Les performances hôtelières du premier semestre 2023 sont exceptionnelles et en amélioration continue, portées en premier lieu par de très fortes hausses des prix moyens, mais également depuis le mois de mai par le retour à des taux d’occupation proches ou au-dessus de leurs niveaux de 2019 (-1,9 pt en Europe et +1,2 pt en France). La clientèle domestique, déjà très présente, s’est renforcée, tandis que la clientèle internationale est en forte croissance. Cette conjoncture profite à toutes les gammes du marché hôtelier, du très économique au haut de gamme. Ce dernier segment bénéficie également du retour de la clientèle d’affaires, avec des évènements plus nombreux sur le deuxième trimestre.

Les RevPAR s’inscrivent donc en forte croissance depuis le début de l’exercice, à +12,7% en moyenne en Europe, et à +20% sur le seul mois de mai. Les principaux marchés de Covivio Hotels ont largement dépassé leurs performances de 2019 : Italie (+43% au mois de mai), France (+29%) et Royaume-Uni (+17%). L’Allemagne, dont le redémarrage est plus récent avec notamment le retour de la clientèle d’affaires, affiche des performances en nette progression et se rapproche des autres pays en mai (+14%).

Evolution des RevPAR des hôtels en Europe^{^[1]}

Poursuite du travail d’asset management

En février 2023, Covivio Hotels a signé avec Melia des nouveaux baux de 15 ans sur 3 hôtels situés en Espagne, à Barcelone, Valence et Malaga. Covivio Hotels financera un programme de travaux de 14,8 M€ permettant le repositionnement de ces hôtels et une amélioration des performances énergétiques. Cette opération d’asset management génère une hausse des loyers fixes d’environ 30% et un rendement marginal sur investissement de l’ordre de 9%.

Par ailleurs, un hôtel situé à Amsterdam, loué à NH Hotel, bénéficiera d’un programme de travaux sur 2023 de 10 M€, portant sur la rénovation des chambres, des salles de bain et des installations techniques. Ces travaux, financés par NH Hotel, viendront dynamiser les performances de l’hôtel, et les loyers variables attachés au bail.

80 M€ de nouveaux engagements de cessions signés

Covivio Hotels a signé 80 M€ en part du groupe (100 M€ à 100%) de nouveaux engagements de cessions sur le semestre, dont 7 hôtels économiques en France et un hôtel en Espagne. Ces promesses ont été signées à des valeurs en ligne avec les valeurs d’expertise de fin 2022.

Résilience des valeurs à périmètre constant

Covivio Hotels détient à fin juin 2023, un patrimoine d’une valeur de 5 998 M€ (6 635 M€ à 100%), caractérisé par :

- Des emplacements de qualité : la note moyenne concernant la « situation géographique » des hôtels attribuée par les clients sur Booking.com s’élève à 8,8 / 10 ;

- Un portefeuille diversifié, en termes de pays (12 pays, aucun ne représentant plus de 33% du total du portefeuille) et de segments (68% d’hôtels économiques et moyenne gamme et 32% d’hôtels haut de gamme) ;

- Des baux long terme avec les principaux opérateurs hôteliers : 16 opérateurs, avec une durée résiduelle ferme des baux de 12,6 ans en moyenne.

Patrimoine Consolidé en PdG (M€)	Valeurs HD 31/12/2022	Valeurs HD 30/06/2023
Hôtellerie en bail	4 595	4 583
Hôtellerie Murs et Fonds	1 375	1 366
Total Hôtels	5 970	5 949
Actifs non stratégiques (commerces)	53	49
Total Covivio Hotels	6 022	5 998
¹ PC : Périmètre constant

∆ S1 2023 à ₂ 1 Rdt HD

² Rendement Hors Droits

A périmètre constant, le patrimoine Hôtels fait preuve d’une forte résilience, affichant des valeurs en légère baisse de -0,8% sur 6 mois. Cette variation s’explique principalement par la hausse des taux de capitalisation, en majeure partie compensée par la croissance des revenus, liée aux très bonnes performances des hôtels à revenus variables et à une forte indexation des loyers fixes.

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 5,5%.

Répartition du patrimoine hôtelier au 30/06/2023

Croissance des revenus : +20% à périmètre constant

Les très bons résultats du marché hôtelier sur le 1^er semestre se traduisent par une croissance des revenus de +20,3% à périmètre constant et +23,2% à périmètre courant, pour s’établir à 150,1 M€ contre 121,8 M€ au 30 juin 2022.

M€	Revenus 30/06/2022 100%	Revenus 30/06/2022 PdG	Revenus 30/06/2023 100%	Revenus 30/06/2023 PdG	Var. PdG (%)	Var. PdG *(%) à PC ^()**
Hôtels en bail - Loyers variables	21,1	21,1	27,0	27,0	27,8%	32,4%
Hôtels en bail - UK	16,4	16,4	18,2	18,2	11,2%	12,9%
Hôtels en bail - Autres	72,3	65,7	80,6	74,2	13,1%	9,0%
Hôtels en murs et fonds (EBITDA)	19,2	18,7	31,6	30,7	64,3%	53,8%
Total revenus Hôtels	129,0	121,8	157,4	150,1	23,2%	20,3%
Non stratégiques (commerces)	2,2	2,2	1,9	1,9	-12,1%	4,5%
Total revenus Covivio Hotels	131,2	124,0	159,3	152,0	22,8%	20,0%

(*) à périmètre constant

Hôtels en bail (77% du patrimoine Hôtels)

- Hôtels en loyers variables : le portefeuille, principalement loué à AccorInvest (20% du patrimoine hôtelier) en France et en Belgique, est constitué d’hôtels économiques (Ibis) et de moyenne gamme (Novotel, Mercure).

Avec des loyers entièrement indexés sur le chiffre d’affaires, ce portefeuille bénéficie de la croissance du marché hôtelier et affiche des revenus de 27,0 M€, en hausse de +32,4% à périmètre constant par rapport au 1^er semestre 2022. Cette hausse est principalement portée par les actifs parisiens, dont les rénovations réalisées en 2019 permettent de bénéficier pleinement de la hausse des prix moyens.

- Hôtels au Royaume-Uni loués à IHG (11% du patrimoine hôtels) : les 9 hôtels du portefeuille enregistrent de très bonnes performances, avec une croissance de +12,9% à périmètre constant. Dans le cadre du nouveau bail signé en 2022 avec IHG, un revenu variable sur le chiffre d’affaires s’applique en plus du loyer fixe.

- Autres hôtels en bail (46% du patrimoine hôtels) : hôtels en loyers fixes loués à B&B, NH Hotels, Motel One, Barcelo, Hotusa,… dans le cadre de baux longs. A périmètre constant, les loyers augmentent de +9,0%, principalement en raison de l’indexation des loyers sur le 1^er semestre (en moyenne +6,9%). Les loyers bénéficient également de la livraison en 2022 de l’hôtel Anantara situé à Nice (+2 M€).

La durée résiduelle ferme des baux hôteliers s’élève à 12,6 ans à fin juin 2023, tandis que le taux d’occupation demeure à 100% sur le portefeuille.

Hôtels en murs et fonds (23% du patrimoine hôtels)

Ces hôtels sont majoritairement situés en Allemagne (notamment à Berlin) et en France. Les performances des hôtels français ont tiré parti de la croissance du secteur tandis que l’Allemagne bénéficie d’un effet base favorable avec un premier trimestre 2022 encore impacté par la crise sanitaire.

Au global, l’EBITDA des actifs en murs et fonds est en hausse de +12,4 M€ en part du groupe par rapport au 1^er semestre 2022, soit une hausse de +53,8% à périmètre constant.

Maintien d’un bilan de qualité au 1^er semestre

La dette nette de Covivio Hotels atteint 2 390 M€ en part du groupe contre 2 287 M€ au 31 décembre 2022, justifiée par le plein impact du paiement du dividende en numéraire au premier semestre (185 M€). Le taux moyen de la dette ressort à 2,30% (vs 1,89% fin 2022). Covivio Hotels dispose d’un taux de couverture de la dette renforcé, de 90% à fin juin 2023 (vs 81% fin 2022), avec une maturité de couverture élevée de 6,0 ans.

Au 30 juin 2023, la maturité moyenne de la dette s’élève à 3,9 ans pour un niveau de LTV (Loan To Value) confortable à 35,9% et un ratio de couverture des intérêts (ICR) qui ressort à 5,24x.

Enfin Covivio Hotels a franchi une étape clé dans l’alignement de sa politique financière avec ses ambitions ESG, en se dotant d’un Green Financing Framework. Dans ce cadre, Covivio Hotels a fait voter à ses porteurs obligataires la transformation de leurs souches en Green Bonds. Covivio Hotels affiche donc désormais plus de 1 Md€ de dettes vertes.

Covivio Hotels est noté BBB+ / perspective Stable par Standard and Poor’s.

Croissance de l’EPRA Earnings de +9% au premier semestre 2023

L’EPRA Earnings, de 112,1 M€ au 1^er semestre 2023 (contre 102,5 M€ en 2022) affiche une hausse de +9,3% sur un an, sous l’effet de la forte augmentation des revenus, portée par la très bonne dynamique du marché hôtelier. Par action, l’EPRA Earnings atteint 0,76 €, (contre 0,69 € l’an passé) également en hausse de +9,3%.

L’ANR EPRA NDV, qui tient compte de la mise en juste valeur des instruments de couverture de taux et des dettes à taux fixe, s’élève à 3 646 M€ contre 3 763 M€ à fin décembre 2022, en hausse de +2,7% sur un an. Il s’établit à 24,6 €/action.

L’ANR EPRA NTA s’élève à 3 618 M€, en baisse de -0,7% sur un an, notamment en raison du paiement du dividende en mai 2023. Par action, il s’établit à 24,4 €.

L’ANR EPRA NRV à 3 999 M€ est en baisse de -0,6% sur un an, en valeur et par action.

1.1. Résultats financiers

1.1.1. Principes généraux

Les états financiers consolidés semestriels condensés ont été préparés en conformité avec la norme internationale d’information financière IAS 34 « Information Financière Intermédiaire », telle qu’adoptée par l’Union Européenne. Les règles et méthodes appliquées sont identiques au 31 décembre 2022.

1.1.2. Etat du résultat net semestriel

Revenus Part du Groupe

En part du groupe, les revenus Covivio Hotels en part du groupe s’établissent à 152 M€ pour le 1^er semestre 2023, en hause de 22,8% par rapport à juin 2022. A périmètre constant, les loyers des hôtels en bail sont en hausse de 14,3% et l’EBITDA des hôtels en murs et fonds augmente de 53,5% par rapport à juin 2022. Cette forte hausse est liée à la reprise de l’activité constatée sur le semestre et à la fin des mesures de confinement en Europe.

M€	Revenus 30/06/2022 100%	Revenus 30/06/2022 PdG	Revenus 30/06/2023 100%	Revenus 30/06/2023 PdG	Var. PdG (%)	Var. PdG *(%) à PC ^()**
Hôtels en bail - Loyers variables	21,1	21,1	27,0	27,0	27,8%	32,4%
Hôtels en bail - UK	16,4	16,4	18,2	18,2	11,2%	12,9%
Hôtels en bail - Autres	72,3	65,7	80,6	74,2	13,1%	9,0%
Hôtels en murs et fonds (EBITDA)	19,2	18,7	31,6	30,7	64,3%	53,8%
Total revenus Hôtels	129,0	121,8	157,4	150,1	23,2%	20,3%
Non stratégiques (commerces)	2,2	2,2	1,9	1,9	-12,1%	4,5%
Total revenus Covivio Hotels	131,2	124,0	159,3	152,0	22,8%	20,0%

(*) à périmètre constant

Cette hausse de 28,0 M€ en part du groupe s’explique principalement par :

- La hausse des loyers variables ACCOR (+5,9 M€)

- La livraison d’un hôtel à Nice (+2,1 M€)

- La croissance des revenus hôteliers dont l’impact de la reprise en management de deux hôtels en Belgique et 3 au Royaume-Uni au second semestre 2022.

Résultat Opérationnel Part du Groupe

Le résultat opérationnel s’élève à 90,1 M€ en part du groupe au 30 juin 2023, contre 244,8 M€ au 30 juin 2022. Cette évolution s’explique principalement par la mise en juste valeur des immeubles de placement (-173 M€), atténuée par la hausse des loyers (+16 M€), ainsi que la hausse de l’EBITDA des hôtels en gestion (+12 M€).

Résultat financier Part du Groupe

Le résultat financier est principalement constitué :

- Du coût de l’endettement financier net pour -29,4 M€, en hausse de 5,3 M€ par rapport à juin 2022, en lien avec la hausse des taux d’intérêt ;

- De la charge financière sur passifs locatifs (-7,5 M€), générée par l’application de la norme IFRS 16 consistant à retraiter les contrats de location de la même manière que les contrats de location-financement ;

- De la variation positive de juste valeur des actifs et passifs financiers pour 8,3 M€, suite à la hausse des taux constatée sur le semestre ;

- Du résultat de change en lien avec nos portefeuilles anglais, polonais, hongrois et tchèque pour 0,4 M€ contre -1,1 M€ au 30 juin 2022.

1.1.3. EPRA Earnings

L’EPRA Earnings s’élève à 112,1 M€ au 30 juin 2023. Il est en hausse de 9,3% par rapport à 2022. Par action, l’EPRA Earnings atteint 0,76 € au 30 juin 2023, contre 0,69 € à la même date en 2022, soit une hausse de 9,3%. Cette variation s’explique par une activité soutenue sur le 1^er semestre 2023 avec des loyers et l’EBITDA des hôtels en gestion en progression.

1.1.4. Etat de situation financière semestrielle consolidée au 30 juin 2023

Le bilan consolidé en part du groupe simplifié au 30 juin 2023 se présente comme suit :

(En M€)

Actif	déc-22	juin-23	Passif	déc-22	juin-23
Actifs corporels et incorporels	1 216	1 203
Immeubles de placement	4 687	4 618
Participations dans les entreprises associées	212	213
Actifs financiers	81	78	Capitaux propres	3 578	3 465
Impôts différés actifs	15	15	Emprunts	2 405	2 518
Instruments financiers	276	279	Instruments financiers	100	104
Actifs destinés à la vente	43	104	Passif locatif	281	284
Trésorerie	118	128	Passifs d'impôts différés	243	242
Autres	99	153	Autres	138	179
Total	6 746	6 792		6 746	6 792

Les actifs corporels et incorporels varient principalement sous l’effet des amortissements (-25 M€), dont -3,2M€ sont en lien avec 5 hôtels repris en management au second semestre 2022 et des travaux réalisés sur la période (+ 7 M€).

Les immeubles de placements sont en diminution sur la période principalement à la suite de :

- La variation de juste valeur des actifs immobiliers, pour un montant de -39 M€,

- La hausse du cours de la Livre Sterling et du Forint Hongrois qui impacte la valeur de notre patrimoine à l’étranger respectivement pour +18 M€ et +10 M€.

- La signature de nouvelles promesses de cession sur le semestre pour -75 M€.

Les actifs destinés à être cédés varient au rythme des cessions réalisées sur la période pour -17 M€ et de la signature de la promesse de cession des titres d’une société en Espagne dont les actifs ont été reclassés pour 82 M€.

La trésorerie est constituée de disponibilités et de valeurs mobilières de placement pour 128 M€. Cependant, avec l'augmentation des concours bancaires sur la période, la trésorerie nette est en baisse de 17 M€.

Au passif, les capitaux propres passent de 3 578 M€ au 31 décembre 2022 à 3 465 M€ au 30 juin 2023. Cette variation s’explique essentiellement par l’impact :

- du résultat positif de la période de +62 M€

- du versement du dividende 2022 pour un montant net de -185 M€ - de la variation de la réserve de conversion pour +10 M€

L’explication détaillée des différents postes est donnée dans l’annexe aux comptes semestriels consolidés.

1.1.5. Structure de l’endettement

Au 30 juin 2023, la dette financière nette s’élève à 2 389,7 M€ en part du groupe.

La dette financière nette en part du groupe représente 35,9% du total des actifs réévalués en valeur droits inclus part du groupe et 38,5% du total des actifs en valeur hors droits part du groupe, hors retraitement des promesses.

Caractéristiques de l’endettement

Le taux moyen de la dette ressort à 2,3% (contre 1,89% au 31 décembre 2022), du fait de la hausse des taux.

Dette par maturité

La maturité moyenne de la dette est de 3,9 ans au 30 juin 2023, contre 4,3 ans du 31 décembre 2022.

Couverture

Au 30 juin 2023, le taux de couverture active part du groupe est de 90,1%.

La valorisation nette des instruments de couverture s’élève à 175 M€ en part du groupe au 30 juin 2023. La variation de valeur des instruments de couverture sur la période impacte le compte de résultat pour 8,3 M€ en part du groupe, du fait de la hausse des taux d’intérêt.

1.2. Patrimoine au 30 juin 2023

Le patrimoine de Covivio Hotels est évalué à 6 635 M€, hors droits, soit 5 998 M€ en part du groupe hors droits.

Le patrimoine de Covivio Hotels se répartit de la façon suivante :

M€ hors droits	Valeurs HD 31/12/2022 pdg	Valeurs HD 30/06/2023 pdg	Var. PdG (%) à PC ⁽¹⁾	Rendement HD Rendement HD 31/12/2022 30/06/2023 pdg(2) pdg(3)		% valeur total
Hôtels en bail Hôtels en murs & fonds	4 595 M€ 1 375 M€	4 583 M€ 1 366 M€	-0,8% -1,1%	5,0%	5,4%	76% 23%
Hôtels en bail Hôtels en murs & fonds	4 595 M€ 1 375 M€	4 583 M€ 1 366 M€	-0,8% -1,1%	5,2%	6,0%	76% 23%
Total Hôtels	5 970 M€	5 949 M€	-0,8%	5,0%	5,5%	99%
Non stratégiques (commerces)	53 M€	49 M€	-5,9%	7,2%	7,8%	1%
Total PdG	6 022 M€	5 998 M€	-0,9%	5,1%	5,5%	100%
Total 100%	6 665 M€	6 635 M€

⁽¹⁾ PC : périmètre et taux de change constants

⁽²⁾ Les rendements sont calculés sur la base des revenus 2022

⁽³⁾ Pour les actifs aux revenus variables, les rendements sont calculés sur une année glissante (du S2 2022 au S1 2023)

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 5,5%.

Depuis 2005, l’évolution du patrimoine de Covivio Hotels est la suivante (en M€) :

Répartition des loyers

Covivio Hotels dispose d’une grande visibilité de ses cash-flows futurs compte tenu de la signature de baux fermes de longue durée avec des preneurs, leaders sur leur secteur d’activité respectif et présentant une grande qualité de signature.

Loyers annualisés

Les loyers et revenus des hôtels en murs et fonds annualisés s’élèvent à un total de 319,8 M€ au 30 juin 2023 (hors commerces), détaillés comme suit :

Répartition géographique

(€ million)	Nombre de chambres	Nombre d'actifs	Revenus annualisés S1 2022 PdG	Revenus annualisés S1 2023 100%	Revenus annualisés S1 2023 PdG	Var. (%)	En % des revenus
Paris	3 417	13	30,5	41,4	33,8	11,1%	10%
1ère couronne	678	5	5,6	10,6	5,9	5,9%	2%
2ème couronne Total Paris Regions GMR	2 707 6 802 4 446	28 46 43	11,3	16,1	11,2	-0,7%	3%
			47,4	68	51	7,7%	16%
			25,6	34,0	25,8	0,8%	8%
Autres régions Total France Allemagne	4 479 15 727 5 703	63 152 53	9,5	13,9	9,1	-3,5%	3%
			82,4	116	86	4,3%	27%
			29,8	33,8	32,9	10,5%	10%
Royaume-Uni	1 826	9	37,1	35,9	35,9	-3,4%	11%
Espagne	3 581	19	33,5	37,0	37,0	10,5%	11%
Belgique	1 988	11	16,2	18,5	16,5	2,0%	5%
Autres	1 485	10	38,1	40,3	40,3	5,9%	12%
Total Hôtels en bail	30 310	254	237,1	281,5	248,6	4,8%	77%
France	1 201	9	14,0	19,5	19,5	39,2%	6%
Allemagne	3 503	8	49,0	44,1	41,1	-16,3%	13%
Autres	1 234	8	8,8	10,7	10,7	20,7%	3%
Total Hôtels en murs & fonds	5 938	25	71,9	74,3	71,3	-0,9%	22%
Total Hotels	36 248	279	309,0	355,8	319,8	3,5%	99%
Non stratégique (commerces)	0	38	4,0	3,9	3,9	-2,7%	1%
Total	36 248	317	313,0	359,7	323,7	3,4%	100%

Répartition par locataire

Accor	Nb de chambres	Nb d’actifs	Revenus annualisés S1 2022 PdG	Revenus annualisés S1 2023 100%	Revenus annualisés S1 2023 PdG	Var. (%)	En % des revenus
Accor	9 404	60	72,9	94,9	74,8	3%	23%
IHG	2 852	16	43,8	41,4	41,4	-5%	13%
B&B	13 338	152	39,0	54,3	41,3	6%	13%
RHG	1 919	5	27,3	4,1	4,1	-85%	1%
Marriott	1 320	5	20,1	26,2	25,5	27%	8%
NH	2 915	19	45,9	50,2	50,2	9%	16%
Hotusa	553	2	8,3	8,4	8,4	2%	3%
Barcelo	641	3	5,7	7,9	7,9	39%	2%
Club Med	0	0	4,6	4,9	4,9	7%	2%
AC Hotels	368	1	5,7	4,8	4,8	-15%	1%
Melia	534	3	4,5	5,3	5,3	16%	2%
Motel One	255	1	4,4	4,9	4,7	7%	1%
Meininger	422	2	6,4	6,9	6,9	8%	2%
Sunparks	877	3	7,2	7,9	7,9	11%	2%
Autres	850	7	13,2	33,7	31,7	140%	10%
Total Hôtels	36 248	279	309,0	355,8	319,8	4%	99%
Non stratégique (commerces)	0	38	4,0	3,9	3,9	-3%	1%
Total	36 248	317	313,0	359,7	323,7	3%	100%

1.2.1. Echéancier des baux

La durée résiduelle ferme des baux ne diminue que de -0,4 an par rapport au 30 juin 2022, soit une durée résiduelle ferme de 12,5 ans à fin juin 2022 (nouveaux baux Roca, ...)

Les loyers, par date de fin de bail, se répartissent de la façon suivante :

M€, Part du Groupe	Par date de 1ère option de sortie de bail	En % du Total	Par date de fin de bail	En % du Total
2024	10,8	4%	1,5	1%
2025	5,8	2%	5,4	2%
2026	6,3	3%	0,0	0%
2027	2,3	1%	2,3	1%
2028	0,0	0%	0,0	0%
2029	30,9	12%	26,6	11%
2030	19,5	8%	19,5	8%
2031	4,9	2%	9,3	4%
2032	8,8	4%	8,8	4%
2033	11,1	4%	14,0	6%
Beyond	148,1	60%	161,2	65%
Total	248,6	100%	248,6	100%
Non-strategic (Retail)	3,9		3,9

1.2.2. Synthèse des travaux des experts

Au 30 juin 2023, la répartition du portefeuille en valeur (part du groupe) entre les experts immobiliers est détaillée comme suit :

1.2.3. Taux d’occupation

Le taux d’occupation financier mesure le rapport entre les loyers annualisés des locaux occupés et les loyers annualisés si les locaux étaient intégralement loués.

Le taux d’occupation physique indique le nombre de m² occupés par rapport aux m² commercialisables.

Ces deux taux sont stables à 100% pour les hôtels au 30 juin 2023.

1.3. Indicateurs EPRA

Au 30 juin 2023, l’ANR EPRA NTA s’élève à 3 618 M€ (soit 24,4 €/action), ce qui correspond à une baisse de -2,8% par rapport au 31 décembre 2022. L’ANR EPRA NDV s’établit à 3 646 M€ (soit 24,6 €/action), en baisse de -3,1% sur 6 mois.

Nouveaux indicateurs Description

EPRA Net reinstatement Value	● ANR de reconstitution
(EPRA NRV)	● Proche de l'actuel ANR EPRA en ajoutant les droits de mutation
EPRA Net Tangible Assets	● ANR NRV
(EPRA NTA)	● excluant les droits de mutation, le goodwill /incorporels ● excluant les impôts différés sur les actifs n'ayant pas vocation à rester durablement au bilan ● Proche de l'actuel ANR EPRA
EPRA Net Disposal Value	● Représente la valeur en cas de liquidation de la société
(EPRA NDV)	● ANR Triple Net ● excluant le goodwill et l'optimisation des droits de mutation

Détail par action 31-déc.-22 30-juin-23 Variation en %

Capitaux propres conso (PdG) 24,2 23,4 -3,2%

EPRA NRV 27,7 27,0 -2,6%

EPRA NTA 25,1 24,4 -2,8%

EPRA NDV 25,4 24,6 -3,1%

Nombre d'action à la clôture 148 141 452 148 141 452

1.4. Entreprises liées

Les principales transactions entre les parties liées ayant eu cours au premier semestre 2023 sont détaillées dans le paragraphe 2.2.7.3 de l’annexe aux comptes semestriels consolidés.

1.5. Risques et incertitudes

Covivio Hotels invite ses lecteurs à se référer au Chapitre 2 de son Document d’Enregistrement Universel (URD) 2022 dans lesquels ont été identifiés les principaux risques et dispositifs de maîtrise mis en place par la société.

La cotation des risques résulte d’une analyse combinée de leurs impact négatif potentiel (sur la valorisation de la société, ses résultats, son image et/ou sur la continuité de son activité) et de leur probabilité de réalisation. Une fois quantifiés, impact et probabilité bruts sont corrigés des dispositifs de maîtrises en place afin de déterminer le risque net.

À la suite de la revue des risques, sont présentés ci-après ceux dont le niveau pourrait évoluer au second semestre 2023, via une augmentation de leur impact net et/ou de leur probabilité nette. Les dispositifs de maîtrise de ces risques (inchangés) sont décrits dans l’URD 2022 disponible sur le site internet de Covivio Hotels. Les autres risques sont à ce jour inchangés.

1.5.1. Risques liés à l’environnement dans lequel Covivio Hotels opère

Évolution défavorable du marché immobilier : baisse ou stagnation des valeurs et des revenus Valeurs

Le total des actifs de Covivio Hotels à fin juin 2023 (7 Md€ en Consolidé) est essentiellement constitué de la valeur d’expertise des immeubles qui s’élève à 6,2 Md€ (soit plus de 86%). Ainsi, toute évolution de valeur des immeubles a un impact direct sur le total du bilan.

La valeur du patrimoine de Covivio Hotels dépend de l’évolution des marchés immobiliers dans lesquels la société opère. Tant les niveaux de loyers que les prix de marché (et par conséquent les taux de capitalisation utilisés à titre de comparables par les experts) peuvent être soumis à des fluctuations liées à l’environnement économique et financier. Covivio Hotels comptabilise en effet ses immeubles de placement à leur juste valeur conformément à l’option offerte par la norme IAS 40.

Ainsi, une diminution des valeurs d’expertise est susceptible d’affecter la valeur de l’Actif Net Réévalué de Covivio Hotels et, éventuellement, la valorisation de son cours de bourse.

Sur le premier semestre 2023, la valeur du patrimoine hôtels a évolué à périmètre constant de -0,8% (contre +2,3% en 2022).

L'augmentation des taux d'emprunt peut entraîner une augmentation des coûts de financement pour les investisseurs et les acheteurs potentiels, ce qui peut dissuader certains d'entre eux de réaliser des transactions immobilières ou de procéder à des acquisitions. Cela peut réduire la demande sur le marché et exercer une pression à la baisse sur la valorisation du patrimoine de Covivio Hotels.

Le marché immobilier est dynamique et réagit à divers facteurs économiques et financiers. Une hausse des taux d'intérêt peut entraîner des ajustements dans les taux de capitalisation en fonction de la perception des risques et des rendements attendus. Les investisseurs peuvent exiger des rendements plus élevés pour compenser les coûts d'emprunt accrus, ce qui peut se traduire par une augmentation des taux de capitalisation.

A noter néanmoins que l’impact de la hausse des revenus attendue par Covivio Hotels devraient limiter l’effet négatif d’une hausse des taux.

À titre d’information, le tableau ci-dessous présente la sensibilité de la valorisation des actifs en bail au 30/06/2023 aux taux de rendement (correspondant au Loyer annualisé normatif/Valeur d’expertise des actifs hors droits) :

Baisse du taux de capitalisation Données au Hausse du taux de capitalisation

	1 point	0.75 point	0.5 point	0.25 point	30/06/2023	0.25 point	0.5 point	0.75 point	1 point
Taux de capitalisation	4,4%	4,7%	4,9%	5,2%	5,4%	5,7%	5,9%	6,2%	6,4%
*Valeur du portefeuille (M€) ()**	5 476	5 184	4 921	4 684	4 469	4 272	4 092	3 927	3 775
Variation en valeur (M€)	1007	715	453	215		-196	-376	-542	-694
Variation en %	22,5%	16,0%	10,1%	4,8%		-4,4%	-8,4%	-12,1%	-15,5%

(*) Valeur du patrimoine en bail hors projets en développement et du patrimoine mis en équivalence

La sensibilité des covenants aux évolutions des valeurs d’expertise est présentée au paragraphe 1.5.2 « Risques financiers ».

Revenus

L’activité touristique européenne est sur ce premier semestre très dynamique, avec une hausse des prix moyens et des taux d’occupation proches des niveaux de 2019. Les revenus du premier semestre s’élèvent à 152 M€ en part du groupe (+20% à périmètre constant vs S1 2022). Cette tendance de hausse des prix moyens devrait perdurer au cours du second semestre. Néanmoins, la société reste sensible sur sa quote-part de revenus variables (actifs dont les loyers sont susceptibles d’évoluer en fonction du CA des hôtels ainsi que les loyers des hôtels détenus en Murs et Fonds) représentant 39% de ses revenus au 30 juin 2023.

Ainsi en cas de dégradation de l’environnement, Covivio Hotels pourrait, en sus d’une baisse de ses revenus, subir des corrections de valeur qui pourraient être amplifiées par la hausse des taux.

La Société bénéficie par ailleurs de baux sur des durées fermes longues lui permettant d’être peu exposée d’être sécurisée au cours des prochaines années face au risque de vacance.

Le tableau ci-après présente la sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation des loyers. Le taux de capitalisation est constant à 5,4% (données part du groupe).

Baisse des loyers annualisés Données au Hausse des loyers annualisés

	10,0%	7,5%	5,0%	2,5%	30/06/2023	2,5%	5,0%	7,5%	10,0%
Loyers annualisés	219	225	231	237	243	249	255	261	267
*Valeur du portefeuille (M€) ()**	4 022	4 134	4 245	4 357	4 469	4 581	4 692	4 804	4 916
Variation en valeur (M€)	-447	-335	-223	-112		112	223	335	447
Variation en %	-10,0%	-7,5%	-5,0%	-2,5%		2,5%	5,0%	7,5%	10,0%

(*) Valeur du patrimoine en bail hors projets en développement et du patrimoine mis en équivalence

Hausse des taux de capitalisation	0,50%		1,0%
Baisse des loyers	Patrimoine (M€ )	Pa Variation *		trimoine (M€ )	Variation *
– 5% – 10%	3 869 3 646	-13% -18%		3 551 3 328	-21% -26%

(*) Variation par rapport au patrimoine du 30/06/2022

Les impacts des évolutions de valeurs sur les Covenants de la Société sont présentés au paragraphe 1.5.2 « Risques financiers ».

Hausse des coûts : salaires et énergie

Salaires

La pénurie de main d’œuvre dans le secteur de l’hôtellerie-restauration se confirme au premier semestre 2023. Sans nécessairement faire l'objet d’accords syndicaux, tous les pays d’Europe connaissent des tensions à la hausse très similaires toujours en raison d’une distorsion entre l’offre et la demande.

De manière générale, la masse salariale d’un hôtel représente entre 25% et 35% du chiffre d’affaires d’un hôtel.

Le tableau ci-dessous présente les impacts d’une baisse/hausse des salaires sur l’EBITDA des hôtels détenus en Murs et Fonds. Les chiffres présentés ont été calculés à partir des données 2019 (année pleine pré-covid)

Augmentation masse salariale

2019

EBITDA

0,00%

2,00%

5,00%

7,00%

-2,6%

-6,4%

-9,0%

Énergie

L’Union européenne est toujours confrontée à une flambée des prix de l’énergie principalement due à la reprise économique post-Covid.

De manière générale, le coût de l'énergie représente entre 3% et 5% du chiffre d’affaires d’un hôtel.

Le tableau ci-dessous présente les impacts d’une baisse/hausse du cout de l’énergie sur l’EBITDA. Les chiffres présentés ont été calculés à partir des données 2019 (année pleine pré-covid).

Augmentation coûts de l'énergie

2019

EBITDA

0,00%

2,00%

5,00%

7,00%

-0,3%

-0,6%

-0,9%

1.5.2. Risques financiers

Evolution défavorable des taux (emprunt et change)

Emprunts

Covivio Hotels pourrait subir une hausse de ses frais financiers sur sa quote-part de dette non couverte et se voir plus généralement limitée dans sa capacité à mettre en œuvre sa stratégie d’investissement à court /moyen terme.

Avec un taux moyen de 2,30%, la dette de Covivio Hotels s’élève à 2,4 Md€ PdG à fin juin 2023. Son taux de couverture active moyen s’établit à 90,1%.

Le détail ci-après présente une sensibilité de l’EPRA Earnings de Covivio Hotels à la hausse des taux.

Une augmentation de 25 bps du taux de l’Euribor trois mois aurait un impact de -0,6 M€ sur l’EPRA Earnings.

Une augmentation de 50 bps du taux de l’Euribor trois mois aurait un impact de -1,2 M€ sur l’EPRA Earnings.

Une augmentation de 100 bps du taux de l’Euribor trois mois aurait un impact de -2,4 M€ sur l’EPRA Earnings.

Change

Une variation du taux de change entre la livre sterling et l'euro pourrait entraîner des conséquences négatives sur le résultat de Covivio Hotels et plus spécifiquement sur le montant des loyers perçus dans la mesure où 14% de son patrimoine est situé au Royaume-Uni

Non-respect des covenants bancaires (LTV, ICR) lié aux baisses de valeurs et/ou des revenus

Les risques liés aux évolutions des valeurs et des revenus sont détaillés dans les développements dédiés au risque "Évolution défavorable du marché immobilier : baisse ou stagnation des valeurs et des loyers" (cf. supra).

En cas de non-respect d’un covenant, Covivio Hotels devrait théoriquement rembourser l’intégralité de sa dette tirée. En pratique ce risque apparaît néanmoins peu probable, les banques préférant généralement renégocier les conditions financières existantes des emprunteurs concernés comme on a pu le constater lors de la crise financière de 2008.

Le covenant de LTV (Loan to Value) le plus restrictif de Covivio Hotels s’élève à 60% pour un ratio effectif au 30 juin 2023 de 38,5% (LTV bancaire). Ainsi la société pourrait subir une baisse de valeur de ses actifs de -36% avant d’atteindre son covenant de LTV.

Le covenant d’ICR le plus restrictif (Interest Coverage Ratio) de Covivio Hotels s’élève à 200% pour un ratio effectif au 30 juin 2023 de 524%.

1.6. Perspectives 2023

L’hôtellerie européenne est sortie renforcée de la crise du Covid : elle a retrouvé - en un temps record - son niveau d’occupation d’avant crise et a augmenté significativement ses prix, conservant ainsi sa rentabilité dans un environnement inflationniste. Covivio Hotels entend profiter de cet environnement favorable pour poursuivre le travail de repositionnement de son portefeuille, en améliorer sa rentabilité et l’adapter aux nouvelles attentes de ses clients.

1.7. Tableaux de passage

1.7.1. Tableaux de passage

1.7.1.1. Tableau de passage du patrimoine

Patrimoine au 30/06/2023 5 998 M€

Droit d'utilisation sur immeubles de placement	+ 239 M€
Droit d'utilisation sur biens d'exploitation	+ 43 M€
Sociétés MEE > 30%	- 164 M€
Survaleur non comptabilisée des actifs en Murs et Fonds	- 200 M€
Autres actifs destinés à la vente	+ 7 M€
Actifs immobiliers Part du Groupe	5 924 M€
Quote-part des minoritaires des sociétés en intégration globale	+ 285 M€
Actifs immobiliers 100% - comptes IFRS	6 209 M€

1.7.1.2. Tableau de passage des indicateurs EPRA

Capitaux propres Groupe - Comptes IFRS 3 465 M€

Réévaluation des actifs en exploitation (hôtels) nette d'ID	156 M€
Droits de mutations non optimisés	272 M€
Juste valeur des instruments financiers bruts	-177 M€
Impôts différés yc sur retraitements	283 M€
EPRA NRV	3 998 M€
Droits de mutations non optimisés	-225 M€
Goodwill et actifs incorporels au bilan	-116 M€
Impôts différés sur les actifs ne devant pas être conservés à LT	-39 M€
EPRA NTA	3 618 M€
Optimisation des droits de mutations	-47 M€
Actifs incorporels au bilan	0 M€
Juste valeur des dettes à taux fixe nets d'impôt différés	141 M€
Juste valeur des instruments financiers bruts	177 M€
Impôts différés	-243 M€
EPRA NDV	3 646 M€

La juste valeur des dettes à taux fixe est valorisée au taux sans risque et hors spread de crédit.

1.7.1.3. Tableau de passage des loyers

M€	Revenus 30/06/2023 Comptes IFRS	Quote-part des minoritaires	Revenus 30/06/2023 PdG Covivio Hotels
Hôtellerie	126 M€	-6 M€	119 M€
Commerces d'exploitation	2 M€	0 M€	2 M€
Total Loyers	128 M€	-6 M€	121 M€
Ebitda des hôtels en gestion	32 M€	-1 M€	31 M€

1.7.1.4. Tableau de passage de l’EPRA Earnings

M€

Résultat Net

100%

Comptes IFRS

Quote-part des Résultat Net Part minoritaires du Groupe

Retraitements EPRA Earnings

0,5	117,8
1,5	32,2
0,0	0,0
0,0	-8,5
20,7	-2,4
-11,0	3,8
11,7	143,0
0,3	0,0
39,1	0,0
0,0	0,0
1,9	0,0
53,0	143,0
0,0	-29,4
5,1	-2,4
-8,3	0,0
0,0	0,4 -0,1
2,0	6,6
51,9	118,1
-1,9	0,0 -6,0

123,6	-6,3	117,3
31,6	-0,9	30,7
0,0	-0,0	0,0
-9,0	0,5	-8,5
-23,6	0,5	-23,1
15,3	-0,4	14,8
137,9	-6,6	131,3
-0,3	-0,0	-0,3
-44,0	5,0	-39,1
0,0	0,0	0,0
-1,9	0,0	-1,9
91,7	-1,6	90,1
-30,6	1,2	-29,4
-7,5	0,0	-7,5
7,8	0,4	8,3
0,4	0,0	0,4
-0,1	0,0	-0,1
4,6	0,0	4,6
66,3	-0,0	66,3
2,0	-0,1	1,9
-6,1 0,1 -6,0

Loyers Nets

Résultat des hôtels en gestion

Résultat des autres activités

Coûts de fonctionnement

Amortissements des biens d'exploitation

Variation nette des provisions et autres

RESULTAT D'EXPLOITATION

Résultat des cessions d'actifs

Résultat des ajustements de valeurs

Résultat des cessions de titres

Résultat des variations de périmètre

RESULTAT OPERATIONNEL

Coût de l'endettement financier net Charges d'intérêts des passifs locatifs

Ajustement de valeur des instruments dérivés

Actualisation et résultat de change

Variation nette des provisions financières et autres

Quote-part de résultat des entreprises associées

RESULTAT NET AVANT IMPOTS

Impôts différés

Impôts sur les sociétés

RESULTAT NET DE LA PERIODE 62,2 -0,1 62,1 50,0 112,1

2. COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2023

2.1. COMPTES CONSOLIDES CONDENSES AU 30 JUIN 2023

2.1.1 ETAT DE SITUATION FINANCIERE

Actif

Passif

2.1.2 ETAT DU RESULTAT NET

(1) Le résultat des autres activités était regroupé dans l’EBITDA des hôtels en gestion au 30 juin 2022.Un reclassement de 21 k€ a été effectué de l’EBITDA des hôtels en gestion vers le résultat des autres activités.

2.1.3 ETAT DU RESULTAT GLOBAL

2.1.4 ETAT DE VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES

2.1.5 TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE

2.2. ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES

2.2.1. PRINCIPES GENERAUX

2.2.1.1. Référentiel comptable

Les comptes consolidés condensés au 30 juin 2023 du groupe Covivio Hotels sont établis en conformité avec la norme internationale d’informations financières IAS 34 « Information Financière Intermédiaire ». S’agissant de comptes condensés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel IFRS et doivent être lus en relation avec les états financiers de Covivio Hotels pour l’exercice clos le 31 décembre 2022.

Les comptes ont été arrêtés par la Gérance le 17 juillet 2023.

- Principes et méthodes comptables retenus

Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés condensés au 30 juin 2023 sont identiques à ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2022, à l’exception des nouvelles normes et amendements dont l’application est obligatoire à compter du 1^er janvier 2023 et qui n’avaient pas été appliqués de façon anticipée par le groupe.

Les amendements ci-dessous d’application obligatoire au 1er janvier 2023 n’ont pas eu d’incidence sur les comptes consolidés du groupe :

• IFRS 17 et amendements liés « Contrats d’assurance », adoptés le 19 novembre 2021 ; la norme IFRS 17 pose les principes pour la reconnaissance, l’évaluation, la présentation et les informations à fournir concernant les contrats d’assurance dans le champ d’application de la norme. Ce texte ne concerne que les émetteurs des contrats d’assurance. Pas d’impact pour le Groupe.

• Amendements IAS 8 « Définition des estimations comptables », adoptés le 2 mars 2022 ; ces amendements visent à faciliter la distinction entre les méthodes comptables et les estimations comptables. Ces amendements n’ont pas eu d’impact sur la période, en l’absence de changement de méthode comptable et d’estimation comptable.

• Amendements IAS 1 « Présentation des états financiers – Practice Statement 2 - Disclosure of Accounting Policies », adoptés le 2 mars 2022 ; ces amendements ont pour objectif d’aider les entreprises à identifier les informations utiles à fournir aux utilisateurs des états financiers sur les méthodes comptables. L’application de ces amendements n’a pas conduit à des modifications significatives dans la présentation des comptes semestriels.

• Amendements IAS 12 « Impôt différé rattaché à des actifs et des passifs issus d’une même transaction », publiés le 7 mai 2021 ; cet amendement précise la manière dont les entités doivent comptabiliser les impôts différés sur des transactions telles que les contrats de location et les obligations de démantèlement. L’impact net des impôts différés actifs et passif sur IFRS 16 est non significatif, ces impôts différés n’ont pas été appréhendés dans les comptes consolidés semestriels.

Nouvelles normes en attente d’adoption par l’Union européenne dont l’application sera immédiate dès leur adoption :

• Amendements IAS 12 Réforme fiscale internationale – Règles modèles Pilier 2. Concernant la réforme fiscale internationale et les règles du modèle Pilier 2, l’Union européenne adoptera l’amendement au cours du second semestre et sera applicable immédiatement. L’analyse des éventuels impacts est en cours d’évaluation par le Groupe.

Nouvelles normes publiées en attente d’adoption par l’Union européenne dont l’application n’est pas encore possible :

• Amendements à IAS 1 Classement courant / non courant des passifs. Passifs non courants assortis de clauses d’exigibilité anticipée.

• Amendement 1IFRS 16 Dette de loyer dans une transaction de cession-bail.

• Amendement IAS 7 & IFRS 7 Accords de financement des fournisseurs.

2.2.1.2. Estimations et jugements

Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique, à l’exception des immeubles de placement et de certains instruments financiers qui sont comptabilisés selon la convention de la juste valeur. L'établissement des états financiers nécessite, conformément au cadre conceptuel des normes IFRS, d'effectuer des estimations et d’utiliser des hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers.

Les estimations significatives réalisées par le groupe Covivio Hotels pour l'établissement des états financiers portent principalement sur :

- les évaluations retenues pour les tests des pertes de valeur notamment de la valeur recouvrable des écarts d'acquisition et des immobilisations incorporelles,

- l'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement, - l’évaluation à la juste valeur des instruments financiers dérivés, - l'évaluation des provisions.

En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d'évaluation, le groupe Covivio Hotels révise ses estimations sur la base des informations régulièrement mises à jour. Il est possible que les résultats futurs des opérations concernées diffèrent de ces estimations.

Outre l’utilisation d’estimations, la direction du groupe fait usage de jugements pour définir le traitement comptable adéquat de certaines activités et transactions lorsque les normes et interprétations IFRS en vigueur ne traitent pas de manière précise des problématiques comptables concernées.

2.2.1.3. Prise en compte des effets des changements climatiques

Covivio a annoncé en 2021 une nouvelle trajectoire carbone et a relevé ses ambitions pour atteindre 40% de réduction des émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030. Cet objectif, qui concerne l’ensemble des scopes 1,2 et 3, couvre l’intégralité des activités en Europe et la totalité du cycle de vie des actifs : matériaux, construction, restructuration et exploitation. De surcroît, Covivio vise le Net Zero Carbon dès 2030 sur ses scopes 1 et 2.

Covivio Hotels a poursuivi sa dynamique en matière de certification environnementale : la part de patrimoine bénéficiant d’une certification HQE, BREAM, LEED ou autres labels spécifiques hôteliers, en opération et/ou en construction, atteint 89% mi-année 2023, en ligne avec l’objectif de 100 % à fin 2025. A l’échelle du Groupe, Covivio s’est également fixé des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques des immeubles depuis plus de dix ans. Cette stratégie contribue activement à l’atteinte de la nouvelle trajectoire carbone. Elle s’accompagne d’un engagement renforcé pour la construction et la rénovation bascarbone. Par ailleurs, conformément à la Réglementation européenne, Covivio Hotels a publié fin 2022 ses taux d’éligibilité et d’alignement à la taxonomie européenne pour les objectifs d’atténuation et d’adaptation au changement climatique (chapitre 3 du Document d’Enregistrement Universel).

Par ailleurs, dans sa composante financement et en ligne avec la stratégie de verdissement du Groupe,

Covivio Hotels a décidé de se doter d’un Green Financing Framework en juin 2023 et a proposé à ses porteurs obligataires de transformer l’ensemble de leurs souches en Green bonds.

Enfin, afin de mieux appréhender les risques et opportunités liés au changement climatique, Covivio publie chaque année un reporting intégrant les recommandations de la TCFD (Taskforce on Climate Financial related Disclosures) et réalise régulièrement des analyses de résilience climatique de son parc. En juin 2023, le Groupe a publié son second Rapport Climat, disponible sur son site internet.

La prise en compte des effets liés aux changements climatiques n’a pas eu d’impact matériel sur les jugements exercés et les principales estimations nécessaire à l’établissement des états financiers.

2.2.1.4. Secteurs opérationnels (IFRS 8)

Les secteurs opérationnels du groupe Covivio Hotels sont détaillés dans le paragraphe 2.2.8.1

2.2.1.5. IFRS 7 – Table de correspondance

Risque de liquidité § 2.2.2.2

Sensibilité des frais financiers § 2.2.2.3

Risque de contrepartie § 2.2.2.4

Covenants § 2.2.5.12.7.

Risque de marché § 2.2.2.6

Sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement § 2.2.5.1.3

Risque de change § 2.2.2.7.

2.2.2. GESTION DES RISQUES FINANCIERS

Les activités opérationnelles et financières de la société l'exposent aux risques suivants :

2.2.2.1. Risque de commercialisation des immeubles en développement

Le groupe réalise des développements immobiliers. A ce titre, il est exposé à différents risques notamment les risques liés aux coûts des travaux, au retard de livraison et à la commercialisation de l’actif. En 2023, il n’y a pas de projet d’immeuble en développement.

2.2.2.2. Risque de liquidité

La gestion du risque de liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de gestion de trésorerie et, à court terme, par le recours à des lignes de crédit confirmées et non tirées. Au 30 juin 2023, les disponibilités de Covivio Hotels s’élèvent à 243 M€ et sont composées de 141 M€ de lignes de crédits confirmées, de 97 M€ de placements et équivalents de trésorerie et de 5 M€ de découverts autorisés et non utilisés.

Le graphique ci-dessous reprend les échéanciers des emprunts (en M€) y compris charges d’intérêts au 30 juin 2023.

Le montant de la dette du groupe Covivio Hotels s’élève à 2 562,9 M€ au 30 juin 2023 (cf. 2.2.5.12).

Les intérêts qui seraient versés jusqu’à l’extinction de l’intégralité de la dette, estimés sur la base de l’encours existant au 30 juin 2023 et du taux moyen de la dette s’élèvent à 255 M€.

Covivio Hotels a exercé en février l’option d’achat d’un crédit-bail adossé à un hôtel en Espagne pour 21 M€ et également remboursé au moyen de ses ressources corporate le placement privé de 200 M€ d’échéance mai 2023.

Le détail des échéances de la dette est fourni en note 2.2.5.12.3 et une description des covenants bancaires et des clauses d’exigibilité anticipée prévues dans les conventions de crédit est présentée en note 2.2.5.12.7.

2.2.2.3. Risque de taux

L’exposition du Groupe au risque de variation des taux d’intérêts de marché est liée à l’endettement financier à taux variable et à long terme.

La dette bancaire est, dans la mesure du possible quasi systématiquement couverte par des instruments financiers (cf. 2.2.5.12.5). Au 30 juin 2023, après prise en compte des swaps de taux d’intérêts, la couverture active moyenne s’établit à 90,1 % de la dette du Groupe, et l’essentiel du reliquat est couvert par des caps d’intérêts, induisant une sensibilité à la variation des taux présentée ci-dessous :

• l’impact d’une hausse de 100 bps sur les taux au 30 juin 2023 est de -2,5 M€ sur le Coût de l’endettement net part du Groupe de 2023 ;

• l’impact d’une hausse de 50 bps sur les taux au 30 juin 2023 est de -1,2 M€ sur le Coût de l’endettement part du Groupe de 2023 ;

• l’impact d’une baisse de 50 bps sur les taux au 30 juin 2023 est de +1,2 M€ sur le Coût de

l’endettement part du Groupe de 2023.

2.2.2.4. Risque de contreparties financières

Compte tenu des relations contractuelles qu'entretient le groupe Covivio Hotels avec ses partenaires financiers, la société est exposée au risque de contrepartie. Si l'une des parties partenaires n'est pas en mesure d'honorer ses engagements le résultat du Groupe pourrait subir des impacts négatifs.

Ce risque concerne notamment les instruments de couverture souscrit par le Groupe et pour lesquels une défaillance de la contrepartie pourrait entraîner la nécessité de remplacer une opération de couverture au taux du marché en vigueur.

Le risque de contrepartie est limité par le fait que le groupe Covivio Hotels est structurellement emprunteur. Il se limite donc essentiellement aux placements effectués par le Groupe et aux contreparties du groupe dans les transactions de produits dérivés. La société suit de manière continue son exposition au risque de contreparties financières. La politique de la société est de ne contracter qu’avec des contreparties de premier rang, tout en diversifiant ses partenaires financiers et ses sources de financement.

Le risque de contrepartie en matière de couverture est appréhendé dans la valorisation des IFT. Au 30 juin 2023, le montant est de -6,8 M€ identique au montant du 31 décembre 2022.

2.2.2.5. Risque de contreparties locatives

Les revenus des loyers du groupe Covivio Hotels sont sujets à un certain degré de concentration, dans la mesure où les principaux locataires (Accor, B&B, IHG, NH …), génèrent l’essentiel des revenus annuels de loyers.

Le groupe Covivio Hotels n’est pas exposé de manière significative au risque d’insolvabilité, étant donné que les locataires sont sélectionnés sur la base de leur qualité de signature et sur les perspectives économiques offertes dans leurs branches de marché. Les performances opérationnelles et financières des principaux locataires sont suivies de manière régulière. Par ailleurs, lors de la signature des baux, les locataires remettent au Groupe des garanties financières.

Au cours de l’année 2023, la croissance des revenus du Groupe se poursuit. Le groupe a cependant constaté de nouveaux impayés sur la période sur le portefeuille Commerces. Une provision additionnelle de 0,7 M€ a été constatée sur la période.

2.2.2.6. Risque lié aux variations de valeur du patrimoine

Les variations de juste valeur des investissements immobiliers sont comptabilisées dans l’état du résultat net. Des changements dans les valeurs des immeubles peuvent en conséquence avoir un impact significatif sur la performance opérationnelle du Groupe.

La politique d’investissement du groupe Covivio Hotels a pour but de minimiser l’impact des différentes étapes du cycle, en choisissant des investissements :

• comportant des baux de longue durée et des locataires de qualité, permettant d’atténuer l’impact

des baisses de loyers de marché et le déclin des prix de l’immobilier qui s’en suit ;

• situés dans les principales métropoles européennes.

La détention d'actifs immobiliers destinés à la location expose le groupe Covivio Hotels au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers.

Malgré les incertitudes liées au contexte économique de crise, cette exposition est limitée dans la mesure où les loyers facturés sont issus d'engagements de location dont la durée et la dispersion lissent l'effet des fluctuations du marché locatif.

L’évolution des loyers repose sur des indices servant de base à l’indexation des loyers, sur l’évolution du chiffre d’affaires Accor et de la probabilité d’application de clauses de sous-performance majeure sur le patrimoine au Royaume-Uni pour les hôtels concernés.

La sensibilité de la juste valeur des immeubles de placement à la variation des valeurs locatives et/ou taux de capitalisation est analysée dans le § 2.2.5.1.3.

2.2.2.7. Risque de taux de change

Le groupe opère à la fois dans et hors de la zone Euro depuis l’acquisition de murs d’hôtels au RoyaumeUni, en Pologne, en République Tchèque et en Hongrie. Le Groupe s’est prémuni des variations de la Livre Sterling en finançant une partie de l’acquisition au Royaume-Uni via un emprunt en devises et en souscrivant un swap de taux et devises.

Impact d’une baisse du taux de change GBP/EUR sur les capitaux propres

2.2.2.8. Risque lié aux variations de valeur des actions et obligations

Le Groupe est exposé aux risques pour deux catégories d’actions (cf. § 2.2.5.2.2 et 2.2.5.3.2) :

• les titres disponibles à la vente valorisés à la juste valeur. Cette juste valeur est le cours de bourse lorsque les titres sont négociés sur un marché réglementé ;

• les titres des sociétés consolidées selon la méthode de la mise en équivalence sont valorisés selon leur valeur d’utilité. La valeur d’utilité est déterminée sur la base d’expertises indépendantes pour les actifs immobiliers et les instruments financiers.

Le groupe Covivio Hotels a émis un emprunt obligataire inaugural en septembre 2018 et un nouvel emprunt obligataire en juillet et novembre 2021 dont les caractéristiques sont présentées au § 2.2.5.12.4.

2.2.2.9. Environnement fiscal

2.2.2.9.1. Risques fiscaux

En raison de la complexité et du formalisme qui caractérisent l’environnement fiscal dans lequel les activités de Covivio Hotels s’exercent, le Groupe se trouve exposé à des risques fiscaux. Après avis de nos conseils, si un traitement fiscal présente un risque de redressement, une provision est alors constituée.

Il n’y a pas de risque fiscal provisionné au 30 juin 2023, dont les effets seraient susceptibles d’affecter de manière significative le résultat ou la situation financière de Covivio Hotels.

2.2.2.9.2. Fiscalité Latente

L’impact de la fiscalité latente est essentiellement lié aux investissements pour lesquels le régime SIIC n’est pas applicable (Allemagne, Belgique, Espagne, Hongrie, Irlande, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République Tchèque, Royaume-Uni). S’agissant de l’Espagne, toutes les sociétés espagnoles ont opté pour le régime d’exonération SOCIMI. Toutefois, il existe une fiscalité latente liée aux actifs détenus par les sociétés antérieurement à leur option pour le régime SOCIMI.

L’impôt différé est principalement dû à la prise en compte de la juste valeur du patrimoine à l’étranger et à l’activité Murs et Fonds (Taux Allemagne : 15,825 % ; taux France : 25,83 %). A noter que les activités hôtelières sont imposées en Allemagne à un taux allant de 30,18 % à 32,28 % et que des impôts différés passifs de cette activité ont ainsi été reconnus à ces taux.

2.2.3. PERIMETRE DE CONSOLIDATION

2.2.3.1. Principes comptables relatifs au périmètre de consolidation

✓ Filiales et entités structurées consolidées – IFRS 10

Les présents états financiers comprennent les états financiers de la société Covivio Hotels et les états financiers des entités (y compris les entités structurées) qu’elle contrôle et ses filiales.

Le groupe Covivio Hotels a le contrôle lorsqu’il :

• détient le pouvoir sur l’entité émettrice ;

• est exposée, ou a le droit, à des rendements variables, en raison de ses liens avec l’entité émettrice

;

• a la capacité d’exercer son pouvoir de manière à influer sur le montant des rendements qu’elle obtient.

Le groupe Covivio Hotels doit réévaluer s’il contrôle l’entité émettrice lorsque les faits et circonstances indiquent qu’un ou plusieurs des trois éléments du contrôle énumérés ci-dessus ont changé.

Une entité structurée est une entité conçue de telle manière que les droits de vote ou droits similaires ne constituent pas le facteur déterminant pour établir le contrôle de l’entité ; c’est notamment le cas lorsque les droits de vote concernent uniquement des tâches administratives et que les activités pertinentes sont dirigées au moyen d’accords contractuels.

Si le groupe ne détient pas la majorité des droits de vote dans une entité émettrice afin de déterminer le pouvoir exercé sur une entité, il analyse s’il dispose des droits suffisants pour lui conférer la capacité de diriger unilatéralement les activités pertinentes de l'entité émettrice. Le groupe prend en considération tous les faits et circonstances lorsqu’il évalue si les droits de vote qu’il détient dans l’entité émettrice sont suffisants pour lui conférer le pouvoir, y compris les suivants :

• le nombre de droits de vote que le Groupe détient par rapport au nombre de droits détenus respectivement par les autres détenteurs de droits de vote et à leur dispersion ;

• les droits de vote potentiels détenus par le Groupe, les autres détenteurs de droits de vote ou d’autres parties ;

• les droits découlant d’autres accords contractuels ;

• les autres faits et circonstances, le cas échéant, qui indiquent que le Groupe a, ou n’a pas, la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes au moment où les décisions doivent être prises, y compris les tendances du vote lors des précédentes assemblées des actionnaires.

Les filiales et entités structurées sont consolidées selon la méthode de l’intégration globale.

✓ Entreprises associées – IAS 28

Une entreprise associée est une entité dans laquelle le Groupe a une influence notable. L’influence notable est le pouvoir de participer aux décisions de politique financière et opérationnelle d’une entité émettrice, sans toutefois exercer un contrôle ou un contrôle conjoint sur ces politiques.

Les résultats, les actifs et passifs des entreprises associées sont comptabilisées dans les présents états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence.

✓ Partenariats (ou contrôle conjoint) – IFRS 11

Le contrôle conjoint s’entend du partage contractuellement convenu du contrôle exercé sur une entreprise, qui n’existe que dans le cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le consentement unanime des parties partageant le contrôle.

✓ Coentreprises

Une coentreprise est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur l’actif net de celle-ci.

Les résultats, ainsi que les actifs et passifs des coentreprises sont comptabilisées dans les présents états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence.

✓ Activités conjointes

Une activité conjointe est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l’opération ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs, relatifs à celle-ci. Ces parties sont appelées coparticipants.

Le coparticipant, doit comptabiliser les éléments suivants relativement à ses intérêts dans l’activité conjointe

• ses actifs, y compris sa quote-part des actifs détenus conjointement, le cas échéant ;

• ses passifs, y compris sa quote-part des passifs assumés conjointement, le cas échéant ;

• les produits qu’il a tirés de la vente de sa quote-part de la production générée par l’activité conjointe

;

• sa quote-part des produits tirés de la vente de la production générée par l’activité conjointe ;

• les charges qu’il a engagées, y compris sa quote-part des charges engagées conjointement, le cas échéant.

Le coparticipant comptabilise les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans une activité conjointe en conformité avec les normes IFRS qui s’appliquent à ces actifs, passifs, produits et charges.

Aucune société du groupe n’est considérée comme activité conjointe.

2.2.3.2. Variation de taux de détention et changement de méthode de consolidation

Il n’y a eu aucune variation de périmètre au cours du premier semestre 2023.

2.2.3.3. Liste des sociétés consolidées

Les entrées et les sorties de périmètre sont présentées dans le tableau ci-dessous au début ou à la fin de chaque secteur d’activité.

Le siège social de la société mère Covivio Hotels ainsi que ses principales filiales françaises intégrées globalement se situe Avenue Kléber – 75 116 Paris.

Le Groupe Covivio Hotels est composé de 175 sociétés dont 139 sociétés en intégration globale et 36 sociétés mises en équivalence.

2.2.3.4. Evaluation du contrôle

✓ OPCI Foncière B2 Hôtel Invest (entité structurée consolidée)

L’OPCI Foncière B2 Hôtel Invest détenue par Covivio Hotels à 50,2% au 30 juin 2023 est consolidée en intégration globale.

Les décisions de gouvernance de l’OPCI sont prises à la majorité des six membres du conseil d’administration (Covivio Hotels a trois représentants dont le Président qui a une voix prépondérante en cas de partage des voix).

Compte tenu des règles de gouvernance qui confèrent à Covivio Hotels les pouvoirs lui donnant la capacité d'influer sur les rendements de l'actif, la société est consolidée par intégration globale.

2.2.4. EVENEMENTS SIGNIFICATIFS DE LA PERIODE

Les évènements significatifs de la période sont les suivants :

2.2.4.1. Point sur l’activité

La première partie de l’année 2023 marque une continuité de l’activité, avec des taux d’occupation en hausse et des prix moyens très supérieurs au niveau de 2019. Cette poursuite de croissance se traduit par :

• une hausse des revenus locatifs à loyer variable pour 11 M€.

• la hausse de 12,4 M€ de l’EBITDA des hôtels en gestion.

2.2.4.2. Cessions d’actifs

Au cours du premier semestre 2023, Covivio Hotels a cédé deux hôtels pour 16,8 M€ nets de frais et un actif non stratégique pour 0,2 M€.

Au 30 juin 2023, il reste une promesse de vente qui s’élève à 22,1 M€ (1 hôtel en Espagne).

2.2.4.3. Cession de titres

Au cours du premier semestre 2023, Covivio Hotels a signé une promesse de cession de titres de la société Bardiomar (portant un hôtel en Espagne) pour 75 M€.

En application de la norme IFRS 5, les actifs et passifs de la société ont été déclassés dans les autres actifs et passifs destinés à être cédés pour respectivement 7,4 M€ à l’actif, en complément du reclassement de l’actif immobilier (75 M€) et 6,4 M€ au passif.

2.2.4.4. Financement et remboursement

A fin mai 2023, Covivio Hotels a procédé au remboursement de son placement privé pour 200 M€. Covivio Hotels a également réalisé sur le semestre des tirages de lignes de crédit pour 314 M€.

2.2.5. NOTES RELATIVES A L’ETAT DE SITUATION FINANCIERE

2.2.5.1. Patrimoine

2.2.5.1.1. Principes comptables relatifs aux actifs incorporels et corporels

✓ Regroupement d’entreprise (IFRS 3) et écarts d’acquisition

Une entité doit déterminer si une transaction ou un autre évènement constitue un regroupement d’entreprise au sens de la définition de la norme IFRS 3 qui stipule qu’une entreprise est un ensemble intégré d’activités et d’actifs susceptible d’être exploité et géré dans le but de fournir un rendement (dividendes, coûts inférieurs ou autres avantages économiques) directement aux investisseurs.

Dans ce cas, le coût d’acquisition correspond à la juste valeur à la date d’échange des actifs et passifs apportés et des instruments de capitaux propres émis en échange de l’entité acquise. L’écart d’acquisition est comptabilisé comme un actif pour l’excédent du coût d’acquisition sur la part d’intérêt de l’acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs acquise nette des impôts différés comptabilisés s’il y a lieu. Un écart d’acquisition négatif est porté en compte de résultat.

Pour déterminer si une transaction est un regroupement d’entreprise, le groupe considère notamment si un ensemble intégré d’activités est acquis en plus de l’immobilier dont les critères peuvent être le nombre d’actifs et l’existence de processus comme l’asset management ou des activités de commercialisation.

Les compléments de prix éventuels sont évalués à la juste valeur à la date d’acquisition. Ils sont définitivement évalués dans les 12 mois suivant la date d’acquisition. La variation ultérieure de ces compléments de prix est comptabilisée en résultat de la période.

Après sa comptabilisation initiale, le goodwill fait l’objet d’un test de perte de valeur au minimum une fois par an. Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable des immobilisations incorporelles et corporelles et des écarts d’acquisition associés avec les valorisations des hôtels en « Murs et Fonds » réalisés par les experts immobiliers.

Si le Groupe conclut qu’il ne s’agit pas d’un regroupement d’entreprise, la transaction est comptabilisée comme une acquisition d’actifs et applique les normes appropriées aux actifs acquis.

Les coûts connexes à l’acquisition qualifiés de Regroupement d’entreprise sont comptabilisés en charges conformément à IFRS 3 et figurent sur la ligne « résultat des variations de périmètre » dans le compte de résultat alors que les coûts d'une acquisition non qualifiée de regroupement d'entreprise font partie intégrante des actifs acquis.

✓ Immeubles de placement (IAS 40)

Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus en vue de leur location dans le cadre de locations simples ou de la valorisation du capital à long terme (ou les deux).

Les immeubles de placement représentent l’essentiel du patrimoine de la société.

Les immeubles exploités en murs et fonds – owner occupied buildings - sont comptabilisés en immobilisations corporelles au coût amorti.

Conformément à l’option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Les variations de juste valeur sont enregistrées en résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.

Le patrimoine de Covivio Hotels est expertisé par des experts indépendants membres de l’AFREXIM (notamment Cushman, BNP Paribas Real Estate, CBRE, BPCE Expertise, MKG) selon un rythme semestriel, avec deux campagnes réalisées, l’une au 30 juin, l’autre au 31 décembre.

Les actifs sont estimés en valeur hors droits et droits compris, et les loyers en valeur de marché. Ils sont enregistrés dans les comptes à leur valeur hors-droits.

La méthodologie diffère en fonction de la typologie des actifs :

• Valorisation des hôtels

La valeur des hôtels a été déterminée en actualisant les revenus nets annuels futurs sur la base des principes suivants :

- la valorisation des projections de cash-flow a été faite majoritairement sur 10 années ;

- les cash-flows sont déterminés en fonction des loyers, eux-mêmes fonction du chiffre d’affaires des hôtels, et les investissements directs de Covivio Hotels sont déduits du cash-flow ;

- les loyers sont calculés en appliquant un taux fixe au chiffre d’affaires des hôtels. Les taux varient en fonction de l’enseigne et de la localisation de l’actif ;

- les taux d’actualisation et de capitalisation sont déterminés sur la base du taux d’intérêt sans risque

majoré d’une prime de risque associée à l’immeuble.

• Valorisation du Club Méditerranée au Portugal

Le village de vacances a été évalué par capitalisation du revenu locatif qu’il est susceptible de générer.

• Valorisation des activités non significatives

Les restaurants (Courtepaille) ont été évalués par capitalisation du revenu locatif qu’ils sont susceptibles de générer (en tenant compte du niveau estimé du loyer normatif que l’actif est susceptible de supporter) ainsi que par actualisation de l’ensemble des revenus locatifs sur la durée résiduelle du bail.

Les valeurs ainsi obtenues sont également recoupées avec le taux de rendement initial, les valeurs vénales au m² des transactions comparables et les transactions réalisées par le Groupe.

La norme IFRS 13 sur la juste valeur établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :

- Niveau 1 : l’évaluation fait référence à des cours (non ajustés) sur un marché actif pour des actifs/passifs identiques et disponibles à la date d’évaluation ;

- Niveau 2 : l’évaluation fait référence à des modèles de valorisation utilisant des données d’entrées observables directement ou indirectement sur un marché actif ;

- Niveau 3 : l’évaluation fait référence à des modèles de valorisation utilisant des données d’entrées non observables sur un marché actif.

L’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables ou observables ayant fait l’objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du Groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs par la norme IFRS 13.

✓ Immeubles en développement (IAS 40)

Les immeubles en cours de construction sont évalués selon le principe général de valorisation à la juste valeur sauf s’il n’est pas possible de déterminer cette juste valeur de façon fiable et continue. Dans ce cas, l’immeuble est valorisé à son coût de revient.

En conséquence, les programmes de développement, d’extension ou de restructuration des immeubles existants et non encore mis en exploitation sont évalués à la juste valeur et classés en immeubles de placement dès lors que les critères de fiabilité de la juste valeur sont remplis (critères administratifs, techniques et commerciaux).

Conformément à IAS 23 révisée, en période de construction et de rénovation, le coût d’emprunt est incorporé dans le coût des actifs. Le montant capitalisé est déterminé sur la base des frais financiers payés pour les emprunts spécifiques et le cas échéant pour les financements provenant d’emprunts généraux sur la base du taux moyen pondéré des dettes concernées.

✓ Droits d’utilisation (IFRS 16)

En application d’IFRS 16, lorsqu’un bien immobilier ou mobilier est détenu dans le cadre d’un contrat de location, le preneur doit comptabiliser un actif au titre du droit d’utilisation et un passif locatif, au coût amorti. Les actifs comptabilisés au titre des droits d’utilisation sont inclus dans les postes où les actifs sous-jacents correspondants seraient présentés s’ils lui appartenaient, à savoir les postes Immeubles d’exploitation, Autres immobilisations corporelles et Immeubles de placement.

Le preneur amortit le droit d’utilisation linéairement sur la durée du contrat, sauf pour les droits relatifs à des immeubles de placement qui sont évalués à la juste valeur.

✓ Immobilisations corporelles (IAS 16)

En application de la méthode préférentielle proposée par IAS 16, les hôtels en gestion de l’activité Murs et Fonds (occupés ou exploités par les équipes du groupe - own occupied buildings) sont valorisés au coût historique diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeurs. Ils sont amortis sur leur durée d’utilisation et selon une approche par composant.

Les hôtels exploités en Murs et Fonds sont amortis selon leur durée d'utilisation :

Constructions	50 à 60 ans
Installations générales et aménagements des constructions	10 à 30 ans
Matériel et mobilier	3 à 20 ans

Si la valeur d'expertise en Murs et Fonds est inférieure à la valeur nette comptable, une dépréciation est comptabilisée, en priorité sur la valeur du fonds, puis sur la valeur des immobilisations corporelles.

✓ Actifs non courants destinés à la vente (IFRS 5)

Conformément à la norme IFRS 5, lorsque Covivio Hotels a décidé de céder un actif ou un groupe d'actifs, il le classe en tant qu'actif destiné à la vente si :

- l'actif ou le groupe d'actifs est disponible en vue de sa vente immédiate dans son état actuel, sous réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs ; - sa vente est probable dans un délai de 1 an, et des actions de commercialisation sont initiées.

Pour Covivio Hotels, seuls les immeubles répondant aux critères ci-dessus et pour lesquels une promesse de vente a été signée sont classés en actifs courants destinés à être cédés.

En cas d’existence d’une promesse de vente à la date de clôture des comptes, c’est le prix de la promesse nette de frais qui constitue la juste valeur du bien destiné à être cédé.

2.2.5.1.2. Tableau de mouvement des actifs immobilisés

(1) La rubrique « Leases » détaille les droits d’utilisation sur immeuble de placement et la colonne « Transferts » concerne les indexations des baux ainsi que le reclassement du droit d’un actif destiné à la vente.

• Immobilisations incorporelles

Les écarts d’acquisition des hôtels exploités en Murs et Fonds diminuent de 1,9 M€ en raison de la dépréciation d’un hôtel liée à la baisse de la valeur d’expertise.

Au 30 juin 2023, des tests de sensibilité sur les écarts d’acquisition ont été effectués. Une baisse de 2,5% des valeurs d’expertises entrainerait une dépréciation complémentaire de 0,3 M€ et une baisse de 5% des valeurs entrainerait des dépréciations complémentaires pour 0,7 M€.

• Immobilisations corporelles

Le patrimoine des hôtels exploités en murs et fonds s’établit à 1 122,1 M€ au 30 juin 2023 et est présenté sur la ligne « immobilisations corporelles ». Conformément aux normes IFRS, les immeubles occupés/exploités (owner occupied building) ne répondent pas à la définition d’un immeuble de placement et sont comptabilisés et évalués au coût amorti.

La colonne augmentations et dotations aux amortissements des immobilisations corporelles (-23,5 M€) comprend principalement :

− les dotations aux amortissements de la période pour -20 M€ des actifs déjà présents au 31 décembre 2022 ;

− les dotations aux amortissements de deux hôtels belges et de trois hôtels anglais repris en management au second semestre 2022 pour -1,5 M€ ;

− la dépréciation complémentaire d’un hôtel en Angleterre en lien avec la baisse de la valeur

d’expertise pour -1,7 M€.

La colonne « transferts » (2 M€) comprend principalement l’indexation des baux emphytéotiques en application de la norme IFRS 16.

• Immeubles de placement et actifs destinés à être cédés

Les immeubles de placement et les immeubles destinés à être cédés sont valorisés dans le référentiel IFRS en adoptant le principe de la juste valeur. Un reclassement des autres actifs destinés à être cédés a été réalisée en lien avec la promesse de vente des titres d’une société en Espagne détenant un actif.

Les augmentations des immeubles de placement (10,9 M€) comprennent principalement :

− L’impact des paliers et des franchises de loyers net des linéarisations pour 7 M€ ;

− Des travaux pour 1,7 M€ sur les hôtels B&B en France et 1,6 M€ sur des hôtels Accor.

Les cessions d’un montant de 17,1 M€ sont relatives à la vente de deux hôtels pour 16,8 M€ et d’un commerce pour 0,2 M€.

La variation de la juste valeur est en baisse de -44 M€ sur l’exercice et est liée à la baisse des valeurs d’expertises sur le semestre. Cette diminution est partiellement compensée par la hausse de la livre sterling et du forint hongrois pour 32 M€.

La ligne « Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations corporelles et incorporelles » du Tableau des Flux de Trésorerie s’élève à -19,2 M€. Elle correspond au total de la colonne « Augmentations », hors effet des dotations (-25,4 M€) du tableau de mouvement de patrimoine soit +18 M€ (hors droit d’utilisation) retraité de la variation des dettes fournisseurs d’immobilisation (+8,2 M€), de l’impact des paliers de loyers et franchises inclus dans les valeurs d’expertises (-7 M€).

2.2.5.1.3. Paramètre des expertises

A noter que le Groupe n’a pas identifié d’utilisation optimale d’un actif différente de l’utilisation actuelle et que, de ce fait, la mise en œuvre d’IFRS 13 n’a pas conduit à modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.

En application de la norme IFRS 13, les tableaux ci-dessous détaillent, par secteur d’activité, les fourchettes des principales données d’entrée non observables (de niveau 3) utilisées par les experts immobiliers :

Impact des variations de taux de rendement sur la variation de juste valeur des actifs immobiliers :

• Si le taux de rendement hors droits baisse de 50 bps (« -0,5 point »), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers augmentera de 472,2 M€ ;

• si le taux de rendement hors droits augmente de 50 bps (« + 0,5 point »), la valeur vénale hors droits des actifs immobiliers baissera de -393,5 M€ ;

2.2.5.2. Actifs financiers

2.2.5.2.1. Principes comptables liés aux actifs financiers

✓ Autres actifs financiers

Les autres actifs financiers sont constitués de participations dans des sociétés non consolidées.

Ces titres sont comptabilisés lors de leur acquisition à leur coût d'acquisition majoré des coûts de transaction. Ils sont ensuite évalués à leur juste valeur en compte de résultat à la date de clôture. La juste valeur est appréhendée à partir des techniques d'évaluation reconnues (références à des transactions récentes, actualisation des cash-flows futurs).

Les titres non consolidés sont évalués à leur juste valeur et les variations de valeur sont enregistrées soit dans les capitaux propres, soit au compte de résultat, selon l’option retenue par le Groupe pour chacun de ces titres conformément à la norme IFRS 9.

Les dividendes perçus sont enregistrés lorsqu'ils ont été votés.

✓ Prêts

A chaque clôture, les prêts sont évalués à leur coût amorti. Par ailleurs, des dépréciations sont constituées et comptabilisées en résultat lorsqu’il existe une indication objective de perte de valeur du fait d’un évènement intervenu après la comptabilisation initiale de l’actif.

2.2.5.2.2. Tableau des actifs financiers

1. Les prêts ordinaires sont principalement constitués des prêts subordonnés aux sociétés mises en équivalence pour 57,6M€, à une société non consolidée (0,7M€) et des dépôts de garantie reversés aux municipalités en Espagne (4,7M€).

2. Acompte sur titres de participations en vue d'acquérir des titres d'une société au Portugal qui portera un hôtel.

3. Participation dans une société non consolidée.

2.2.5.3. Participations dans les entreprises associées et co-entreprises

2.2.5.3.1. Principes comptables liés aux participations

Les investissements dans les entreprises associées et co-entreprises sont comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence. Selon cette méthode, la participation du groupe dans l’entreprise associée ou co-entreprise est initialement comptabilisée au coût augmenté ou diminué des changements, postérieurs à l’acquisition, dans la quote-part d’actif net de l’entreprise associée. L’écart d’acquisition lié à une entreprise associée est inclus, s’il n’est pas déprécié, dans la valeur comptable de la participation. La quote-part de résultat de la période est présentée dans la ligne « Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ».

Les états financiers de ces sociétés sont préparés sur la même période de référence que ceux de la société mère et des corrections sont apportées, le cas échéant, pour homogénéiser les méthodes comptables avec celles du groupe Covivio Hotels.

2.2.5.3.2. Tableau des participations dans les entreprises associées et coentreprises

Les participations dans des sociétés associées s’élèvent à 213,4 M€ au 30 juin 2023 contre 211,7 M€ au 31 décembre 2022. La variation par le résultat (4,6 M€) intègre des variations de juste de valeur des immeubles (-1,4 M€) et des instruments financiers (-0,3 M€) et une augmentation des loyers variables.

Pour rappel, les holdings OPCI Iris Invest 2010 et Iris Holding France ont été constituées en 2010 et détiennent un portefeuille de trente-deux hôtels Accor en France, Belgique et Allemagne et un portefeuille B&B Hotels de treize hôtels en France et un hôtel en Belgique.

La holding OPCI Campinvest a été constituée en 2011 et détient désormais un portefeuille de vingt-deux hôtels Campanile en France, suite à la cession de neuf actifs, réalisée sur le premier semestre 2023.

La SCI Dahlia, constituée en 2011, détenait un portefeuille de sept hôtels Accor en France. Suite au changement d’opérateur réalisé en 2022, deux hôtels sont passés sous l’enseigne B&B Hotels.

Le portefeuille Phoenix a été acquis en juillet 2019 et comprend désormais vingt-trois hôtels Accor en France, deux hôtels Accor en Belgique et deux hôtels B&B Hotels.

2.2.5.3.3. Répartition de l'actionnariat des principales entreprises associées et coentreprises

2.2.5.3.4. Principales informations financières des entreprises associées et coentreprises

2.2.5.4. Impôts différés à la clôture

Compte tenu du régime fiscal applicable en France (régime SIIC), l’économie potentielle d’impôt sur les déficits fiscaux reportables de l’activité immobilière en France n’est pas comptabilisée.

Conformément à la norme IAS 12, les impôts différés actifs et passifs sont compensés par entité fiscale dès lors qu’ils concernent des impôts prélevés par la même autorité fiscale.

Les impôts différés passifs liés aux gains latents sur immobilisations, concernent le secteur Hôtellerie pour 164,5 M€ et le secteur Murs et Fonds pour 89,5 M€.

Le secteur Hôtellerie passe de 167,3 M€ à 164,5 M€ principalement sous l’effet de la baisse des valeurs d’expertises sur les portefeuilles à l’étranger.

2.2.5.5. Prêts à court Terme

2.2.5.6. Stocks et en cours

Les stocks et en-cours du groupe Covivio Hotels concernent exclusivement l’activité Murs et Fonds du fait de l’exploitation des hôtels.

2.2.5.7. Créances clients

2.2.5.7.1. Principes comptables liés aux créances clients

Les créances clients comprennent des créances de location simple et des créances des hôtels en exploitation. Ces éléments sont évalués au coût amorti. Dans le cas où la valeur recouvrable se trouverait inférieure à la valeur nette comptable, le Groupe pourrait être conduit à comptabiliser en résultat une perte de valeur.

✓ Créances d’opérations de location simple

Pour les créances de location simple, dès le premier impayé, une dépréciation est constituée. Les taux de dépréciation appliqués par Covivio Hotels sont les suivants :

- Pas de provisions pour les locataires présents ou sortis dont la créance est inférieure à trois mois d’échéance ;

- 50% du montant de la créance pour les locataires présents dont la créance est comprise entre trois mois et six mois d'échéance ;

- 100% du montant total de la créance pour les locataires présents dont la créance est supérieure à six mois d’échéance ;

- 100% du montant total de la créance pour les locataires sortis dont la créance est supérieure à trois mois d'échéance.

Les dépréciations arithmétiques qui découlent des règles ci-dessus font l’objet d’un examen au cas par cas afin de tenir compte des situations particulières, de même que des créances peuvent être dépréciées avant même qu’une situation d’impayée soit avérée.

✓ Créances des hôtels en exploitation

Pour les créances des hôtels en exploitation, une dépréciation est constituée en fonction des délais de retard de paiement.

Les créances et dépréciations théoriques qui découlent des règles ci-dessus font l’objet d’un examen au cas par cas afin de tenir compte des situations particulières.

2.2.5.7.2. Tableau des créances clients

Les charges à refacturer aux locataires comprennent essentiellement des redditions de charges sur le portefeuille d’actifs en Murs et Fonds exploités en Allemagne.

Les créances clients brutes dont le solde est de 86,4 M€ au 30 juin 2023 comprennent principalement :

• les créances clients du secteur d’activité Murs et Fonds qui s’élèvent à 45 M€ (soit une augmentation de 33,4 M€ par rapport à décembre 2022) en lien avec la croissance du chiffre d’affaires de l’activité hotellière. A titre de comparaison, au 30 juin 2022, ces créances s’élevaient à 32 M€. • les créances clients du secteur d’activité Hôtellerie pour 41 M€ (contre 38 M€ au 30 juin 2022) dont

▪ 10,9 M€ de loyers différés et non échus en Espagne ;

▪ 6,7 M€ de loyers différés et non échus en Italie, Hongrie et République Tchèque ;

▪ 4,3 M€ de créances impayées en France, totalement dépréciées ;

▪ des quittancements non échus du mois de juin 2023 et des loyers quittancés d’avance.

Les dépréciations des créances clients s’élèvent à 6,8 M€. Elles concernent principalement l’Espagne pour 3,2 M€ et les commerces en France pour 3,1 M€.

Les factures à établir pour 21,6 M€ comprennent notamment la refacturation de la taxe foncière en année pleine pour 13 M€ et les loyers variables ACCOR pour 2,3 M€.

La Ligne « Variation du BFR lié à l’activité » du Tableau de Flux de Trésorerie s’explique par :

Les variations des dettes fournisseurs s’expliquent également par la reprise de l’activité sur le secteur Murs et Fonds.

2.2.5.8. Créances fiscales et autres créances

Les autres créances fiscales (23,6 M€) concernent principalement des créances de TVA (18 M€), dont 2 M€ concernent les factures non parvenues de travaux du Plaza Nice. Ce poste comprend également une créance sur la retenue à la source en lien avec la distribution de Rock Lux dont le remboursement devait initialement intervenir en 2022 (3,1 M€) et a fait l’objet d’une dépréciation de 50% en 2022.

Le poste autres créances (4,4 M€) concerne principalement l’activité Murs et Fonds (4,2 M€) notamment du loyer minimum garanti à recevoir sur le Pullman Roissy (1 M€) au titre du premier semestre 2023.

Les comptes courants ont diminué et proviennent exclusivement de la Foncière Loisirs Vielsam (0,9 M€).

2.2.5.9. Charges constatées d’avance

Les charges constatées d’avance concernent l’activité Murs et Fonds pour 2 M€ et les Hôtels en bail pour 1,2 M€.

2.2.5.10. Trésorerie et équivalents de trésorerie

2.2.5.10.1. Principes comptables liés à la trésorerie et équivalents de trésorerie

La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les disponibilités, les dépôts à court terme et les SICAV monétaires. Il s’agit d’actifs à court terme, très liquides, facilement convertibles en un montant connu de trésorerie et soumis à un risque négligeable de changement de valeur.

2.2.5.10.2. Tableau de la trésorerie et équivalents de trésorerie

Au 30 juin 2023, le portefeuille de titres monétaires est principalement constitué de SICAV monétaires classiques de niveau 2.

• Le niveau 1 du portefeuille correspond aux instruments dont le prix est coté sur un marché actif pour un instrument identique ;

• Le niveau 2 correspond aux instruments dont la juste valeur est déterminée à partir de données autres que les prix cotés visés au niveau 1 et observables, soit directement soit indirectement (à savoir des données dérivées de prix).

2.2.5.11. Capitaux propres

2.2.5.11.1. Principes comptables liés aux capitaux propres

✓ Actions propres

Si le Groupe rachète ses propres instruments de capitaux propres (actions propres), ceux-ci sont déduits des capitaux propres. Aucun profit ou perte n’est comptabilisé dans le compte de résultat lors de l’achat, de la vente, de l’émission ou de l’annulation d’instruments de capitaux propres du Groupe.

2.2.5.11.2. Variation des capitaux propres

Le tableau de variation des capitaux propres et les mouvements du capital sont présentés en note 1.1.4.

L’Assemblée Générale mixte du 18 avril 2023 a approuvé la distribution d’un dividende ordinaire de 185 M€, soit un dividende de 1,25 € par action.

La variation des écarts de conversion de +10,2 M€ enregistrée directement en situation nette se décompose principalement comme suit :

− effet de la variation des taux de change de la Livre Sterling pour +10 M€ (le taux de clôture est de 1,16311€ contre 1,132116 € à l’ouverture) ;

− effet de la variation du taux de change du Forint Hongrois pour +10 M€ ;

− effet des investissements nets à l’étranger (IAS 21 et IFRS 9) sur Covivio Hotels pour -12,2 M€, décomposé en :

• écarts de change liés aux emprunts et prêts à long terme de Covivio Hotels libellés en GBP

(-3,2 M€)

• variation de Juste Valeur du Cross Currency Swap liée à la variation de devise (-9 M€).

Au 30 juin 2023, le capital est composé de 148 141 452 actions entièrement libérées d’une valeur nominale de 4,00 €.

2.2.5.12. Etat des dettes

2.2.5.12.1. Principes comptables liés à l’état des dettes

Les passifs financiers comprennent les emprunts et autres dettes porteuses d’intérêts.

Lors de leur comptabilisation initiale, ils sont évalués à leur juste valeur sur laquelle sont imputés les coûts de transaction qui sont directement attribuables à l’émission du passif. Ils sont ensuite comptabilisés au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l’amortissement actuariel des frais d’émission et des primes d’émission et de remboursement.

La part à moins d'un an des dettes financières est classée dans le poste dettes financières courantes.

Les sociétés du groupe Covivio Hotels détiennent des actifs immobiliers via des contrats de location financement : crédit-bail (Murs et Fonds) ou baux emphytéotiques/baux à construction. Dans ce cas, la dette constatée en contrepartie de l’actif est initialement comptabilisée à la juste valeur du bien immobilier loué ou, si celle-ci est inférieure, à la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location. Cette dette s’amortit au fur et à mesure des échéances du contrat et donne lieu à la constatation d’une charge financière.

Le passif locatif lié aux baux emphytéotiques/baux à construction est présenté sur la ligne Passif locatif long terme ou court terme au bilan et la charge financière dans le poste Charges d’intérêts sur passifs locatifs.

✓ Instruments dérivés et instruments de couverture

Le groupe Covivio Hotels utilise des instruments dérivés pour la couverture de ses dettes à taux variable contre le risque de taux (couverture de flux de trésorerie futurs) et le risque de change.

Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au bilan à la juste valeur. La juste valeur est déterminée à partir de techniques de valorisation faisant appel à des méthodes de calcul mathématiques fondées sur des théories financières reconnues et des paramètres dont la valeur est déterminée à partir des prix d'instruments traités sur des marchés d'actifs. Cette valorisation est réalisée par un prestataire extérieur.

Compte tenu des caractéristiques de son endettement, Covivio Hotels ne qualifie pas à la comptabilité de couverture. Tous les instruments dérivés sont comptabilisés à leur juste valeur et les variations sont inscrites au compte de résultat, à l’exception du Cross Currency Swap pour la partie liée à la couverture du risque de change, qui est qualifiée de couverture d’investissement net à l’étranger.

2.2.5.12.2. Tableaux des dettes

1. Il s’agit des emprunts des sociétés en partenariats auprès des actionnaires autres que Covivio Hotels. Au 30 juin 2023, le

solde de 4,3 M€ est principalement constitué des sociétés du portefeuille Murs et Fonds en Allemagne.

La ligne « encaissements liés aux nouveaux emprunts » du Tableau de Flux de Trésorerie (+459,3 M€) correspond à la colonne Augmentation des Emprunts portants intérêts (+445,3 M€) et de l’augmentation de l’emprunt en livre sterling (+12,4 M€) retraité des passifs locatifs. Cette augmentation est principalement liée à des tirages de lignes de crédit sur la période.

La ligne « Remboursement d’emprunts » du Tableau de Flux de Trésorerie (-401,6 M€) correspond à la colonne diminution des emprunts portant intérêts (- 399,4 M€) retraité des passifs locatifs. Cette diminution est liée au remboursement du placement privé de 200 M€ et comprend essentiellement le remboursement de lignes de crédit sur la période.

L’endettement financier net est présenté ci-dessous :

2.2.5.12.3. Emprunts bancaires

Le tableau ci-après retrace les caractéristiques des emprunts contractés par le groupe Covivio Hotels et le montant des garanties assorties (de nominal supérieur à 100 M€) :

Les emprunts sont évalués après leur comptabilisation initiale au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. Le taux moyen de la dette consolidée de Covivio Hotels s’élève au 30 juin à 2,30% (contre 1,89% au 31 décembre 2022).

Les actifs immobilisés faisant l'objet de sûretés représentent 54,9 % du total des actifs immobilisés. Ces sûretés sont consenties pour des durées égales à la durée des financements qui s'y rapportent.

Ventilation des emprunts à leur valeur nominale selon la durée restant à courir et par type de taux :

2.2.5.12.4. Emprunts obligataires

Les caractéristiques des emprunts obligataires sont les suivantes :

La dette obligataire dans les comptes consolidés est de 949 M€ au 30 juin 2023.

La juste valeur de ces emprunts obligataires au 30 juin 2023, s’élève à 817,4 M€ contre 1 008,5 M€ au 31 décembre 2022, après le remboursement du placement privé arrivé à échéance en mai pour 200 M€.

L’écart entre la valeur nette comptable et la juste valeur des dettes à taux fixe (valorisée au taux sans risque, hors spread de crédit) est de -131,6 M€ au 30 juin 2023. L'impact du spread de crédit serait de +10,5 M€.

2.2.5.12.5. Instruments dérivés

Les instruments financiers dérivés sont essentiellement composés d’instruments de couverture de taux mis en place dans le cadre de la politique de couverture des taux d’intérêt du Groupe.

Conformément à la norme IFRS 13, les juste-valeurs incluent le risque de défaillance des contreparties (CDA/DVA) pour un montant de -6,8 M€ au 30 juin 2023 identique à celui du 31 décembre 2022.

La ligne « Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur » du Tableau des Flux de trésorerie de

(36,2 M€) permettant de calculer la capacité d’autofinancement, intègre l’impact résultat des variations de valeurs des IFT (- 7,8 M€) et la variation de valeur des Immeubles de Placement (44 M€).

La ligne Autres Flux sur opérations de financement du TFT (0,1 M€) mentionne les encaissements des remboursements de dépôts de garantie locataires.

L’impact sur les capitaux propres de -9,4 M€ correspond à la variation sur la période du taux de change des Cross Currency Swap pris en couverture de nos investissements réalisés au Royaume-Uni.

Répartition par échéance des notionnels des instruments de couverture :

Les instruments de couverture à départ décalé ne sont pas pris en compte dans ce tableau.

Solde des couvertures au 30 juin 2023 :

2.2.5.12.6. Passifs locatifs

Au 30 juin 2023, le solde des passifs locatifs s’élève à 283,9 M€ en application de la norme IFRS 16.

La charge d’intérêts liée à ces passifs locatifs est de -7,5 M€ au titre du semestre.

L’augmentation des passifs locatifs concerne des indexations de baux (3,8 M€) et la hausse de la livre sur la période (4,7 M€).

Cette hausse est minorée par le reclassement des passifs locatifs de la société Bardiomar en passifs destinés à être cédés (-5,6 M€).

Echéancier des passifs locatifs :

2.2.5.12.7. Covenants bancaires

Les dettes du groupe Covivio Hotels sont assorties de covenants bancaires portant sur les états financiers consolidés de l’emprunteur. A défaut de respect de ces covenants, les dettes seraient susceptibles d’être exigibles de manière anticipée. Ces covenants sont établis en part du groupe.

Le covenant de LTV le plus restrictif s’élève à 60 % au 30 juin 2023.

Le covenant d’ICR le plus restrictif s’élève à 200% au 30 juin 2023.

Les covenants bancaires du groupe Covivio Hotels sont pleinement respectés au 30 juin 2023 et s’établissent à 38,5 % pour la LTV part du groupe et 524% pour l’ICR part du groupe.

Aucun financement n’est assorti d’une clause d’exigibilité sur le niveau de rating de Covivio Hotels, actuellement BBB+, perspective stable (rating Standard & Poor’s).

Dans le cadre de financements levés par Covivio Hotels et affectés à des portefeuilles spécifiques, ces covenants consolidés sont le plus souvent assortis de covenants de LTV « périmètre » sur les portefeuilles financés. Ces covenants de LTV « périmètre » présentent des seuils usuellement moins contraignants que les covenants consolidés. Ils ont pour vocation essentielle d’encadrer l’utilisation des lignes de financement en la corrélant à la valeur des sous-jacents donnés en garantie.

2.2.5.13. Provisions pour risques et charges

2.2.5.13.1. Principes comptables liés aux provisions pour risques et charges

✓ Engagements de retraite

Les engagements de retraite sont comptabilisés selon la norme révisée d’IAS 19. Les engagements résultant de régimes de retraites à prestations définies sont provisionnés au bilan pour le personnel en activité à la date de clôture. Ils sont déterminés selon la méthode des unités de crédit projetées sur la base d’évaluations effectuées lors de chaque clôture. Le coût des services passés correspond aux avantages octroyés, soit lorsque l’entreprise adopte un nouveau régime à prestations définies, soit lorsqu’elle modifie le niveau de prestations d’un régime existant. Lorsque les nouveaux droits sont acquis dès l’adoption du nouveau régime ou le changement d’un régime existant, le coût des services passés est immédiatement comptabilisé en résultat.

A l’inverse, lorsque l’adoption d’un nouveau régime ou le changement d’un régime existant donne lieu à l’acquisition de droits postérieurement à sa date de mise en place, les coûts des services passés sont comptabilisés en charge, selon un mode linéaire, sur la durée moyenne restant à courir jusqu’à ce que les droits correspondants soient entièrement acquis. Les écarts actuariels résultent des effets des changements d’hypothèses actuarielles et des ajustements liés à l’expérience (différences entre les hypothèses actuarielles retenues et la réalité constatée). La variation de ces écarts actuariels est comptabilisée en autres éléments du résultat global.

La charge comptabilisée en résultat opérationnel comprend le coût des services rendus au cours de l’exercice, l’amortissement du coût des services passés, ainsi que les effets de toute réduction ou liquidation de régime ; le coût de l’actualisation est comptabilisé en résultat financier. Les évaluations sont réalisées en tenant compte des Conventions Collectives applicables dans chaque pays, compte tenu des différentes réglementations locales. L’âge de départ à la retraite est, pour chaque salarié, l’âge d’obtention du taux plein de la Sécurité sociale.

2.2.5.13.2. Tableau des provisions

Les provisions pour impôts concernaient des risques fiscaux, constatés à l’acquisition, sur le portefeuille allemand de l’activité Murs et Fonds. Suite à la prescription des risques, cette provision a été intégralement reprise au 30 juin 2023.

Les autres provisions concernent principalement un litige en lien avec une demande d’indemnité d’éviction d’un ancien locataire (3 M€), contestée par Covivio Hotels.

2.2.5.14. Autres dettes

Les autres dettes long terme sont constituées uniquement des dépôts de garantie reçus dont 8,1 M€ concernent les actifs du portefeuille hôtelier en Espagne et en France et 0,6 M€ proviennent de l’activité Murs et Fonds.

Les dettes fournisseurs concernent l’activité Hôtels en bail pour 19 M€ et l’activité Murs et Fonds pour 46 M€ en lien avec la saisonnalité de l’activité hotellière. En comparaison, les dettes fournisseurs sur l’activité Murs et Fonds s’élevaient à 35 M€ au 30 juin 2022 et à 15 M€ pour les Hôtels en bail.

Les dettes fournisseurs d’immobilisations concernent les dépenses liées aux travaux réalisés sur les actifs. La diminution concerne essentiellement le règlement des travaux de l’hôtel Plaza Nice.

Les avances et acomptes reçus incluent notamment les avances reçues sur Murs et Fonds pour 11 M€. Les autres dettes court terme (50,1 M€) intègrent principalement les dettes sociales en provenance de l’activité Murs et Fonds pour 14 M€, la dette foncière en année pleine pour 17 M€, des dettes fiscales de TVA pour 7 M€ ainsi que le déposit de 2,3 M€ reçu sur la promesse de vente d’un hôtel en Espagne.

2.2.5.15. Comptabilisation des actifs et passifs financiers

Le tableau ci-après présente les instruments financiers à la juste valeur répartis par niveau :

• Niveau 1 : instruments financiers cotés sur un marché actif ;

• Niveau 2 : instruments financiers dont la juste valeur est évaluée par des comparaisons avec des transactions de marchés observables sur des instruments similaires ou basée sur une méthode d’évaluation dont les variables incluent seulement des données de marchés observables ;

• Niveau 3 : instruments financiers dont la juste valeur est déterminée intégralement ou en partie à l’aide d’une méthode d’évaluation basée sur une estimation non fondée sur des prix de transactions de marché sur des instruments similaires.

2.2.5.16. Comptes de régularisation

Les produits constatés d’avance concernent principalement les indemnités de travaux perçus sur deux actifs anglais (7 M€) et les loyers quittancés d’avance sur l’activité hôtels en bail (4,3 M€) et l’activité Murs et Fonds (0,7 M€).

2.2.6. NOTES SUR L’ETAT DU RESULTAT NET

2.2.6.1. Principes comptables

✓ Loyers

Selon la présentation de l’état du résultat net, les loyers se substituent au chiffre d’affaires. Les prestations de services sont présentées sur une ligne spécifique de l’état du résultat net (Revenus de gestion et d’administration) après les loyers nets.

En règle générale, le quittancement est trimestriel. Les revenus locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des baux en cours. Les éventuels avantages octroyés aux locataires (franchises de loyer, paliers, abandons de loyers en contrepartie d’un loyer additionnel à recevoir sur les années futures) font l’objet d’un étalement linéaire sur la durée du contrat de location en conformité avec IFRS 16.

La plupart des revenus locatifs de l’exercice correspondent au quittancement des loyers sur la période. Pour les hôtels gérés par le groupe Accor, ce quittancement est calculé en pourcentage du chiffre d’affaires de l’exercice. D’autres portefeuilles hôteliers font l’objet d’un quittancement additionnel via un loyer variable ajouté au loyer minimum garanti et calculé sur un pourcentage du chiffre d’affaires des hotels.

✓ Revenus des hôtels en gestion (Murs et Fonds)

Le chiffre d’affaires des hôtels en gestion correspond au montant des ventes de produits et prestations de services liées aux activités ordinaires. Il se répartit entre les différentes prestations hôtelières (hébergement, restauration et autres prestations).

L’ensemble des revenus des hôtels en gestion est évalué à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir, net des rabais, remises et ristournes, de la TVA et des autres taxes.

2.2.6.2. Résultat d’exploitation

2.2.6.2.1. Revenus locatifs

Les revenus locatifs se composent des loyers et produits assimilables (ex : indemnités d’occupation, droits d’entrée) facturés pour les immeubles de placements au cours de la période. Les franchises de loyers, les paliers et les droits d’entrée sont étalés sur la durée ferme du bail.

La variation du chiffre d’affaires de l’activité hôtellerie (+16 M€) s’explique principalement par :

− La hausse des portefeuilles à loyers variables (+11 M€) ;

− La livraison du Plaza Nice en 2022 (+2,1 M€) ;

− Les effets d’indexation des loyers et autres (+6,1 M€) ; − L’impact de la cession d’hôtels et de commerces (-2,9 M€)

2.2.6.2.2. Charges immobilières

Les charges sur immeubles sont essentiellement constituées des honoraires de Property Management auprès des filiales du groupe Covivio pour 1,5 M€.

Les charges nettes de créances irrécouvrables concernent principalement la dépréciation des créances des commerces sur le premier semestre 2023. La variation est liée à la reprise d’une dépréciation de créance d’un locataire espagnol de 10,5 M€ durant l’exercice 2022.

2.2.6.2.3. EBITDA des hôtels en gestion

Le résultat détaillé de cette activité est présenté en § 2.2.8.6.

L’EBITDA des hôtels en gestion augmente de 12,4 M€ principalement en lien avec la continuité de la croissance de l’activité, mais également par un effet périmètre avec la reprise en management de deux hôtels Belges et trois hôtels Anglais au second semestre 2022 pour un montant de 1,8 M€. Il n’intègre pas les coûts de structure Corporate de cette activité. Ces derniers sont présentés dans les frais de structure.

2.2.6.2.4. Coûts de fonctionnement nets

Ils se composent des frais de siège et des frais de fonctionnement (y compris activité Murs et Fonds), nets des revenus des activités de gestion et d’administration.

Les revenus de gestion et d’administration sont principalement constitués des honoraires d’asset management facturés aux sociétés mises en équivalence ou en partenariat. Ils sont en hausse sous l’effet principal de la hausse des loyers variables sur la période.

Les frais liés à l’activité sont principalement constitués de frais d’expertises sur immeubles et de frais d’asset management.

Les frais de structure comprennent :

• des frais de réseau pour 3,1 M€ dont 2,7 M€ avec Covivio ;

• des coûts de personnel pour 2,4 M€.

A noter que les frais de personnel avant affectation au résultat de cessions s’élèvent à 2,8 M€.

2.2.6.2.5. Amortissements des biens d’exploitation et variation nette des provisions et autres

L’augmentation des amortissements des biens en exploitation provient notamment de :

• l’amortissement supplémentaire de deux actifs belges et de trois actifs anglais repris en management durant le second semestre 2022 (-1,7 M€).

• la dépréciation complémentaire d’un actif anglais liée à la diminution de la valeur d’expertise. (-1,5 M€)

Le poste « variation nette des provisions et autres » inclut principalement la reprise de provision pour impôts sur le portefeuille Murs et Fonds en Allemagne suite à la prescription des risques (7,7 M€) et la refacturation aux locataires des baux à construction (6,4 M€). La charge locative étant annulée par l’application de la norme IFRS 16, le produit de la refacturation aux locataires/exploitants n’est pas présenté en charges sur immeubles car cela conduirait à afficher un produit net sur ce poste et à fausser le ratio de charges immobilières.

2.2.6.3. Résultat de cessions

Au cours de la période, le groupe Covivio Hotels a réalisé des ventes pour un montant total de 16,9 M€, nettes de frais, comprenant les cessions de deux hôtels et un commerce.

2.2.6.4. Variation de Juste Valeur des Immeubles

La variation de juste valeur des immeubles est commentée dans le paragraphe 2.2.5.1.2.

La variation de valeur de 0,1 M€ sur les Murs et Fonds correspond à la valorisation du fond détenu par la Société Nouvelle Hôtel Plaza qui loue l’hôtel via un contrat de location-gérance à un tiers externe au Groupe.

2.2.6.5. Coût de l’endettement financier net

Le coût de l’endettement financier net a augmenté de 5,5 M€ sous l’effet de la hausse de la charge d’intérêts et de l’augmentation du coût moyen de la dette.

2.2.6.6. Résultat financier

La charge d’intérêts des passifs locatifs est liée à l’application de la norme IFRS 16. Cette charge est principalement constituée des baux emphytéotiques au Royaume-Uni. En corollaire, la charge locative de ces baux n’apparaît plus au compte de résultat.

La hausse des taux a généré une variation de la valorisation des instruments financiers de 7,8 M€ au 30 juin 2023. Si l’on intègre la variation de valeur du Cross Currency Swap comptabilisée en capitaux propres (-9,4 M€) la variation des instruments financiers serait de -1,6 M€.

La ligne « Autres produits et charges calculés » du Tableau de Flux de Trésorerie de -5 M€ est essentiellement composée de l’amortissement des frais sur emprunts (+1,8 M€ réguliers et +0,2 M€ exceptionnels) et de la linéarisation de franchises (-7 M€).

2.2.6.7. Impôts exigibles et impôts différés

2.2.6.7.1. Principes comptables aux impôts exigibles et différés

✓ Régime fiscal SIIC (sociétés françaises)

L’option au régime SIIC en France entraîne l’exigibilité immédiate d’un impôt de sortie au taux réduit de 19% sur les plus-values latentes relatives aux immeubles et aux titres de sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés. L’impôt de sortie (exit tax) est payable sur 4 ans, par quart, à partir de l’année de l’option. En contrepartie, la société devient exonérée d’impôt sur les revenus de l’activité SIIC et se trouve soumise à des obligations de distribution.

• Exonération des revenus SIIC

Les revenus SIIC sont exonérés d’impôt et concernent :

− les revenus provenant de la location d’immeubles,

− les plus-values réalisées sur les cessions d’immeubles, de participations dans des sociétés ayant opté pour le régime ou de sociétés non soumises à l’IS ayant un objet identique, ainsi que les droits afférents à un contrat de crédit-bail et de droits immobiliers sous certaines conditions,

− les dividendes des filiales SIIC.

- Obligations de distribution

Les obligations de distribution liées au bénéfice de l’exonération sont les suivantes :

−	95 % des bénéfices provenant de la location d’immeubles,
−	70% des plus-values de cession d’immeubles et parts de filiales ayant optées ou de filiales non soumises à l’IS dans un délai de 2 ans,
−	100% des dividendes provenant de filiales ayant opté.

La dette d’exit tax est actualisée en fonction de l’échéancier de paiement déterminé à partir de l’entrée dans le régime SIIC des entités concernées.

La dette initialement comptabilisée au bilan est diminuée de l’actualisation, et une charge d’intérêt est constatée lors de chaque arrêté, permettant de ramener la dette à sa valeur nette actualisée à la date d’arrêté. Le taux d’actualisation retenu est fonction de la courbe des taux, compte tenu du différé de paiement.

Il n’y a aucune dette d’exit tax dans les comptes de Covivio Hotels au 30 juin 2023.

✓ Régime de droit commun et impôts différés

Les impôts différés résultent des décalages temporaires d'imposition ou de déduction et sont calculés selon la méthode du report variable, et sur la totalité des différences temporaires existant dans les comptes individuels, ou provenant des retraitements de consolidation. L’évaluation des actifs et des passifs d’impôts différés doit refléter les conséquences fiscales qui résulteraient de la façon dont l’entreprise s’attend, à la clôture de l’exercice, à recouvrer ou à régler la valeur comptable de ses actifs et de ses passifs. Les impôts différés portent sur les structures du groupe Covivio Hotels qui ne sont pas éligibles au régime SIIC.

Un actif d’impôt différé net est constaté en cas de pertes fiscales reportables dans l’hypothèse probable où l’entité concernée, non éligible au régime SIIC, disposera de bénéfices futurs imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront être imputées.

Dans le cas où une société française prévoit d’opter directement ou indirectement pour le régime SIIC dans un avenir proche, une dérogation au régime de droit commun est réalisée via l’anticipation du taux réduit (taux de l’Exit Tax) dans l’évaluation des impôts différés.

✓ Régime SOCIMI (sociétés espagnoles)

Les sociétés espagnoles détenues par Covivio Hotels ont opté pour le régime fiscal SOCIMI, avec effet au 1^er janvier 2017. L’option pour le régime SOCIMI n’entraine pas l’exigibilité d’un impôt de sortie (« Exit Tax ») au moment de l’option. En revanche, les plus-values afférentes à la période hors régime SOCIMI durant laquelle des actifs étaient détenus, sont taxables lors de la cession desdits actifs.

Les revenus provenant de la location et des cessions des actifs détenus dans le cadre du régime SOCIMI sont exonérés d’impôt, sous condition de distribution à hauteur de 80% des profits locatifs et de 50% des profits de cession des actifs. Ces plus-values sont déterminées en allouant les plus-values taxables à la période hors régime SOCIMI de façon linéaire sur la durée de détention totale.

2.2.6.7.2. Impôts et taux retenus par Zone Géographique

(1) Au Portugal, le taux d’imposition s’établi à 21% auquel s’ajoute un taux d’impôt régional de 1,5%.

(2) En Allemagne, le taux d’impôt sur les survaleurs immobilières est de 15,83% mais pour l’activité d’exploitation des hôtels les taux vont de 30,18 à 32,28%

(3) Au Royaume-Uni, le taux d’impôt est passé à 25% au 1^er avril 2023.

(4) En Irlande, les taux d’impôts sont de 12,5% pour les sociétés opérationnelles, 25% pour les holdings et 33% pour le capital gain.

(5) En Pologne, le taux d’imposition est de 9% pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 2 M€ par an, 19% audelà.

(6) En Italie, le taux d’impôt s’établit à 24% en 2023 auquel s’ajoute un taux d’impôt régional sur les sociétés (résidentes et non résidentes) dont le taux standard est de 3,9%.

2.2.6.7.3. Charges et produits d’impôts différés

Les charges d’impôts différés au 30 juin 2023, d’un montant de 2 M€, se répartissent entre l’activité hôtellerie (+0,3 M€) et l’activité Murs et Fonds (+1,7 M€).

La variation de 15,7 M€ s’explique principalement par la baisse des valeurs d’expertise en 2023.

2.2.7. AUTRES ELEMENTS D'INFORMATION

2.2.7.1. Frais de personnel

Dans l’état du résultat net, les frais de personnel de la période sont inclus dans les postes Frais de structure pour 2,4 M€. Ces derniers sont en hausse de 0,7 M€.

Les frais de personnel sont aussi présents dans EBITDA des hôtels en gestion pour 36,4 M€ pour ce qui concerne l’activité Murs et Fonds. Ils sont en hausse de 13,7 M€ par rapport au 30 juin 2022 en lien avec des évolutions de périmètre (hôtels belges repris en management) et le contexte inflationniste principalement à l’étranger.

Les frais de personnel sont également présents dans le poste frais sur ventes pour 0,3 M€.

L’effectif présent au 30 juin 2023 des sociétés consolidées par intégration globale (hors sociétés Murs et Fonds) s’élève à 23 personnes. Cet effectif se répartit entre la France (19 personnes), l’Espagne (1 personne) et le Luxembourg (3 personnes).

L’effectif moyen au 30 juin 2023 pour l’activité Murs et Fonds s’établit à 1 325 personnes, ce qui est en augmentation par rapport à juin 2022 (1 108 personnes). Cela provient principalement du fait de la reprise en exploitation de deux hôtels en Belgique au second semestre 2022.

2.2.7.2. Résultat par action et résultat dilué par action

✓ Résultat par action (IAS 33)

Le résultat de base par action est calculé en divisant le résultat attribuable aux porteurs d’actions ordinaires de Covivio Hotels (le numérateur) par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation (le dénominateur) au cours de l’exercice.

Pour calculer le résultat dilué par action, le nombre moyen d’actions en circulation est ajusté afin de tenir compte de la conversion de toutes les actions ordinaires potentiellement dilutives.

L’effet dilutif est calculé selon la méthode du « rachat d’actions ». Le nombre ainsi calculé vient s’ajouter au nombre moyen d’actions en circulation et constitue le dénominateur. Pour le calcul du résultat dilué le résultat attribuable aux actionnaires ordinaires de Covivio Hotels est ajusté de :

• tout dividende ou autre élément au titre des actions ordinaires potentielles dilutives qui a été déduit pour obtenir le résultat attribuable aux porteurs d’actions ordinaires ;

• des intérêts comptabilisés au cours de la période au titre des actions ordinaires potentielles dilutives

;

• de tout changement dans les produits et charges qui résulterait de la conversion des actions ordinaires potentielles dilutives.

2.2.7.3. Transactions entre parties liées

Les informations mentionnées ci-après concernent les principales parties liées, à savoir Covivio et ses filiales d’une part et les sociétés mises en équivalence d’autre part.

Détail des transactions avec parties liées (en K€) :

2.2.7.4. Rémunération des dirigeants

2.2.7.4.1. Rémunération des dirigeants et des administrateurs

Au 30 juin 2023 et en juin 2022, aucune rémunération n’a été allouée aux membres du Conseil de surveillance et du Comité d’audit.

2.2.7.4.2. Rémunération du gérant et de l’associé commandité

Gérant commandité, Covivio Hotels Gestion a perçu au titre de l’année 2023 une rémunération au titre de ses fonctions de 0,6 M€ hors taxes. Les modalités de calcul de cette rémunération sont fixées par l’article 11 des statuts de Covivio Hotels.

Au cours du premier semestre 2023, il a été versé 500 K€ de dividende préciputaire à l’associé commandité, Covivio Hotels Gestion au titre de l’exercice 2023. Ce dividende préciputaire a été comptabilisé en charge d’exploitation conformément aux normes IFRS qui stipulent qu’un dividende préciputaire doit être traité comme une commission de gestion.

2.2.8. INFORMATION SECTORIELLE

2.2.8.1. Principes comptables relatifs aux secteurs opérationnels – IFRS 8

Covivio Hotels détient un patrimoine immobilier diversifié, en vue d’en retirer des loyers et de valoriser les actifs détenus. L’information sectorielle a été organisée autour du type de clientèle et de la nature des biens.

En conséquence, les secteurs opérationnels sont les suivants :

• Hôtellerie : actifs principalement loués à Accor, IHG, B&B, Motel One, NH, Pierre & Vacances et Club Med ;

• Murs et Fonds : hôtels exploités par Covivio Hotels, en direct ou via un contrat de management avec un opérateur hôtelier ;

Les activités non significatives (commerces et corporate) sont désormais intégrées au secteur hôtellerie.

Ces secteurs font l’objet d’un reporting distinct examiné régulièrement par le Management du groupe Covivio Hotels en vue de prendre des décisions en matière de ressources à affecter au secteur et d’évaluer leur performance.

Les données financières présentées pour l’information sectorielle suivent les mêmes règles comptables que celles pour les états financiers globaux.

2.2.8.2. Immobilisations incorporelles et corporelles

2.2.8.3. Immeubles de placement / immeubles destinés à être cédés

2.2.8.4. Passifs financiers

En mai 2023, un emprunt obligataire a été remboursé pour 200 M€.

En juin 2024, 122 M€ de dettes arriveront à échéance et ont été reclassées en emprunts à court terme.

De nouveaux tirages de lignes de crédit ont été réalisés pour 314 M€ à échéance 2025.

2.2.8.5. Compte de résultat par secteur opérationnel

En conformité avec la norme IFRS 12, les transactions inter-secteur sont présentées distinctement dans le compte de résultat sectoriel.

Le résultat du secteur d’activité Murs et Fonds (2,8 M€) est inférieur au résultat détaillé présenté en 2.2.8.6 (6,2 M€) principalement du fait que les loyers nets (-1,8 M€), les frais de structure (+0,2 M€) et la variation de juste valeur (-0,5 M€) de l’hôtel Mercure de Nice, du Plaza Nice et du terrain de Dresden Dev (immeubles de placement) ont été reclassés dans le secteur hôtellerie.

La différence résiduelle provient essentiellement d’un effet périmètre où les trois PropCos anglaises et deux PropCos belges sont présentées dans le sectoriel Murs et Fonds alors qu’elles sont absentes du compte de résultat de l’activité Murs et Fonds (-0,9 M€).

2.2.8.6. Compte de résultat de l’activité Murs et Fonds

L’activité Murs et Fonds présente un Résultat Brut d’Exploitation ressortant à 38,6 M€ au 30 juin 2023 contre 25,4 M€ au 30 juin 2022.

La hausse du chiffre d’affaires de 47,4 M€ est principalement liée à la poursuite de la croissance de l’activité sur le premier semestre 2023. L’EBITDA est en hausse de 6,3 M€.

Compte de Résultat activité hôtellerie (Murs et Fonds) – présentation USALI.

Le résultat net consolidé du secteur Murs et Fonds est supérieur (+3,4 M€) à celui présenté dans les comptes consolidés du groupe Covivio Hotels du fait de la non-présence des PropCos anglaises et belges dans le sous palier de consolidation de l’activité Murs et Fonds.

L’EBITDA ci-dessus est inférieur à celui reporté dans la ligne « EBITDA des hôtels en gestion » de l’état du résultat net. En effet, dans l’état du résultat net sectoriel les charges de structure et les loyers sont reportées sur la ligne dédiée ainsi que les locations des hôtels belges et anglais (+5,5 M€).

Par ailleurs, le compte de résultat de l’activité Murs et Fonds intègre une activité de société immobilière pure pour laquelle la variation de juste valeur (+0,5 M€) et de loyers nets (+1,8 M€) sont présentés dans le secteur hôtellerie (cf.2.2.8.5.).

2.2.9. EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE

Néant

3. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L’INFORMATION FINANCIERE SEMESTRIELLE

MAZARS

Tour Exaltis

61, rue Henri Regnault

92075 Paris-La Défense cedex

S.A. à directoire et conseil de surveillance au capital de € 8 320 000

784 824 153 R.C.S. Nanterre

Commissaire aux Comptes

Membre de la compagnie régionale de Versailles et du Centre

Covivio Hotels

Période du 1^er janvier au 30 juin 2023

ERNST & YOUNG et Autres

Tour First

TSA 14444

92037 Paris-La Défense cedex

S.A.S. à capital variable

438 476 913 R.C.S. Nanterre

Commissaire aux Comptes

Membre de la compagnie régionale de Versailles et du Centre

Rapport des commissaires aux comptes sur l’information financière semestrielle

Aux Actionnaires,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, et en application de l’article L. 4511-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :

l’examen limité des comptes semestriels consolidés condensés de la société Covivio Hotels, relatifs à la période du

1^er janvier au 30 juin 2023, tels qu’ils sont joints au présent rapport ; la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.

Ces comptes semestriels consolidés condensés ont été établis sous la responsabilité de votre gérance. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.

1. Conclusion sur les comptes

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.

Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalies significatives obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d’un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n’avons pas relevé d’anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés condensés avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.

2. Vérification spécifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité commentant les comptes semestriels consolidés condensés sur lesquels a porté notre examen limité.

Nous n’avons pas d’observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés condensés.

Paris-La Défense, le 26 juillet 2023

Les Commissaires aux Comptes

MAZARS ERNST & YOUNG et Autres

Claire Gueydan O’Quin Anton Lissorgues Jean-Roch Varon

4. ATTESTATION DU RESPONSABLE

ATTESTATION DU RESPONSABLE

J’atteste, à ma connaissance, que les comptes condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité ci-joint présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu’une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.

Le 26 juillet 2023,

Monsieur Tugdual Millet

Président de COVIVIO HOTELS GESTION

Gérant commandité

Personne responsable de l’information financière

[1] Source MKG : variation de RevPAR et de prix moyen en mai 2023 vs mai 2019

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