST

19,90%

21 004

SCI DAHLIA

19,90%

22 264

OPCI OTELI (Phoenix)

31,15%

72 147

KOMBON (Phoenix)

33,33%

23 951

JOURON (Phoenix)

33,33%

12 194

Total

207 115

204 590

8 643

-6 119

Les participations dans des sociétés associées s’élèvent à 207,1 M€ au 30 juin 2024 contre 204,6 M€ au 31 décembre 2023. La variation par le résultat (8,6 M€) intègre des variations de juste de valeur des immeubles

(+3,6 M€) et des instruments financiers (-0,2 M€).

Un protocole a été signé avec AccorInvest afin d’envisager l’acquisition de 19 fonds de commerces d’hôtels dont les sociétés des portefeuilles détiennent déjà les murs contre la cession de 6 hôtels du portefeuille. L’opération devrait se réaliser en fin d’année 2024.

Pour rappel, les holdings OPCI Iris Invest 2010 et Iris Holding France ont été constituées en 2010 et détiennent un portefeuille de trente-deux hôtels Accor en France, Belgique et Allemagne et un portefeuille B&B Hotels de treize hôtels en France et un hôtel en Belgique.

La holding OPCI Campinvest a été constituée en 2011 et détient un portefeuille de dix-neuf hôtels Campanile en France. 

La SCI Dahlia, constituée en 2011, détenait un portefeuille de sept hôtels Accor en France. Suite au changement d’opérateur réalisé en 2022, deux hôtels sont passés sous l’enseigne B&B Hotels.

Le portefeuille Phoenix a été acquis en juillet 2019 et comprend désormais vingt-trois hôtels Accor en France, deux hôtels Accor en Belgique et deux hôtels B&B Hotels.

2.2.5.3.3. Répartition de l'actionnariat des principales entreprises associées et coentreprises

                                           IRIS HOLDING        OPCI IRIS                 OPCI                                            OPCI OTELI     KOMBON SAS JOURON SPRL

SCI DAHLIA France             INVEST 2010                         CAMPINVEST                      (Phoenix)      (Phoenix)      (Phoenix)

image

Groupe Covivio Hotels

Covivio Hotels

Tiers Hors Groupe

19,9%

19,9%

19,9%

20,0%

31,15%

33,33%

33,33%

PREDICA

80,1%

80,1%

68,8%

80,0%

PACIFICA

11,3%

SOGECAP

31,15%

33,33%

33,33%

CAISSE DEPOT CONSIGNATION

37,7%

33,33%

33,33%

image 

2.2.5.3.4.    Principales informations financières des entreprises associées et coentreprises

                                                                                                 Total Passifs        Total Passifs

                                                              Total des                                                                                                                                                           Coût de

                                                                                                non courants      courants hors         Dettes                                                                        Résultat net

K€                                                                                                                Total Bilan   actifs non     Trésorerie      Loyers            l'endettement hors dettes                        dettes                        financières    consolidé

IRIS HOLDING France

OPCI IRIS INVEST 2010

OPCI CAMPINVEST

SCI DAHLIA

OPCI OTELI

KOMBON SAS

JOURON SPRL

244 779

278 303

161 396

188 467

336 912

140 453

45 852

179 880

157 460

131 289

160 042

288 511

137 460

12 760

46 512

30 916

21 492

17 064

19 782

2 211

4 322

24 498

0

0

0

0

12 488

6 881

2 995

5 256

1 971

1 528

3 954

946

541

104 361

106 650

53 877

75 619

101 348

55 167

1 847

6 482

8 395

5 279

4 597

9 983

3 624

1 227

-1 017

-737

25

-1 055

-2 343

-1 464

-22

5 011

7 231

6 552

5 509

10 162

-418

2 327             

imagecourants                                     financier net financières financières

image

                                            2.2.5.4.       Impôts différés à la clôture

Compte tenu des régimes applicables en France (régime SIIC), en Espagne (régime SOCIMI) et au Royaume-Uni (régime REIT), l'économie potentielle d'impôt sur les déficits fiscaux reportables de l'activité immobilière dans ces pays ne sont pas comptabilisés.

en K€

Bilan au 31-déc.-23

Augmentations

Diminutions

Bilan au 30-juin.-24

Par le résultat de la période

Autres mouvements et transfert

Par le

Variation de

résultat de la change

période

I.D.A. sur écarts temporaires

I.D.A. sur JV immob.

I.D.A. sur JV IFT

I.D.A. sur reports déficitaires

Compensation IDA / IDP

558

-1 157

9 22 534

-1 060

-2 355

-4 -1 714

3 926

-1 916

-5 -2 474

               -217                        0

                    0                        0

                    0                        0

                   34                        0

3 208

-5 428

0 18 380

21 944 2 008

-5 133

-468

-2 008

               -183                        0

16 160 0

Total des IDA

23 952

-5 133

-2 476

               -183                        0

16 160

en K€

Bilan au 31-déc.-23

Augmentations

Diminutions

Bilan au 30-juin.-24

Par le résultat de la période

Autres mouvements et transfert

Par le

Variation de

résultat de la change

période

I.D.P. sur écarts temporaires

I.D.P. sur JV immob.

I.D.P. sur JV IFT

I.D.A. sur reports déficitaires

Compensation IDA / IDP

10 596

198 960

917

-2 197

-695

752

367

507

-8 070 9 524

-5 -1 917

               -217                        0

                    0                        0

                    0                        0

                    0                        0

1 614

209 236

1 279

-3 607

208 276 2 008

931 0

-468

-2 008

               -217                        0

208 522 0

Total des IDP

210 284

931

-2 476

               -217                        0

208 522

Impact au compte de résultat                                                 -6 064                                                                                                           

Conformément à la norme IAS 12, les impôts différés actifs et passifs sont compensés par entité fiscale dès lors qu’ils concernent des impôts prélevés par la même autorité fiscale.

Les impôts différés passifs liés aux gains latents sur immobilisations, concernent le secteur Hôtellerie pour

123 M€ et le secteur Murs et Fonds pour 84,1 M€.

Le secteur Hôtellerie passe de 123 M€ à 130,6 M€ principalement sous l’effet de la légère hausse des valeurs d’expertises sur les portefeuilles à l’étranger.

                                            2.2.5.5.        Prêts à court Terme

K€

31-déc.-23

Augmentation

Diminution

30-juin-24

Prêts à court terme

8 955

914

-2 255

7 614

Intérêts courus sur SWAP

14 838

17 168

-14 835

17 171

Total

23 793

18 082

-17 090

24 785

                                            2.2.5.6.       Stocks et en cours

Les stocks et en-cours du groupe Covivio Hotels concernent exclusivement l’activité Murs et Fonds du fait de l’exploitation des hôtels.

K€

30-juin-24

31-déc.-23

Variation

Stocks de matières premières et autres approvisionnements

2 368

2 246

121

Stocks de marchandises

0

198

-198

Total des stocks et en-cours

2 368

2 444

-77

                                            2.2.5.7.       Créances clients
                                             2.2.5.7.1.    Principes comptables liés aux créances clients 

Les créances clients comprennent des créances de location simple et des créances des hôtels en exploitation. Ces éléments sont évalués au coût amorti. Dans le cas où la valeur recouvrable se trouverait inférieure à la valeur nette comptable, le Groupe pourrait être conduit à comptabiliser en résultat une perte de valeur.

✓ Créances d’opérations de location simple

Pour les créances de location simple, dès le premier impayé, une dépréciation est constituée. Les taux de dépréciation appliqués par Covivio Hotels sont les suivants :

•       Pas de provisions pour les locataires présents ou sortis dont la créance est inférieure à trois mois d’échéance ;

•       50% du montant de la créance pour les locataires présents dont la créance est comprise entre trois mois et six mois d'échéance ;

•       100% du montant total de la créance pour les locataires présents dont la créance est supérieure à six mois d’échéance ;

•       100% du montant total de la créance pour les locataires sortis dont la créance est supérieure à trois mois d'échéance.

Les dépréciations arithmétiques qui découlent des règles ci-dessus font l’objet d’un examen au cas par cas afin de tenir compte des situations particulières, de même que des créances peuvent être dépréciées avant même qu’une situation d’impayée soit avérée.

✓ Créances des hôtels en exploitation

Pour les créances des hôtels en exploitation, une dépréciation est constituée en fonction des délais de retard de paiement.

Les créances et dépréciations théoriques qui découlent des règles ci-dessus font l’objet d’un examen au cas par cas afin de tenir compte des situations particulières.

                                             2.2.5.7.2.     Tableau des créances clients

image

Les charges à refacturer aux locataires comprennent essentiellement des redditions de charges sur le portefeuille d’actifs en Murs et Fonds exploités en Allemagne.

Les créances clients brutes dont le solde est de 76,5 M€ au 30 juin 2024 comprennent principalement : 

•      les créances clients du secteur d’activité Murs et Fonds qui s’élèvent à 42,2 M€ (soit une augmentation de 26,1 M€ par rapport à décembre 2023) en lien avec l’estimé de juin. A titre de comparaison, au 30 juin 2023, ces créances s’élevaient à 45 M€.  

•      les créances clients du secteur d’activité Hôtellerie pour 34,3 M€ (contre 41 M€ au 30 juin 2023) dont :

▪  4,2 M€ de loyers différés et non échus en Espagne et 1,1 M€ de loyers différés et non échus en Italie, Hongrie et République Tchèque ;

▪  4,5 M€ de créances impayées en France, totalement dépréciées ;

▪  des quittancements non échus du mois de juin 2024 et des loyers quittancés d’avance.

Les dépréciations des créances clients s’élèvent à 5,4 M€. Elles concernent principalement les commerces en France pour 4,1 M€. 

Les factures à établir pour 19,4 M€ comprennent notamment la refacturation de la taxe foncière en année pleine pour 12 M€. 

Détail des créances clients exigibles :

K€

Créances échues

Total

Créances non échues

Créances échues

De 1 à 90 jours

entre 90

De 181 jours

jours et 180 à 1 ans

jours

> 1 an

Créances clients et comptes rattachés

Dépréciation des créances

76 452 -5 446

37 628 -91

38 824

28 526 0

           2 404              1 457

                 0                -770

6 438 -4 586

La Ligne « Variation du BFR lié à l’activité » du Tableau de Flux de Trésorerie s’explique par :

K€

30-juin-24

31-déc.-23

Incidence de la variation des stocks et en cours

80

-96

Incidence de la variation des clients et autres débiteurs

-53 945

13 548

Incidence de la variation des fournisseurs et autres

34 114

6 635

Variation du BFR lié à l'activité 

-19 752

20 087

Les variations des dettes fournisseurs s’expliquent également par la reprise de l’activité sur le secteur Murs et Fonds.

                                            2.2.5.8.        Créances fiscales et autres créances

K€

30-juin-24

31-déc.-23

Variation

Créances fiscales (IS)

5 277

5 707

-430

Autres créances fiscales

16 517

15 375

1 142

Autres créances

7 896

10 321

-2 425

Créances sur cessions

4 050

0

4 050

Comptes courants

987

1 056

-69

Total créances fiscales et autres créances

34 728

32 459

2 269

Les autres créances fiscales (16,5 M€) concernent principalement des créances de TVA (10 M€).

Le poste autres créances (7,9 M€) concerne principalement l’activité Murs et Fonds (4,2 M€) notamment de l’appel de fonds des charges du Méridien (2,9 M€) au titre du premier semestre 2024 et 3,7 M€ sur les Murs en bail.

Les comptes courants ont diminué et proviennent exclusivement de la Foncière Loisirs Vielsam (0,9 M€).

                                            2.2.5.9.       Charges constatées d’avance

K€

30-juin-24

31-déc.-23

Variation

Charges constatées d'avance

5 159

3 447

1 712

Total des charges constatées d'avance

5 159

3 447

1 712

Les charges constatées d’avance concernent l’activité Murs et Fonds pour 2,6 M€ et les Hôtels en bail pour 2,5 M€. 

                                             2.2.5.10.     Trésorerie et équivalents de trésorerie
2.2.5.10.1. Principes comptables liés à la trésorerie et équivalents de trésorerie

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les disponibilités, les dépôts à court terme et les SICAV monétaires. Il s’agit d’actifs à court terme, très liquides, facilement convertibles en un montant connu de trésorerie et soumis à un risque négligeable de changement de valeur.

2.2.5.10.2. Tableau de la trésorerie et équivalents de trésorerie

K€

30-juin-24

31-déc.-23

Equivalents de Trésorerie

374 347

1 503

Disponibilités bancaires

97 249

107 277

Trésorerie brute

471 596

108 780

Au 30 juin 2023, le portefeuille de titres monétaires est principalement constitué de SICAV monétaires classiques de niveau 2.

•       Le niveau 1 du portefeuille correspond aux instruments dont le prix est coté sur un marché actif pour un instrument identique ;

•       Le niveau 2 correspond aux instruments dont la juste valeur est déterminée à partir de données autres que les prix cotés visés au niveau 1 et observables, soit directement soit indirectement (à savoir des données dérivées de prix).

                                             2.2.5.11.     Capitaux propres
2.2.5.11.1. Principes comptables liés aux capitaux propres

✓ Actions propres

Si le Groupe rachète ses propres instruments de capitaux propres (actions propres), ceux-ci sont déduits des capitaux propres. Aucun profit ou perte n’est comptabilisé dans le compte de résultat lors de l’achat, de la vente, de l’émission ou de l’annulation d’instruments de capitaux propres du Groupe.

2.2.5.11.2. Variation des capitaux propres

Le tableau de variation des capitaux propres et les mouvements du capital sont présentés en note 1.1.4. L’Assemblée Générale mixte du 17 avril 2024 a approuvé la distribution d’un dividende ordinaire de 193 M€, soit un dividende de 1,30 € par action. 

La variation des écarts de conversion de -5,7 M€ enregistrée directement en situation nette se décompose principalement comme suit :

-     effet de la variation des taux de change de la Livre Sterling pour +9,3 M€ (le taux de clôture est de

1,179760€ contre 1,151930 € à l’ouverture) ;

-     effet de la variation du taux de change du Forint Hongrois pour -4,2 M€ ;

-     effet de la variation du taux de change de la Couronne Tchèque pour -0,9 M€ ; 

-     effet des investissements nets à l’étranger (IAS 21 et IFRS 9) sur Covivio Hotels pour -1,9 M€, décomposé en : o écarts de change liés aux emprunts et prêts à long terme de Covivio Hotels libellés en GBP (+10,1 M€)  o variation de Juste Valeur du Cross Currency Swap liée à la variation de devise (-8,2 M€).

Au 30 juin 2024, le capital est composé de 148 141 452 actions entièrement libérées d’une valeur nominale de 4,00 €.

                                                                            Actions              Actions           Actions en

Opération émises                       Propres         circulation

image 

Ce semestre, il n’y a pas eu de mouvement sur le contrat de liquidité. 

                                             2.2.5.12.     Etat des dettes
2.2.5.12.1. Principes comptables liés à l’état des dettes

Les passifs financiers comprennent les emprunts et autres dettes porteuses d’intérêts. 

Lors de leur comptabilisation initiale, ils sont évalués à leur juste valeur sur laquelle sont imputés les coûts de transaction qui sont directement attribuables à l’émission du passif. Ils sont ensuite comptabilisés au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l’amortissement actuariel des frais d’émission et des primes d’émission et de remboursement.

La part à moins d'un an des dettes financières est classée dans le poste dettes financières courantes.

Les sociétés du groupe Covivio Hotels détiennent des actifs immobiliers via des contrats de location financement : crédit-bail (Murs et Fonds) ou baux emphytéotiques/baux à construction. Dans ce cas, la dette constatée en contrepartie de l’actif est initialement comptabilisée à la juste valeur du bien immobilier loué ou, si celle-ci est inférieure, à la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location. Cette dette s’amortit au fur et à mesure des échéances du contrat et donne lieu à la constatation d’une charge financière. Le passif locatif lié aux baux emphytéotiques/baux à construction est présenté sur la ligne Passif locatif long terme ou court terme au bilan et la charge financière dans le poste Charges d’intérêts sur passifs locatifs.

✓ Instruments dérivés et instruments de couverture

Le groupe Covivio Hotels utilise des instruments dérivés pour la couverture de ses dettes à taux variable contre le risque de taux (couverture de flux de trésorerie futurs) et le risque de change.

Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au bilan à la juste valeur. La juste valeur est déterminée à partir de techniques de valorisation faisant appel à des méthodes de calcul mathématiques fondées sur des théories financières reconnues et des paramètres dont la valeur est déterminée à partir des prix d'instruments traités sur des marchés d'actifs. Cette valorisation est réalisée par un prestataire extérieur.

Compte tenu des caractéristiques de son endettement, Covivio Hotels ne qualifie pas à la comptabilité de couverture. Tous les instruments dérivés sont comptabilisés à leur juste valeur et les variations sont inscrites au compte de résultat, à l’exception du Cross Currency Swap pour la partie liée à la couverture du risque de change, qui est qualifiée de couverture d’investissement net à l’étranger.

2.2.5.12.2. Tableaux des dettes

Autres

K€                                                                     31-déc.-23       Augmentation      Diminution       Transferts

imagevariations

Emprunts bancaires                                                 1 278 335                         0           -160 980                     4                       0

30-juin-24

1 117 359

Emprunts obligataires                                                 949 000                500 000                     0                      0                       0

1 449 000

(1)

Autres emprunts et dettes assimilées                                4 336                         0                    -0                      0                       0

Billets de Trésorerie                                                   213 000                  96 000                     0                      0                       0

imageSous-total Emprunts (portant intérêts)                    2 444 671                596 000           -160 980                     4                       0

Intérêts courus                                                            22 387                  29 063            -22 276                      0                       0

Etalement des frais sur emprunts                                  -12 362                   2 797              -5 026                      0                       0

image

Total des emprunt et instruments dérivés               2 349 681                627 860           -188 282                     4               22 025

4 336

309 000

2 879 695

29 174

-14 592

34 589

2 928 866

2 457 859 471 007

-117 580

-200 807 83 228

2 811 287

(1) Il s’agit des emprunts des sociétés en partenariats auprès des actionnaires autres que Covivio Hotels. Au 30 juin 2024, le solde

de 4,3 M€ est principalement constitué des sociétés du portefeuille Murs et Fonds en Allemagne.

Le Groupe Covivio Hotels a souscrit au premier semestre 2024 à un nouvel emprunt obligataire pour un montant net de frais de 495 M€ et a émis de nouveaux billets de trésorerie pour un montant de 96 M€. 

La ligne « encaissements liés aux nouveaux emprunts » du Tableau de Flux de Trésorerie (+592,6 M€) correspond à la colonne Augmentation des Emprunts portants intérêts (+585,8 M€) et de l’augmentation de l’emprunt en livre sterling (+5,1 M€) retraité des passifs locatifs (-1,6 M€). 

La ligne « Remboursement d’emprunts » du Tableau de Flux de Trésorerie (-169,7 M€) correspond à la colonne diminution des emprunts portant intérêts (- 161,0 M€) retraité des écarts de conversion (-6,2 M€) et des impacts des passifs locatifs (-2,1 M€). 

L’endettement financier net est présenté ci-dessous : 

30-juin-24

31-déc.-23

Trésorerie brute (a)

4.2.5.10.2

471 596

108 780

Soldes créditeurs et concours bancaires courants (b)

4.2.5.12.2

-34 589

-95

Trésorerie nette (c) = (a)-(b)

437 007

108 685

Dont Trésorerie nette disponible

471 596

108 780

     Total des emprunts portants intérêts

4.2.5.12.2

2 879 695

2 444 670

     Intérêts courus

4.2.5.12.2

29 174

22 387

Endettement brut (d)

2 908 869

2 467 057

Amortissement des frais de financement ( e )

-14 592

-12 362

Endettement financier net (d) - (c) + ( e )

2 457 270

2 346 010

2.2.5.12.3. Emprunts bancaires

Le tableau ci-après retrace les caractéristiques des emprunts contractés par le groupe Covivio Hotels et le montant des garanties assorties (de nominal supérieur à 100 M€) :

en K€

Dette adossée

Valeur d'expertise

30 juin 2024

Encours  dette

30 juin 2024

Date de mise en

place

Nominal

Initial

Date d'échéance

400 M£ (2018) - ROCKY

318 535

24/07/2018

475 145

24/07/2026

178 M€ (2020) - PARKINN AP BERLIN

173 461

30/12/2019

178 000

30/12/2029

150M€ (2023) – OPCI B2 HI (B&B)

149 000

20/10/2023

150 000

20/10/2030

> 100 M€

1 557 400

640 996

< 100 M€

1 696 321

442 798

TOTAL GAGE

3 253 721   (1)

1 083 794

> 100 M€ < 100 M€

599 M€ (2021) - Emprunt obligataire

500 M€ (2024) - Emprunt obligataire

Programme NEUCP COVIVIO Hotels

350 M€ (2018) - Emprunt obligataire

0

2 729 714

599 000

500 000

309 000

350 000

1 758 000 33 571

27/07/2021

23/05/2024

24/09/2018

599 000

500 000

350 000

27/07/2029

23/05/2033

24/09/2025

TOTAL LIBRE

2 729 714

1 791 571

Autres dettes

4 336

Total général

5 983 435

2 879 701

(1) valeur hors droits des actifs grevés de sûretés réelles (hypothèques ou nantissement de titres des sociétés les détenant)                                                    

Les emprunts sont évalués après leur comptabilisation initiale au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Le taux moyen de la dette consolidée de Covivio Hotels s’élève au 30 juin à 2,32% (contre 2,43% au 31 décembre 2023). 

Les actifs immobilisés faisant l'objet de sûretés représentent 54,4 % du total des actifs immobilisés. Ces sûretés sont consenties pour des durées égales à la durée des financements qui s'y rapportent.

Ventilation des emprunts à leur valeur nominale selon la durée restant à courir et par type de taux :

 en K€

imageDettes Financières à taux fixe

Emprunts bancaires et Crédit-bail

Total Emprunts et obligations

Obligations

Total dettes représentées par des titres

Autres emprunts et dettes assimilées

imageDettes Financières à taux variable Emprunts bancaires et Crédit-Bail

Total Emprunts et obligations

Billets de trésorerie

Encours au

30-juin-2024

image1 533 224 79 889

79 889 1 449 000

1 449 000

image4 336 1 346 470

1 037 470

1 037 470

309 000

Échéance à - 1 an

image0

0

0

0

image0 0 410 883

101 883

101 883

309 000

Encours au

30-juin-2025

image1 533 224 79 889

79 889 1 449 000

1 449 000

image4 336 935 594

935 594

935 594

0

Échéance  de 2 à 5 ans

image434 224 79 889

79 889 350 000

image350 000 4 336 627 473

627 473

627 473

0

Échéance

+ 5 ans

image1 099 000 0

0

1 099 000

1 099 000

image0 308 114

308 114

308 114

0

imageDettes représentées par des titres                            309 000           309 000                                          0

                                                                        2 879 695           410 883                                                                 

2.2.5.12.4. Emprunts obligataires

Les caractéristiques des emprunts obligataires sont les suivantes :

Date d'émission

Montant de l'émission (en M€)

Remboursement partiel (en M€)

Montant nominal après remboursement partiel (en M€)

Nominal d'une obligation (en euros)

Nominal d'une obligation après remboursement partiel (en euros)

Nombre de parts émises

Taux nominal

Date d'échéance

24/09/2018

350

0

350 100 000

100 000

3 500

1,875%

24/09/2025

27/07/2021

 02/11/2021

599

0

599

100 000

100 000

5 990

1,000%

27/07/2029

23/05/2024

500

0

500

100 000

100 000

5 000 4,125%

23/05/2033

imageCaractéristiques

image

La dette obligataire dans les comptes consolidés est de 1 449 M€ au 30 juin 2024. 

La juste valeur de ces emprunts obligataires au 30 juin 2024, s’élève à 1 351,8 M€ contre 858,3 M€ au 31 décembre 2023, après le nouvel emprunt obligataire de 500 M€ en mai 2024. 

L’écart entre la valeur nette comptable et la juste valeur des dettes à taux fixe (valorisée au taux sans risque, hors spread de crédit) est de -97,2 M€ au 30 juin 2024. L'impact du spread de crédit serait de +6,8 M€.

2.2.5.12.5. Instruments dérivés

Les instruments financiers dérivés sont essentiellement composés d’instruments de couverture de taux mis en place dans le cadre de la politique de couverture des taux d’intérêt du Groupe. Ces instruments dérivés sont comptabilisés à leur juste valeur et les variations sont inscrites au compte de résultat, ces derniers n'étant pas éligibles à la comptabilité de couverture selon IFRS 9.

31-déc.-23

K€

Net

Soultes de restructuration

Impact P&L

Impact

Capitaux

Propres

30-juin-24

Net

Instruments financiers             105 110

0

20 686

-8 217

117 580

Total                                    105 110

0

20 686

-8 217

117 580

IFT Passif

IFT Actif

83 228

200 807

Conformément à la norme IFRS 13, les juste-valeurs incluent le risque de défaillance des contreparties

(CDA/DVA) pour un montant de -4,0 M€ au 30 juin 2024 contre -3,6 M€ au 31 décembre 2023.

La ligne « Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur » du Tableau des Flux de trésorerie de

(-41,6 M€) permettant de calculer la capacité d’autofinancement, intègre l’impact résultat des variations de valeurs des IFT (- 20,7 M€) et la variation de valeur des Immeubles de Placement (-20,9 M€).

L’impact sur les capitaux propres de -8,2 M€ correspond à la variation sur la période du taux de change des Cross Currency Swap pris en couverture de nos investissements réalisés au Royaume-Uni.

Répartition par échéance des notionnels des instruments de couverture :

K€

30-juin-24

à moins      

d'un an

de 1 à 5 ans

à plus        

de 5 ans

Couverture Ferme

SWAP receveur fixe

1 114 289

0

354 289

760 000

SWAP payeur fixe

2 197 748

0

913 798

1 283 950

Total des SWAP

1 083 460

0

559 510

523 950

Couverture Optionnelle Achat de CAP

92 063

573

42 190

49 300

Achat de FLOOR

28 000

0

28 000

0

Vente de FLOOR

52 300

0

3 000

49 300

3 484 399

573

1 341 277

2 142 550

Les instruments de couverture à départ décalé ne sont pas pris en compte dans ce tableau.

Solde des couvertures au 30 juin 2024 : 

Encours au 30 juin 2024

image

Emprunts et dettes financières brutes

1 533 224

1 346 470

Banques créditrices

34 589

imagePassifs financiers nets avant couverture

Couverture ferme : Swaps

Couverture optionnelle : Caps

image1 533 224

0

0

image1 381 059

-1 083 460 -92 063

Total couverture                                                                     0            -1 175 522

image Passifs financiers nets après couverture                   1 533 224                205 537

2.2.5.12.6. Passifs locatifs

 

Au 30 juin 2024, le solde des passifs locatifs s’élève à 294,1 M€ en application de la norme IFRS 16.  La charge d’intérêts liée à ces passifs locatifs est de -7,8 M€ au titre du semestre.

Variation de change

30-juin-24

4 257

288 166

26

5 915

4 283

294 081

Autres

K€                                                                                                                    31-déc.-23         Augmentation             Diminution variations

image                                              

L’augmentation des passifs locatifs est liée à des indexations de baux (1,5 M€) et à la hausse de la livre sterling sur la période (4,3 M€).

A noter que les passifs locatifs de la société Bardiomar sont toujours reclassés en passifs destinés à être cédés au 30 juin 2024 (5,7 M€).  

Echéancier des passifs locatifs :

K€

Total au 30 juin 2024

à moins

d'un an

de 1 à 5 ans

de 5 à 25 ans

à plus de 25 ans

Total LT

Hôtellerie

5 204

15 564

49 373

177 979

242 915

248 119

Murs et Fonds

45 962

712

1 182

4 578

39 491

45 251

Totat des Passifs locatifs

294 081

5 915

16 745

53 951

217 470

288 166

2.2.5.12.7. Covenants bancaires 

Les dettes du groupe Covivio Hotels sont assorties de covenants bancaires portant sur les états financiers consolidés de l’emprunteur. A défaut de respect de ces covenants, les dettes seraient susceptibles d’être exigibles de manière anticipée. Ces covenants sont établis en part du groupe.

Le covenant de LTV le plus restrictif s’élève à 60 % au 30 juin 2024.

Le covenant d’ICR le plus restrictif s’élève à 200% au 30 juin 2024.

Les covenants bancaires du groupe Covivio Hotels sont pleinement respectés au 30 juin 2024 et s’établissent à 39,1 % pour la LTV part du groupe et 594% pour l’ICR part du groupe.

Aucun financement n’est assorti d’une clause d’exigibilité sur le niveau de rating de Covivio Hotels, actuellement BBB+, perspective stable (rating Standard & Poor’s confirmé le 19 avril 2024).

image 

Dans le cadre de financements levés par Covivio Hotels et affectés à des portefeuilles spécifiques, ces covenants consolidés sont le plus souvent assortis de covenants de LTV « périmètre » sur les portefeuilles financés. Ces covenants de LTV « périmètre » présentent des seuils usuellement moins contraignants que les covenants consolidés. Ils ont pour vocation essentielle d’encadrer l’utilisation des lignes de financement en la corrélant à la valeur des sous-jacents donnés en garantie.  

                                             2.2.5.13.     Provisions pour risques et charges

2.2.5.13.1. Principes comptables liés aux provisions pour risques et charges

✓ Engagements de retraite

 

Les engagements de retraite sont comptabilisés selon la norme révisée d’IAS 19. Les engagements résultant de régimes de retraites à prestations définies sont provisionnés au bilan pour le personnel en activité à la date de clôture. Ils sont déterminés selon la méthode des unités de crédit projetées sur la base d’évaluations effectuées lors de chaque clôture. Le coût des services passés correspond aux avantages octroyés, soit lorsque l’entreprise adopte un nouveau régime à prestations définies, soit lorsqu’elle modifie le niveau de prestations d’un régime existant. Lorsque les nouveaux droits sont acquis dès l’adoption du nouveau régime ou le changement d’un régime existant, le coût des services passés est immédiatement comptabilisé en résultat. 

A l’inverse, lorsque l’adoption d’un nouveau régime ou le changement d’un régime existant donne lieu à l’acquisition de droits postérieurement à sa date de mise en place, les coûts des services passés sont comptabilisés en charge, selon un mode linéaire, sur la durée moyenne restant à courir jusqu’à ce que les droits correspondants soient entièrement acquis. Les écarts actuariels résultent des effets des changements d’hypothèses actuarielles et des ajustements liés à l’expérience (différences entre les hypothèses actuarielles retenues et la réalité constatée). La variation de ces écarts actuariels est comptabilisée en autres éléments du résultat global.

La charge comptabilisée en résultat opérationnel comprend le coût des services rendus au cours de l’exercice, l’amortissement du coût des services passés, ainsi que les effets de toute réduction ou liquidation de régime ; le coût de l’actualisation est comptabilisé en résultat financier. Les évaluations sont réalisées en tenant compte des Conventions Collectives applicables dans chaque pays, compte tenu des différentes réglementations locales. L’âge de départ à la retraite est, pour chaque salarié, l’âge d’obtention du taux plein de la Sécurité sociale.  

2.2.5.13.2. Tableau des provisions

image

Les autres provisions concernent principalement un litige en lien avec une demande d’indemnité d’éviction d’un ancien locataire (3 M€), contestée par Covivio Hotels.

                                             2.2.5.14.     Autres dettes 

K€

30-juin-24

31-déc.-23

Variation

Autres dettes long terme

9 317

9 334

-17

Dettes fournisseurs

61 832

48 387

13 445

Dettes fournisseurs d'immobilisations

6 133

7 088

-955

Avances et acomptes reçus, avoirs à établir

21 136

12 465

8 671

Impôts courants

10 266

9 513

754

22 012

-12

Autres dettes court terme

52 017

30 005

Comptes courants - passif

114

126

Total

160 815

116 917

43 898

Les autres dettes long terme sont constituées uniquement des dépôts de garantie reçus dont 8,8 M€ concernent les actifs du portefeuille hôtelier en Espagne et 0,4 M€ proviennent de l’activité Murs et Fonds.

Les dettes fournisseurs concernent l’activité Hôtels en bail pour 16,9 M€ et l’activité Murs et Fonds pour 45,0 M€ en lien avec l’estimé de juin. En comparaison, les dettes fournisseurs sur l’activité Murs et Fonds s’élevaient à 46 M€ au 30 juin 2023 et à 19 M€ pour les Hôtels en bail.  

Les dettes fournisseurs d’immobilisations concernent principalement l’activité hôtels en bail pour 5,6 M€ et sont stables. 

Les avances et acomptes reçus incluent notamment les avances reçues sur Murs et Fonds pour 13,2 M€ et les loyers variables 2024 quittancés d’avance (2,8 M€).

Les autres dettes court terme (52 M€) intègrent principalement les dettes sociales en provenance de l’activité Murs et Fonds pour 16 M€, la dette foncière en année pleine pour 17 M€ ainsi que le déposit de 3,1 M€ reçu sur la promesse de vente d’un hôtel en Espagne et l’acompte reçu pour la cession des titres pour une société Espagnole (1,5 M€). 

                                             2.2.5.15.     Comptabilisation des actifs et passifs financiers

Montant figurant dans l'Etat de Situation

                                                                                                30-juin-24                       Financière évalué:

image

                                                Poste concerné dans l'état de         Net (K€)                              A la juste        A la juste       Juste Valeur

K€                                            situation financière                                             Au Coût        Valeur par le valeur par le             (K€)

biais des         biais du amorti

capitaux compte de propres Résultat

image

Titres immobilisés (non courants)

Actifs financiers non courants

2 739

2 739

2 739

Prêts & Créances

Actifs financiers non courants

55 587

55 587

55 587

Prêts & Créances

Créances clients

95 374

95 374

95 374

Actifs en juste valeur

Dérivés à la juste valeur

200 807

0

200 807

200 807

Actifs en juste valeur

Equivalents de trésorerie

374 347

374 347

374 347

Total Actifs Financiers

728 854

153 700

0

575 154

728 854

Dettes au coût amorti

Dettes financières

2 879 695

2 879 695

2 774 827

Passifs à la juste valeur

Dérivés à la juste valeur

83 228

0

83 228

83 228

Dettes au coût amorti

Dépots de Garantie

9 317

9 317

9 317

Dettes au coût amorti

Dettes fournisseurs

67 965

67 965

67 965

Total Passifs Financiers

3 040 205

2 956 977

0

83 228

2 935 337

(1) L’écart entre valeur nette comptable et juste valeur des dettes à taux fixe  (valorisée au taux sans risque et hors spread de crédit)  est de -104,9 M€ , (-97,2 M€ au titre  des emprunts détaillés en 2.2.5.12.4 et -7,7 M€ pour les autres dettes à taux fixe du groupe)

 L'impact du spread de crédit serait de 6,8 M€                                                                                                                                           

image

Le tableau ci-après présente les instruments financiers à la juste valeur répartis par niveau :

•       Niveau 1 : instruments financiers cotés sur un marché actif ; 

•       Niveau 2 : instruments financiers dont la juste valeur est évaluée par des comparaisons avec des transactions de marchés observables sur des instruments similaires ou basée sur une méthode d’évaluation dont les variables incluent seulement des données de marchés observables ;

•       Niveau 3 : instruments financiers dont la juste valeur est déterminée intégralement ou en partie à l’aide d’une méthode d’évaluation basée sur une estimation non fondée sur des prix de transactions de marché sur des instruments similaires.

image

                                             2.2.5.16.     Comptes de régularisation

K€

30-juin-24

31-déc.-23

Variation

Produits constatés d'avance et autres comptes

9 206

17 738

-8 532

Total des comptes de régularisation

9 206

17 738

-8 532

Les produits constatés d’avance se répartissent entre l’activité hôtels en bail (5,5 M€) et l’activité Murs et

Fonds (3,7M€). 

La variation s’explique par l’utilisation des indemnités de travaux perçus sur deux actifs anglais (-2,6 M€) et les loyers quittancés d’avance sur l’activité hôtels en bail (-5,8 M€).             

image NOTES SUR L’ETAT DU RESULTAT NET

                                            2.2.6.1.       Principes comptables

✓  Loyers

Selon la présentation de l’état du résultat net, les loyers se substituent au chiffre d’affaires. Les prestations de services sont présentées sur une ligne spécifique de l’état du résultat net (Revenus de gestion et d’administration) après les loyers nets.

En règle générale, le quittancement est trimestriel. Les revenus locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des baux en cours. Les éventuels avantages octroyés aux locataires (franchises de loyer, paliers, abandons de loyers en contrepartie d’un loyer additionnel à recevoir sur les années futures) font l’objet d’un étalement linéaire sur la durée du contrat de location en conformité avec IFRS 16.

La plupart des revenus locatifs de l’exercice correspondent au quittancement des loyers sur la période. Pour les hôtels gérés par le groupe Accor, ce quittancement est calculé en pourcentage du chiffre d’affaires de l’exercice. D’autres portefeuilles hôteliers font l’objet d’un quittancement additionnel via un loyer variable ajouté au loyer minimum garanti et calculé sur un pourcentage du chiffre d’affaires des hotels.

✓  Revenus des hôtels en gestion (Murs et Fonds)

Le chiffre d’affaires des hôtels en gestion correspond au montant des ventes de produits et prestations de services liées aux activités ordinaires. Il se répartit entre les différentes prestations hôtelières (hébergement, restauration et autres prestations).

L’ensemble des revenus des hôtels en gestion est évalué à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir, net des rabais, remises et ristournes, de la TVA et des autres taxes.

                                            2.2.6.2.        Résultat d’exploitation
                                             2.2.6.2.1.    Revenus locatifs

Variation

Loyers (en K€)                                                                                  30-juin-24       30-juin-23  Var % en K€

image 

Les revenus locatifs se composent des loyers et produits assimilables (ex : indemnités d’occupation, droits d’entrée) facturés pour les immeubles de placements au cours de la période. Les franchises de loyers, les paliers et les droits d’entrée sont étalés sur la durée ferme du bail.

La variation du chiffre d’affaires de l’activité hôtellerie (+5,8 M€) s’explique principalement par :

-       La hausse des portefeuilles à loyers variables (+3,3 M€) ;

-       Les effets d’indexation des loyers et autres (+3 M€) ;

-       L’impact de la cession d’hôtels (-0,2 M€) 

                                             2.2.6.2.2.    Charges immobilières

Variation    

K€                                                                                                                                                  30-juin-24         30-juin-23 en %

image

Loyers

133 531

127 726

4,5%

Charges locatives non récupérées

-191

80

n.a.

Charges d'impôts et taxes

-14 000

-14 076

-0,5%

Produits de refacturation d'impôts et taxes

12 219

12 511

-2,3%

Charges sur Immeubles

-1 666

-1 894

-12,0%

Charges nettes des créances irrécouvrables

757

-716

n.a.

image 

Les charges sur immeubles sont essentiellement constituées des honoraires de Property Management auprès des filiales du groupe Covivio pour 1,5 M€.

La variation des charges nettes de créances irrécouvrables concerne principalement la reprise des différés de paiement en Espagne (+1 M€) minoré par une nouvelle dépréciation sur des actifs commerces en France

(-0,3 M€).

                                             2.2.6.2.3.    EBITDA des hôtels en gestion

K€

30-juin-24

30-juin-23

Var %

Revenus des hôtels en gestion

138 038

136 196

1,4%

Charges d'exploitation des hôtels en gestion

-108 406

-104 607

3,6%

EBITDA DES HOTELS EN GESTION

29 632

31 589

-6,2%

RESULTAT DES AUTRES ACTIVITES

-0

47

-100,0%

Le résultat détaillé de cette activité est présenté en § 2.2.8.6.

L’EBITDA des hôtels en gestion diminue de -2,0 M€ principalement en raison de la fin du minimum garanti sur un hôtel à Roissy (-1 M€) et à la fermeture pour travaux d’un hôtel à Bruges. 

Il n’intègre pas les coûts de structure Corporate de cette activité. Ces derniers sont présentés dans les frais de structure.

                                             2.2.6.2.4.    Coûts de fonctionnement nets

Ils se composent des frais de siège et des frais de fonctionnement (y compris activité Murs et Fonds), nets des revenus des activités de gestion et d’administration.

K€

30-juin-24

30-juin-23

Variation     en %

Revenus de gestion et d'administration

2 267

2 630

-13,8%

Frais liés à l'activité

-501

-670

-25,2%

Frais de structure

-10 489

-10 949

-4,2%

Total Coûts de Fonctionnements Nets

-8 724

-8 990

-3,0%

Les revenus de gestion et d’administration sont principalement constitués des honoraires d’asset management facturés aux sociétés mises en équivalence ou en partenariat. Ils sont en hausse sous l’effet principal de la hausse des loyers variables sur la période.

Les frais liés à l’activité sont principalement constitués de frais d’expertises sur immeubles et de frais d’asset management.

Les frais de structure comprennent :

•       des frais de réseau pour 3,6 M€ dont 2,8 M€ avec Covivio ;

•       des coûts de personnel pour 1,6 M€.

A noter que les frais de personnel avant affectation au résultat de cessions s’élèvent à 2,0 M€.

2.2.6.2.5. Amortissements des biens d’exploitation et variation nette des provisions et autres

K€

30-juin-24

30-juin-23

Variation

Amortissements des biens d'exploitation

Variation nette des provisions et autres

-20 646

-23 606

2 961

7 951

15 255

-7 304

La diminution des amortissements des biens en exploitation s’explique notamment par :

•       l’amortissement des hôtels en exploitation pour 24,2 M€ sur le semestre ;

•       les reprises nettes de dépréciations exceptionnelles réalisées en Allemagne sur trois hôtels en exploitation pour 3,6 M€. 

Le poste « variation nette des provisions et autres » est principalement composé de la refacturation aux locataires des baux à construction (6,6 M€). La charge locative étant annulée par l’application de la norme IFRS 16, le produit de la refacturation aux locataires/exploitants n’est pas présenté en charges sur immeubles car cela conduirait à afficher un produit net sur ce poste et à fausser le ratio de charges immobilières.

La variation du poste est principalement liée à la reprise de provision pour impôts sur le portefeuille Murs et Fonds en Allemagne en 2023 (7,7 M€).

                                            2.2.6.3.        Résultat de cessions

Au cours de la période, le groupe Covivio Hotels a réalisé des ventes pour un montant total de 19,8 M€, nettes de frais, comprenant les cessions de deux hôtels. Les valeurs d’expertises de ces deux actifs ressortaient à 16,2 M€ au 31 décembre 2023.

                                            2.2.6.4.        Variation de Juste Valeur des Immeubles

K€

30-juin-24

30-juin-23

Hôtels en bail

27 418

-41 051 -3 104

Autres activités (non significatives)

-5 199

Murs et Fonds

-1 312

112

Total Variation de la Juste Valeur des Immeubles

20 907

-44 043

La variation de juste valeur des immeubles est commentée dans le paragraphe 2.2.5.1.2.

La variation de valeur de -1,3 M€ sur les Murs et Fonds correspond à la valorisation de terrains en Allemagne.

                                            2.2.6.5.       Coût de l’endettement financier net 

K€

30-juin-24

30-juin-23

Variation      en K€

Variation     en %

Produits d'intérêts sur opérations de Trésorerie

4 392

1 150

3 242

281,9%

Charges d'intérêts sur opérations de financements

-48 853

-37 279

-11 574

31,0%

Amortissements des frais accessoires et des primes

s

-1 993

-1 936

-57

3,0%

Charges nettes sur couverture

16 521

7 437

9 084

122,1%

Coût de l'endettement financier Net

-29 934

-30 628

694

-2,3%

Le coût de l’endettement financier net a diminué de 0,7 M€ principalement sous l’effet de la baisse de la dette moyenne et de son coût.

                                            2.2.6.6.       Résultat financier

K€

30-juin-24

Variation     

30-juin-23 en K€

Variation     en %

Coût de l'endettement financier net

-29 934

             -30 628                    694

-2,3%

Charges d'intérêts des passifs locatifs

-7 840

              -7 517                   -323

4,3%

Variation de juste valeur des instruments financiers

20 686

                7 839                12 847

n.p.

Actualisation et résultat de change

408

                  367                      40

n.p.

Amortissements exceptionnels des frais d'émission d'emprunts

-715

                   -57                   -658

image

1161,6%

Total du Résultat Financier

-17 394

             -29 995                12 600

n.p.

La charge d’intérêts des passifs locatifs est liée à l’application de la norme IFRS 16. Cette charge est principalement constituée des baux emphytéotiques au Royaume-Uni. En corollaire, la charge locative de ces baux n’apparaît plus au compte de résultat.

Les amortissements exceptionnels des frais d’émission d’emprunts de la période sont principalement liés au remboursement partiel de l’emprunt en livre sterling. 

La hausse des taux a généré une variation de la valorisation des instruments financiers de 20,7 M€ au 30 juin 2024. Si l’on intègre la variation de valeur du Cross Currency Swap comptabilisée en capitaux propres

(-8,2 M€) la variation des instruments financiers serait de 12,5 M€.

La ligne « Autres produits et charges calculés » du Tableau de Flux de Trésorerie de -0,8 M€ est essentiellement composée de l’amortissement des frais sur emprunts (+2,0 M€ réguliers et +0,7 M€ exceptionnels) et de la linéarisation de franchises (-2,2 M€).

                                            2.2.6.7.        Impôts exigibles et impôts différés
                                             2.2.6.7.1.    Principes comptables aux impôts exigibles et différés

✓ Régime fiscal SIIC (sociétés françaises) 

L’option au régime SIIC en France entraîne l’exigibilité immédiate d’un impôt de sortie au taux réduit de 19% sur les plus-values latentes relatives aux immeubles et aux titres de sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés. L’impôt de sortie (exit tax) est payable sur 4 ans, par quart, à partir de l’année de l’option. En contrepartie, la société devient exonérée d’impôt sur les revenus de l’activité SIIC et se trouve soumise à des obligations de distribution.

•       Exonération des revenus SIIC

Les revenus SIIC sont exonérés d’impôt et concernent :

-       les revenus provenant de la location d’immeubles,

-       les plus-values réalisées sur les cessions d’immeubles, de participations dans des sociétés ayant opté pour le régime ou de sociétés non soumises à l’IS ayant un objet identique, ainsi que les droits afférents à un contrat de crédit-bail et de droits immobiliers sous certaines conditions, - les dividendes des filiales SIIC.

•       Obligations de distribution

Les obligations de distribution liées au bénéfice de l’exonération sont les suivantes :

-       95 % des bénéfices provenant de la location d’immeubles,

-       70% des plus-values de cession d’immeubles et parts de filiales ayant optées ou de filiales non soumises à l’IS dans un délai de 2 ans,

-       100% des dividendes provenant de filiales ayant opté.

La dette d’exit tax est actualisée en fonction de l’échéancier de paiement déterminé à partir de l’entrée dans le régime SIIC des entités concernées. 

La dette initialement comptabilisée au bilan est diminuée de l’actualisation, et une charge d’intérêt est constatée lors de chaque arrêté, permettant de ramener la dette à sa valeur nette actualisée à la date d’arrêté. Le taux d’actualisation retenu est fonction de la courbe des taux, compte tenu du différé de paiement.

Il n’y a aucune dette d’exit tax dans les comptes de Covivio Hotels au 30 juin 2024.

✓ Régime de droit commun et impôts différés

Les impôts différés résultent des décalages temporaires d'imposition ou de déduction et sont calculés selon la méthode du report variable, et sur la totalité des différences temporaires existant dans les comptes individuels, ou provenant des retraitements de consolidation. L’évaluation des actifs et des passifs d’impôts différés doit refléter les conséquences fiscales qui résulteraient de la façon dont l’entreprise s’attend, à la clôture de l’exercice, à recouvrer ou à régler la valeur comptable de ses actifs et de ses passifs. Les impôts différés portent sur les structures du groupe Covivio Hotels qui ne sont pas éligibles au régime SIIC.

Un actif d’impôt différé net est constaté en cas de pertes fiscales reportables dans l’hypothèse probable où l’entité concernée, non éligible au régime SIIC, disposera de bénéfices futurs imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront être imputées.

Dans le cas où une société française prévoit d’opter directement ou indirectement pour le régime SIIC dans un avenir proche, une dérogation au régime de droit commun est réalisée via l’anticipation du taux réduit

(taux de l’Exit Tax) dans l’évaluation des impôts différés.

✓  Régime SOCIMI (sociétés espagnoles)

Les sociétés espagnoles détenues par Covivio Hotels ont opté pour le régime fiscal SOCIMI, avec effet au 1er janvier 2017. L’option pour le régime SOCIMI n’entraine pas l’exigibilité d’un impôt de sortie (« Exit Tax ») au moment de l’option. En revanche, les plus-values afférentes à la période hors régime SOCIMI durant laquelle des actifs étaient détenus, sont taxables lors de la cession desdits actifs. 

Les revenus provenant de la location et des cessions des actifs détenus dans le cadre du régime SOCIMI sont exonérés d’impôt, sous condition de distribution à hauteur de 80% des profits locatifs et de 50% des profits de cession des actifs. Ces plus-values sont déterminées en allouant les plus-values taxables à la période hors régime SOCIMI de façon linéaire sur la durée de détention totale.

✓  Régime REIT (sociétés du Royaume-Uni)

Neuf sociétés du Royaume-Uni ont opté pour le régime d’exonération REIT à compter du 1er janvier 2024.  L’option pour le régime REIT n’entraine pas l’exigibilité d’un impôt de sortie (« Exit Tax ») au moment de l’option.

Les revenus provenant de la location des actifs détenus dans le cadre du régime REIT sont exonérés d’impôt, sous condition de distribution à hauteur de 90% des profits locatifs.

                                             2.2.6.7.2.    Impôts et taux retenus par Zone Géographique

Taux

                                                                        Impôts                Impôts

K€                                                                                                                             Total                d'impôt

                                                                       exigibles             différés

différé

image

France

0

-2 283

-2 283

25,83%

Belgique

-1 242

-741

-1 983

25,00%

Luxembourg

-443

-114

-557

24,94%

Pays-Bas

-777

7

-770

25,80%

Portugal

-380

-972

-1 352

22,50%

Allemagne

-1 470

818

-652

15,83% (1)

Espagne

0

54

54

25,00%

Royaume Uni

-415

-1 716

-2 132

25,00%

Irlande

-98

89

-9

33,00% (2)

Pologne

-86

-2

-88

9,00%

Italie

-247

-1 206

-1 453

27,90% (3)

Hongrie

-91

0

-91

9,00%

République Tchèque

-323

2

-321

21,00%

image

 (-) correspond à une charge d'impôt ; (+) correspond à un produit d'impôt                                                                   

(1)    En Allemagne, le taux d’impôt sur les survaleurs immobilières est de 15,83% mais pour l’activité d’exploitation des hôtels les taux vont de 30,18 à 32,28 %.

(2)    En Irlande, les taux d’impôts sont de 12,5% pour les sociétés opérationnelles, 25% pour les holdings et 33% pour le capital gain.

(3)    En Italie, le taux d’impôt s’établit à 24%, auquel s'ajoute un taux d'impôt régional sur les sociétés (résidentes et non résidentes) dont le taux standard est de 3,9%.

                                             2.2.6.7.3.     Charges et produits d’impôts différés

K€                                                           30-juin-24          30-juin-23           Variation

image

France

-2 283

546

-2 829

Belgique

-741

0

-742

Luxembourg

-114

-246

132

Pays-Bas

7

363

-356

Portugal

-972

-650

-322

Allemagne

818

2 544

-1 725

Espagne

54

-39

93

Royaume Uni

-1 716

-799

-918

Irlande

89

89

0

Pologne

-2

55

-56

Italie

-1 206

-517

-689

République Tchèque

2

99

-97

Hongrie

0

584

-584

imageTotal

(-) correspond à une charge d'impôt ; (+) correspond à un produit d'impôt                             

Les charges d’impôts différés au 30 juin 2024, d’un montant de -6,1 M€, se répartissent entre l’activité hôtellerie (-8,1 M€) et l’activité Murs et Fonds (+2,0M€). 

La variation de -8,1 M€ s’explique principalement par la hausse des valeurs sur les actifs Murs et Fonds et sur la reprise des impôts différés actif suite à la progression des résultats en Italie et en Angleterre.        

image AUTRES ELEMENTS D'INFORMATION 

                                            2.2.7.1.        Frais de personnel

Dans l’état du résultat net, les frais de personnel de la période sont inclus dans les postes Frais de structure pour 1,7 M€. Ces derniers sont en diminution de 0,8 M€. 

Les frais de personnel sont aussi présents dans EBITDA des hôtels en gestion pour 35,3 M€ pour ce qui concerne l’activité Murs et Fonds. Ils sont en diminution de 1,1 M€ par rapport au 30 juin 2023 en lien avec la stabilité de l’effectif et la hausse du chiffre d’affaires de l’Hébergements et Restauration.  Les frais de personnel sont également présents dans le poste frais sur ventes pour 0,3 M€.

L’effectif présent au 30 juin 2024 des sociétés consolidées par intégration globale (hors sociétés Murs et Fonds) s’élève à 23 personnes. Cet effectif se répartit entre la France (18 personnes), l’Espagne (2 personnes) et le Luxembourg (3 personnes). 

L’effectif moyen au 30 juin 2024 pour l’activité Murs et Fonds s’établit à 1 322 personnes, ce qui est stable par rapport à juin 2023 (1 325 personnes). 

                                            2.2.7.2.       Résultat par action et résultat dilué par action

✓ Résultat par action (IAS 33)

Le résultat de base par action est calculé en divisant le résultat attribuable aux porteurs d’actions ordinaires de Covivio Hotels (le numérateur) par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation (le dénominateur) au cours de l’exercice.

Pour calculer le résultat dilué par action, le nombre moyen d’actions en circulation est ajusté afin de tenir compte de la conversion de toutes les actions ordinaires potentiellement dilutives.

L’effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat d’actions ». Le nombre ainsi calculé vient s’ajouter au nombre moyen d’actions en circulation et constitue le dénominateur. Pour le calcul du résultat dilué le résultat attribuable aux actionnaires ordinaires de Covivio Hotels est ajusté de :

•       tout dividende ou autre élément au titre des actions ordinaires potentielles dilutives qui a été déduit pour obtenir  le résultat attribuable aux porteurs d’actions ordinaires ;

•       des intérêts comptabilisés au cours de la période au titre des actions ordinaires potentielles dilutives ;

•       de tout changement dans les produits et charges qui résulterait de la conversion des actions ordinaires potentielles dilutives.

                                                                                   30-juin-24          30-juin-23

133 333

62 106

148 133 765

148 135 962

7 687

5 490

148 133 765

148 135 962

0,90

0,42

0,90

0,42

imageRésultat net part du groupe (en K€)

Nombre d'action moyen non dilué

Nombre moyen d'actions auto détenues

Nombre d'action moyen dilué

image                                                                                      

                                            2.2.7.3.       Transactions entre parties liées

Les informations mentionnées ci-après concernent les principales parties liées, à savoir Covivio et ses filiales d’une part et les sociétés mises en équivalence d’autre part. 

Détail des transactions avec parties liées (en K€) :

                                                                                                              Résultat               Résultat

Partenaires                                                                                                    Qualité du partenaires                  Bilan                Commentaires d'exploitation                        financier

image

Covivio Hotels Gestion

Gérant

-1 994

Rémunération de la gérance

Covivio Property

Prestataire Groupe

-1 069

Honoraires Property

Covivio

Prestataire Groupe

-3 011

Frais de réseau

Covivio SGP

Gérant OPCI B2 INVEST HOTEL

-99

Prestations conseil et convention de gestion

Covivio Immobilien GmbH

Prestataire Groupe

-650

Honoraires Property et Frais de réseau

Covivio Italy

Prestataire Groupe

-126

Honoraires Property et Frais de réseau

IRIS (OPCI + Holding), OPCI Campinvest, SCI Dahlia et Phoenix

Sociétés MEE

2 064

1 543

50 750

Honoraires Asset, Property, Prêts

image 

                                            2.2.7.4.       Rémunération des dirigeants
                                             2.2.7.4.1.     Rémunération des dirigeants et des administrateurs

Au cours de ce semestre, il n’a été constaté aucune rémunération aux membres du Conseil de surveillance et du Comité d’audit.

                                             2.2.7.4.2.    Rémunération du gérant et de l’associé commandité

Gérant commandité, Covivio Hotels Gestion a perçu au titre de l’année 2024 une rémunération au titre de ses fonctions de 1,0 M€ hors taxes. Les modalités de calcul de cette rémunération sont fixées par l’article 11 des statuts de Covivio Hotels. 

Au cours du premier semestre 2024, il a été versé 1,0 M€ de dividende préciputaire à l’associé commandité, Covivio Hotels Gestion au titre de l’exercice 2024. Ce dividende préciputaire a été comptabilisé en charge d’exploitation conformément aux normes IFRS qui stipulent qu’un dividende préciputaire doit être traité comme une commission de gestion.

image INFORMATION SECTORIELLE

                                            2.2.8.1.       Principes comptables relatifs aux secteurs opérationnels – IFRS 8

Covivio Hotels détient un patrimoine immobilier diversifié, en vue d’en retirer des loyers et de valoriser les actifs détenus. L’information sectorielle a été organisée autour du type de clientèle et de la nature des biens.  En conséquence, les secteurs opérationnels sont les suivants :

•       Hôtellerie : actifs principalement loués à Accor, IHG, B&B, Motel One, NH, Pierre & Vacances et Club Med ;

•       Murs et Fonds : hôtels exploités par Covivio Hotels, en direct ou via un contrat de management avec un opérateur hôtelier ;

Les activités non significatives (commerces et corporate) sont désormais intégrées au secteur hôtellerie.

Ces secteurs font l’objet d’un reporting distinct examiné régulièrement par le Management du groupe Covivio Hotels en vue de prendre des décisions en matière de ressources à affecter au secteur et d’évaluer leur performance.

Les données financières présentées pour l’information sectorielle suivent les mêmes règles comptables que celles pour les états financiers globaux.

                                            2.2.8.2.       Immobilisations incorporelles et corporelles

30/06/2024 - en K€

Hôtellerie

Murs et Fonds

Total

     France          Etranger

France               Etranger

Ecarts d'acquisition

                   0                   0

       40 452             76 075

116 527

Immobilisations incorporelles

                   0                 17

            158                   87

262

Immeubles d'exploitation

                   0                   0

     196 896           875 211

1 072 107

Autres immobilisations

                  10                 29

         7 557              7 068

14 664

Immobilisations en cours

                   0                   0

       12 289             11 336

23 625

 TOTAL

                  10                 46

      257 352          969 776

1 227 184

31/12/2023 - en K€

Hôtellerie

Murs et Fonds

Total

      France        Etranger

France         Etranger

Ecarts d'acquisition

                   0                    0

    40 955              76 395

117 350

Immobilisations incorporelles

                  -0                  18

         100                   109

227

Immeubles d'exploitation

                  -0                    0

201 183              882 446

1 083 629

Autres immobilisations

                 10                  40

      7 879                7 870

15 799

Immobilisations en cours

                   1                    0

      7 606                2 659

10 266

 TOTAL

                   11                  59

257 723              969 479

1 227 272

                                            2.2.8.3.       Immeubles de placement / immeubles destinés à être cédés

30/06/2024 - en K€

Hôtellerie

Murs et Fonds

Total

France        Etranger

France          Etranger

 Immeubles de Placement

 Actifs destinés à être cédés

 Autres actifs destinés à être cédés

1 501 429     2 983 138

230 064          124 220

            0            7 747

            0                   0

            0                   0

            0                   0

4 484 567

354 284 7 747

 TOTAL

1 731 493      3 115 105

             0                  0

4 846 598

31/12/2023 - en K€

Hôtellerie

Murs et Fonds

Total

France        Etranger

France          Etranger

 Immeubles de Placement

 Actifs destinés à être cédés

 Autres actifs destinés à être cédés

1 649 310     2 988 884

    58 515          96 935

            0            6 465

    17 051                   0

            0                   0

            0                   0

4 655 245

155 450 6 465

 TOTAL

1 707 825      3 092 284

     17 051                  0

4 817 160

* Les 17 M€ concernant la valorisation du fonds du Plaza Nice a été reclassé dans le secteur hôtellerie à compter du 01 janvier 2024.

                                            2.2.8.4.        Passifs financiers 

30/06/2024 - en K€                                            Hôtellerie

M urs et Fonds

TOTAL

 Emprunts LT portant intérêts                           1 742 589

715 270

2 457 859

 Emprunts CT portant intérêts                              460 853

10 154

471 007

 Passifs locatifs LT et CT                                     248 415

image

45 666

771 090

294 081

Total Emprunts LT & CT                                 2 451 858

3 222 948

31/12/2023 - en K€

Hôtellerie

M urs et Fonds

TOTAL

Emprunts LT portant intérêts

1 498 569

700 386

2 198 955

 Emprunts CT portant intérêts

252 719

3 117

255 836

 Passifs locatifs LT et CT

243 404

45 355

288 759

Total Emprunts LT & CT

1 994 692

748 858

2 743 550

En mai 2024, un emprunt obligataire a été souscrit pour 500 M€ pour une maturité de 9 ans. 

De nouveaux tirages de contrats NEU CP ont été réalisés pour 96 M€, à échéance 2025.

Un remboursement partiel de 130 M£ a également été réalisé le 19 mai 2024.

                                            2.2.8.5.       Compte de résultat par secteur opérationnel

En conformité avec la norme IFRS 12, les transactions inter-secteur sont présentées distinctement dans le compte de résultat sectoriel.

image

  

image

image EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE

Néant

             

3. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION FINANCIERE SEMESTRIELLE

 

 

MAZARS

Tour Exaltis

61, rue Henri Regnault

92075 Paris-La Défense cedex

S.A. à directoire et conseil de surveillance au capital de € 8 320 000

784 824 153 R.C.S. Nanterre

Commissaire aux Comptes

Membre de la compagnie régionale de Versailles et du Centre

ERNST & YOUNG et Autres

Tour First

TSA 14444

92037 Paris-La Défense cedex

S.A.S. à capital variable

438 476 913 R.C.S. Nanterre

Commissaire aux Comptes

Membre de la compagnie régionale de Versailles et du Centre

Covivio Hotels

Période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024

Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle 2024

Mesdames, Messieurs les Actionnaires,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, et en application de l'article L.4511-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :

•       l'examen limité des comptes semestriels consolidés condensés de la société Covivio Hotels, relatifs à la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;

•       la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.

Ces comptes semestriels consolidés condensés ont été établis sous la responsabilité de votre gérance. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.

I   - Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France.

Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d’un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés condensés avec la norme IAS 34 - norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.

II  - Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité commentant les comptes semestriels consolidés condensés sur lesquels a porté notre examen limité.

Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés condensés.

Paris-La Défense, le 24 juillet 2024

Les Commissaires aux Comptes

                                           KPMG S.A.                                                                        ERNST & YOUNG et Autres

                                       Sandie Tzinmann                                                   Jean-Roch Varon                           Pierre Lejeune

        

4. ATTESTATION DU RESPONSABLE

 

ATTESTATION DU RESPONSABLE

 

J’atteste, à ma connaissance, que les comptes condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu’une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.

Le 24 juillet 2024,

Monsieur Tugdual Millet

Président de COVIVIO HOTELS GESTION

Gérant commandité

Personne responsable de l’information financière



[1] Via l’acquisition de titres de sociétés propriétaires et exploitantes de fonds de commerce

[2] Hors droits

[3] Droits inclus

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